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A股房企利潤“宮心計”：綠地還是營收最大戶 萬科保利依舊“悶聲發大財”

中房智庫研究員 付珊珊

與往年不同，今年房企的“中考成績單”下發的尤其晚。

根據wind數據統計，截至9月6日中房智庫研究員統計數據之時，A股共有143家所屬房地產行業的企業發布其2017年半年報，共創造營收6385.23億元，而其中營收TOP30的房企2017年上半年共創造營收總額為4982.84億元，占143家房企收入總和的78%，可見，集中度越來越高仍然是房地產行業當前的趨勢。

除了營收指標，歸屬母公司股東淨利潤也是考察房企上半年盈利的另一重要指標。綜合來看，房企近些年在追求規模的同時，也開始注重“有質量的發展”，2017年上半年，歸屬母公司股東淨利潤超過10億元的A股房企有17家，而2016年上半年僅有10家；A股TOP30房企2017年上半年歸屬母公司淨利潤總和同比增長超過27%。

綠地控股延續創收神話

2017年上半年，A股上市房企中，營業收入超過100億元的公司有13家，這一數字與2016年上半年持平。具體到企業，相比去年同期，營業收入百億級的房企仍然據守己位，隻有少數房企在位次上發生了變化，例如新城控股和世茂股份2016年並未進入百億營收行列，而在2017年上半年，這兩家企業營收分別增長24.87%和54.11%而躋身營收百億大戶的行列；相反，中天金融和泛海控股由於今年上半年營收同比分別下滑7.33%和54.4％而跌出營收百億房企的行列。

相較於2016年上半年，A股營收前三甲房企排名保持不變，仍舊是綠地、萬科和保利地產，並且在門檻值上也並無大的變化，即保持在500億元以上。但是，值得注意的是，A股上市房企營收前三甲中，除了綠地控股的營收同比增長，萬科和保利地產上半年的營收同比均出現不同程度的下跌。

綠地控股的營業收入在行業內一直遙遙領先。2016年，綠地控股憑借2474億元營業收入穩居上市房企第一位，即使是銷售額突破3000億元的恒大、萬科在營業收入這個指標上也不敵綠地；2017年，綠地控股依然延續了這一創收能力，上半年營收1261.18億元，在A股房企中營收排名中遙遙領先，是第二名萬科的一倍多，是第三名保利地產的兩倍多。

綠地控股能保持其營收大戶的位置，主要得益於其多元化布局，除了房地產開發作為主營業務外，“大基建、大金融、大消費”等多元化業務均為公司發展增添新功能，從多方麵獲取利潤。根據綠地控股2017半年報顯示，房地產及其相關產業的營收占公司總營收的51.36%，相比綠地控股，萬科和保利地產的營業收入中，房地產業務占比就較大，分別占93.86%和95%。

目前，多元化已經成為眾多房企的重要發力點。在如今房地產市場日趨收緊的環境下，尋求多元化、多維度發展也是房企創收的重要途徑。實際上，綠地不止是A股房企營收大戶，在所有房地產企業中，綠地的營業收入能力都處在前列。

營收難敵綠地萬科、保利發力“淨利潤”

雖然萬科和保利地產的營收表現不如綠地控股，但是在歸屬母公司淨利潤這一指標上，萬科和保利地產卻反超綠地控股，成為2017年上半年A股房企歸母公司淨利潤排行榜上的第一名和第二名。

根據中房智庫研究員統計，A股TOP30房企2017年上半年歸屬母公司淨利潤總和為512.12億元，相比於2016年上半年歸屬母公司淨利潤總和402.06億元，同比增長27.37%。萬科、保利地產、華夏幸福、綠地控股和招商蛇口分別以73.03億元、56.51億元、53.67億元、46.58億元和34.66億元，分列2017上半年A股房企歸屬母公司股東淨利潤排行榜的前五位，而這五家企業也正好是上半年A股房企營收榜上的前五名，但在營收和淨利潤的位次上，這五家企業並不一一對應。

值得注意的是，在前五名房企中，僅有招商蛇口一家房企淨利潤同比出現下滑，其他四家房企上半年淨利潤均出現同比上漲，萬科、保利、華夏幸福、綠地控股同比增長率分別為36.47%、13.92%、35.65%、1.28%。

2017年上半年，歸屬母公司股東淨利潤超過10億元的A股房企有17家，而2016年上半年僅有10家，這一變化說明，越來越多的房企在發展規模的同時也開始注重利潤的增加。

如果說前些年房企為了規模爭先恐後，那麼如今則是為了利潤拚的你死我活。目前，在房地產市場形勢更為緊迫的環境下，房企麵臨的將是多維度的生存考驗，因此，越來越多房企開始將發展重心由規模轉向利潤。

如萬科、中海、恒大等地產巨頭，在規模之外，企業內部也展開了一係列提升利潤的變革。恒大總裁夏海鈞就明確表示，“未來不追求銷售量第一，規模保證前三，爭取利潤效益第一。”對於利潤方麵，萬科也提出要更加追求ROE（淨資產收益率）水平持續穩定甚至上升，有質量的增長將成為房企未來立足發展的黃金準則。

營收與淨利潤增速不匹配

從中房智庫研究員的統計數據來看，A股房企營收增速和淨利潤增速並不一一對應，存在不匹配的情況，即有的房企營收增速為負值，但淨利潤仍然保持高速增長，例如海航投資；也有部分企業營業收入高速增長但是淨利潤卻呈下降趨勢。

除上述兩種情況外，第三種不匹配的情形即營收和淨利潤均在增長，但是淨利潤增速快，而營收增速卻不高，比如萬業企業、粵泰股份、冠城大通、榮安地產等。

具體來說，造成這些房企營收和淨利潤增速不均的因素各不相同，但有的房企上半年淨利潤出現激增大多與其轉讓項目股權相關，例如萬業企業2016年上半年歸屬母公司股東淨利潤為0.62億元，而2017年上半年歸母淨利潤同比增長2425.69%至15.77億元，其淨利潤暴漲主要與其2016年向長沙創潤轉讓持有的湖南西沃100%股權及相應債權從而獲得一次性轉讓收益8.96億元相關。

無獨有偶，A股房企粵泰股份上半年歸母公司淨利潤也出現爆發式增長，增長率達1248.32%，主要原因也是公司旗下子公司將其擁有的項目一次性轉讓。此外，國內二三線城市房價上漲也是導致其收入增加、淨利潤出現增長的重要原因。

億翰智庫曾對房企淨利潤做過相關研究，該機構認為，多數房企存在淨利潤增速和營業收入增速相差甚遠的現象，導致這種現象的大致有（但不僅限於）以下幾個變量因素：營業外收益，公允價值變動收益和投資收益。

中房智庫認為，上述兩個A股房企淨利潤出現激增就與其營業外收益、投資收益相關。此外，房企的三費費用（指銷售費用、管理費用、財務費）也會影響公司的淨利潤，三費費用低，說明公司的成本管控能力強，自然會為企業帶來高額的利潤，反之，三費費用過高，則房企的利潤空間就小，這樣的公司其成本管控能力就有待提高。

最後更新：2017-10-08 19:27:54

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