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A股地产股半日蒸发2292亿，多只内房股大跌超10％！后续还有哪些影响？

在10月份重要会议前夕，楼市风声鹤唳！

短短两天时间，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。而自3月份，厦门开启楼市限制交易的先例后，据不完全统计，目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。

越来越多的城市，在加入限售的队伍……

今日开盘，房地产板块则应声大幅下挫，京能置业、蓝光发展、中房地产近乎跌停，金融街、华侨城A、万科A跌逾6%。内房股方面，碧桂园跌10.9%，创2016年3月以来的最大跌幅；富力地产跌9.08%，创9月8日以来的最大跌幅；中国恒大跌8.81%；融创中国跌7.51%。

千言万语汇成一句话：现在还能买房吗？中长期看，还能买房地产板块的债权、股票吗？

先来分析下本次楼市调控的目的和逻辑。从发布时间和8个城市的集中程度看，很明显这是大会前夕，有关部门主导的一次施压，而且剑指去年以来涨幅高于其它同类型的城市，明显意思即是，中央调控的态度是坚决的，也不允许出现“金九银十”的销售超预期局面。

而买房后三到五年甚至八年不让卖，则直指投机性炒房。说白了，一些投机性炒房利用甚至加大杠杆，连首付来源可能都是高利率借的，如果再算上拿房时间，5年后市场供需和政策都不明朗的情况下，可能连房产税都出来了，你还敢炒吗？再者目前房贷利率全面突破5%、M2增速到了历史谷底，换句话说，用杠杆炒房的彻底玩完。如果还想炒，请用自己的钱。

而限售这个政策，几乎是一定可以预期会扩大到其他城市的。因为房地产目前过度发展，对经济的危害太大，最直白的，如果买卖一套房就能赚一辈子的钱，谁还辛苦工作；而房地产蓄的水，以及债务比例，无数个经济学家从经济对比的各个角度都论证了：过高！危矣！所以中央非常明确地指出，房地产目前的定位是住的，不是炒的！

而限售政策，可以将房地产锁定到去年以来涨到高位的资产，不让它交易，就不会贬值，这样就可以防止房价下降带来的银行系统性金融风险。

再把视野扩大一点，为什么到今年十一前，各地和中央仍在不断放调控大招？答案在中美关系。9月21日，美联储宣布缩表计划。9月22日，标普下调中国主权评级以及香港评级。几乎前后脚：国内8城联动，楼市调控版图再扩大。

而随着美国加息，中国的市场利率也会攀升，基准利率不可能差市场利率太多，否则就有了套利空间。这样的话，中国也将迎来5-6次加息，这个加息的力度，足以刺破我们很多债务泡沫。而美国每一次缩表都会对其他国家经济产生巨大影响。谁的杠杆大，谁的泡沫严重就会摧毁谁。那么问题来了，现在谁的债务最多呢？

讲个笑话，中国房子和美国股票，从来都是只涨不跌，不断被看空、不断被打脸。如果5年前还相信，随着中国城市化的进程，房地产会蓄越来越多的水是正确的选择。那么现在，大城市圈的发展方向，恐怕已无人质疑，如此就会有更多的城市落寞，没有不破的繁荣。

而9月22日调降评级后，必然提高中国及中国企业的发债利率，让我们整个的经济运行成本上升。主观意图和评级方式可以不论，但利率上行，会倒逼央行加息，而市场利率上行，股市的估值则会下行，所以这两天的股市调整，跟这个有很大关系。

更重要的是，我们总是习惯地认为，楼市的调控政策已经趋于尾声。但事实却是，美元的一系列动作还只是刚刚开始，在这种情况下，中国楼市调控趋于尾声的言论近乎笑谈。这就好比，几个人一起打牌，牌桌上最牛X的大佬说，不玩斗地主了，改玩炸金花。你在牌桌上说这对你没啥影响，谁信啊？只能跟玩。

显然，中美金融暗战之下，楼市高位限售冻结了大量资产，就能以时间换空间，用这个时间差解决其它债务问题，和发展其它的经济增长点。所以，近期才不断提及人工智能、新能源汽车、工业4.0等战略新兴领域，甚至有实质利好，投资者中长线可密切关注。

但也不能说房子就真的不能买了。毕竟老百姓买房，看的是实际利益，而非数据和预期。而在现有土地政策不改变的情况下，地方政府仍会卖地；在现有户籍制度不改变的情况下，老百姓砸锅卖铁就会买房。

很明显，前段时间出台的租售同权、共有产权房等政策，就是为了在商品房买卖外，找到第三条楼市发展的道路，但都是黑灯瞎火搞试验，土地咋来、产权咋算、户籍咋算，都是民众要求一步、政府才讲一步。

而土地政策和户籍制度的改变，好比自己给自己脖子上架刀，太难。也因此，过去的房地产调控政策很少有坚持超过两年的，一旦市场发生逆转，所有的措施就会立即取消，甚至还出台鼓励购房的政策，这就是事实。

而在5年之后、10年之后，市场又会出现怎样的局面呢？恐怕谁也预料不到。唯一可以大概率预期的是，20年之后，中国人口会变少，科技会更发达。

再看房地产板块的股票，中小企业就放掉吧，毕竟现在是楼市缩表周期，小房企生存困难，大房企尚可趁机展开兼并收购之路。对于龙头房企，尤其是土地储备和土地位置优势明显的龙头企业，仍然可以等待经济周期复苏后的下一次刚需购房潮来恢复雄风。

资本市场讨论的地产龙头集中度加速上升的逻辑并未被破坏。但至少在目前，地产经济周期仍旧是被拉长了，就算不是寒冬，至少也是次切实有效的降温。

对于普通老百姓来说，如果买房是刚需，那就果断入手；如果是投资，那么可以先等等，分城市分位置来择机购入；如果是资产配置，最好不要把全部本钱都投入到房子里，流动性风险太大，可能预见了曙光，但还没见着就离场了。

最后，套用林采宜周末刷屏的一句话，“历史的经验告诉我们，所有的不正常最后都会变成正常。悠着点，不要着急买房子”。

最后更新：2017-10-08 13:28:51

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