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現代有三大謊言——股票會漲，房價要跌，她還愛你！

據說，現代有三大謊言——

股票會漲，房價要跌，她還愛你！

如果有時光機，

能夠穿越回到10年前，

你會做什麼？

大多數人的選擇應該是：

砸鍋賣鐵買房子！

房價

事實也如此，從全國商品住宅的均價來看，2006年的全國均價才3119元/平，今年上半年已經漲到7608元/平，漲幅達到143.92%。

當然了，看到上麵這些數據你可能想罵娘！因為在你的下意識裏，房價漲了十倍都不止……

很遺憾……你的感覺是對的，智商也是正常的。

在北上廣深這些一線城市，以及南京、廈門、杭州這些二線城市，過去十年，房價都至少漲了10倍。

那麼……

真正推動房價暴漲的因素是什麼？

方正證券首席經濟學家任澤平說：研究了10年房地產，把它總結為一句話，長期看人口、中期看土地、短期看金融。

從任澤平的角度出發，這固然沒錯，因為他是站在整個中國宏觀經濟的角度向下俯視，講的是周期和大邏輯。

從普通人的微觀層麵原因又是什麼？

是不斷上漲的地價？是DFZF的推波助瀾，抑或是炒房客興風作浪？還是那些讓人討厭的丈母娘?

可怕的是，在這輪對房價的探討中，曾經被批判的地產商似乎被人遺忘，仿佛，房價的暴漲從來就不是他們的錯。

但當下的中國，活得最好，錢賺得最多的或許就是地產商。

君不見，哪些地產富商們哪個不是坐擁數百億身家？哪些地產巨頭們，哪個手上不是留存在成百上千億的現金？哪個不是氣吞山河，可以買下全世界？

不過，話又說回來，在當下的輿論場裏，這些地產巨頭和富商們擁有無比強大的控製力，逆他們耳的聲音絕少能流出。

還是一切都讓數據說話吧。

數據顯示，目前國內千億規模的房企已經達到12家。

這12家開發商中，絕大多數是過去十年中國房地產行業的參與者和推動者。

從早期的“萬保招金”到如今的“萬碧恒”，在下麵的分析中，我們選擇了其中最具有代表的5家——萬科、碧桂園、中海、恒大和保利，來粗略的瞄一下，在過去十年的房價暴漲中，他們幹了什麼？

我們先來看張圖表。

（數據來源：各大公司公開財報）

從圖中可以看到，從2006年開始，這十幾年當中，除了受金融危機影響的2008年，不管是各大房企的均價還是全國均價基本都保持增長趨勢。

1、全國均價的走勢接近一條平滑向上的直線；

2、萬科、保利和中海則在銷售均價上一直領跑；

3、恒大、碧桂園由於戰略布局的差異，銷售均價稍顯落後，但近兩年有加速追趕之勢。

直觀感受上，萬科、保利、中海與全國商品住宅均價走勢吻合度最高，而這三家房企作為高房價的代表，今年上半年，萬科住宅均價14834元/平、保利13909元/平、中海14364元/平（已換算為人民幣，剔除港澳地區地產）。

還有一個數據值得關注，今年上半年全國商品住宅銷售金額4.93萬億元，這五大房企的市場占有率分別是，萬科5.62%、恒大4.95%、碧桂園5.86%、保利2.97%、中海2.27%。

從數據上看，雖然恒大和碧桂園規模高居前列，但由於定位和戰略布局的差異，其銷售均價與萬科、保利、中海差距較大。

而要具體分析，房企巨頭在這10年對房價的推動作用，對比或許是最直觀的方式。

1

先來看看萬科跟保利，這兩家房企的定位均是中小型普通商品住房，布局區域也都是聚焦在珠三角、長三角、京津翼城市經濟圈。截止目前，萬科已經在國內65個城市布局，保利是68個。

兩者定位相似，布局相似，而且長時間銷售均價也是相差無幾。

從上表可以看到：

1、2006年-2007年，一線房企剛開始冒頭的時候，萬科與保利在銷售均價上起點基本持平；

2、2008年-2010年，受金融危機影響，房地產行業進入調整階段，全國房價下跌，保利的銷售均價增幅放緩，而萬科的銷售均價仍舊直線上揚；

3、保利直到2011年才迎頭趕上，近幾年已基本持平；

4、今年上半年，萬科有再次拉開銷售均價的趨勢，銷售均價也創記錄地拉高至14834元/平。

從規模上來看，萬科每年的銷售麵積均在保利之上，且有逐漸拉大的跡象。

此外，在過去一些年中，保利為了擴大規模，拿了不少高價地，成本高於萬科。

最新數據顯示，今年1-8月，萬科拿地1549萬平方米，總金額917億元，均價5920元/平；反觀保利，拿了1231萬平方米，總金額791億元，均價達到6426元/平。

如果要下一個簡單的結論：那就是萬科更大的規模，更低的土地成本，但銷售均價上，萬科一直領先。

2

再看看萬科跟中海。兩者在定位上有明顯偏差，中海定位在高端住宅，從其城市分布能明顯看出來。

雖然中海也在53個主要城市中有所布局，但其中包括常州、贛州、吉林等19個二三線城市均是由中海宏洋在營運。剔除這些後，中海地產布局34個城市，僅有萬科與保利的一半左右。

所以也很好理解，中海在今年1-8月以529億元拿地586萬平方米，均價高達9027元/平方米。

上表中能看到中海曆年的銷售均價與萬科互有高低。定位不盡相同，萬科卻能在價格上常常超過中海：

1、中國海外發展（00688.HK）2010年收購中海宏洋（主打三四線城市）後，一定程度拉低了中海地產的均價，但這種影響其實並不大，畢竟2016年中海宏洋隻有240億元，隻占中海整體銷售額的十分之一；

2、和保利地產一樣，中海地產作為國企，除逐利外，還須顧及社會影響，雖產品定位、土地成本等剛性指標上高於萬科，但定價不一定高於萬科；

3、無論是從銷售規模、銷售均價等指標看，萬科均要超過中海，但在關鍵的盈利指標上，萬科始終被中海牢牢壓製，比如萬科2016年淨利210億人民幣，中海370.2億港幣，2017年上半年，萬科73.03億人民幣，中海216.5億港幣。

3

上述對比的一個簡單結論是，萬科在房價上漲背後的推力似乎更大一些。畢竟，作為行業多年的龍頭老大，萬科對市場影響力客觀的擺在那裏。

那麼碧桂園和恒大呢？畢竟這是目前除萬科外最有可能競爭龍頭的兩家房企，對房價的影響不言而喻。

從定位來看，恒大定位為大型精品住宅物業項目發展商，而碧桂園定位是城鎮化住宅開發商，與萬科定位差異明顯，從曆年銷售均價能很輕易看出。

恒大和碧桂園是這前五大房企中，僅剩的銷售均價還在四位數的兩家，恒大上半年銷售均價為9862元/平，碧桂園上半年的銷售均價也為8956元/平。

但恒大在全國覆蓋209個城市，而碧桂園更是223個，二者在收入的城市分布上也是十分均衡。

在2016年，碧桂園超過一半的銷售額來自三、四線城市，達到53%；而恒大去年的銷售額中也僅有13.4%來自一線城市。

從覆蓋範圍上來講，恒大和碧桂園遠超前麵討論的三家房企。

一邊是均價高，一邊是範圍廣，都存在推動房價的條件。一如上麵所言，萬科以更大的規模，更廣的城市布局，而銷售均價始終超過中海和保利。

當然了，需要補充的是，影響萬科銷售均價的另外一個因素是精裝房，在過去的幾年中，萬科一直在推行精裝修。其精裝修的比例要高於同行，這在客觀上，會增加成本，進而推動銷售均價的上漲。

END

來源：新浪財經

聲明：本文僅代表原作者個人觀點，不構成投資意見。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。

房地產大數據

克而瑞無錫：CricBigDataWX

最後更新：2017-10-08 10:04:28

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