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馬雲入局房地產，未來房價真能如蔥了？

文｜葉書利

馬雲進軍房地產，一句“房價將如蔥”引發了不少人的共鳴。

在壹書生看來，此言既誤會了互聯網的變革力量，也誇大了馬雲的變局能力。

互聯網的力量在哪裏？

互聯網作為一種變革力量，近年來可謂風光無限，但在互聯網圈內，此前叫“互聯網+”，時下盛行“+互聯網”，兩個概念的背後，既說明了互聯網的變革能力，也指出了互聯網變革的局限力。

“互聯網+”體現的是以互聯網為主導力量，以改變傳統行業，如電商就是典型。而“+互聯網”指的是以傳統行業為主導，以互聯網作為一種思維方式或工具來變革。在“+互聯網”時代，承認了互聯網的局限性。

實際上，在壹書生（環京置業首席社群：公眾號“壹房產”微信ID：yifangchan-010）看來，以馬雲為代表的互聯網力量，其力量主要體現在三大方向：

A，以消費者為中心的思維方式；

傳統行業中，也高唱消費者為上帝，但因為根本不知道自己的消費者在哪，所以無法與自己的消費者建立精準的連接，因此這句話僅停留在口號層麵。而互聯網時代，通過互聯網的連接，將自己與消費者精準連接，且可清晰地畫出消費者的用戶畫像，因此可以真正實現以消費者為中心的服務體係，這便是互聯網力量的體現之一。

B，去中介化的連接能力

互聯網的本質是連接，即將自己與下遊的消費者和上遊的供應商精準連接起來，以去掉中間的所有多餘環節，從而重構產業鏈，如電商便是直接將賣方與買方直接連接，消除了原有的中間商環節。

C，精準化的匹配能力

因為與消費者有了直接連接，因此積累了大量的消費者大數據，所以便可以精準化地畫出用戶畫像，從而為消費者提供更多、更精準的服務。

說到此，可能有人會反駁說，一個地產人別在此瞎說。

裝逼地說明下，壹書生曾是《每日經濟新聞》IT部門創始人及主編。因此還是有能力簡單點評下互聯網的。

房價中的哪些東西不是馬雲能改變的？

正如華為老大任正非所言，互聯網隻是一種工具，實體行業才是主角。

事實上，近幾年的互聯網革命，互聯網改變隻是利用互聯網重構了產業鏈各生產要素，但並未改變生產要素本身。比如電商行業，買的衣服還是衣服，生產衣服的工廠仍是工廠。

此邏輯運用到地產業也適用。在地產業，馬雲聯手杭州政府入局租賃行業，主要意在利用互聯網重構租賃業的連接關係，比如去中介化，讓租方與房東直接溝通等，但馬雲入局房地產，由此得出房價將如蔥，顯然誤解了馬雲背後的互聯網力量，因為在地產業，馬雲改變不了，也不可能改變房價漲勢背後的下述漲因素：

1，中國的城市化遠未結束；

城市化則意味著人口進城，而人口進城則帶來的相應的房屋消費需求。以中國為例，城市化率每增加1%，意味著新增近2000萬城鎮人口。而這近2000萬的進城人群，也會催生住房等新增需求。因此有人說，房屋的本質是城市化股票。而買房的人，則是買了一張城市化股票，以享受城市化紅利。

根據全球房價規律也可發現，一個國家的城市化率在75%前，房價的中長期趨勢是漲勢，歐美如此，日本也如此。詳情邏輯可見此前的房市報告《為什麼說北京房價會超過紐約？北三縣及廊永固霸的房價會漲到多高？》。

2016年中國的城市化率才57.35%。城市化的滾滾向前大勢不是馬雲或張雲能改變的。

2，中國的都市圈化才剛剛開始；

按照世界發展規律，當一個國家的城市化率超過50%時，人口便會進一步向超級城市集聚，從而形成都市圈，而中國的城市化率剛超過50%多一點，因此都市圈時代才剛剛開始。

在都市圈時代，全國80%的城市房價，中長期看已無投資價值，但都市圈的投資價值才剛剛開始，詳情可見此前的文章《未來20%的價值區域在哪裏？》。

都市圈化的發展規律也不是馬雲能改變的了城市化大勢。

3，貨幣的中長期超發仍是大概率；

時至今日，中國經濟的增長模式仍停留在以地方政府與國企為載體的重投資模式，而非主要以民企的創新來驅動。隻要中國經濟增長模式仍以重投資為主，貨幣超發便是必然，因為地方政府與國企投資背後的錢從何來？印鈔機。

在可預見的將來，這種增長模式仍難改變。

貨幣超發下，房產作為一種主要避險產品的角色，必將延續。而重投資模式下的貨幣超發也不是馬雲可以變革的現象。

4，政府也默認大城市的房價上漲趨勢難以更改；

實際上對於強二線以上城市的房價，理性的政府已承認，房價上漲不可避免，不漲才是不正常的。因為在14億人口及社會財富不斷增長的背景下，優秀的城市本身就是稀缺品。

在這一點上，北京市委書記蔡奇便理性地承認這一點，這是一種進步。

在此前的房市報告《環京房價控製目標為什麼是去年10月水平？未來樓市為什麼隻有“房東或租戶”？》中，壹書生已對此解釋過，5月25日，在北京市政府，當時還是北京市委副書記、市長的蔡奇（5月27日，蔡奇就任北京市委書記）與柳傳誌等中關村一群大佬級企業家座談，座談中有關房地產部分，蔡奇指出：“首都的地價高，房價高，不一定非要買房。現在的土地都要拆出來，老百姓都得按人談，一個人少說100-200萬。我們在大力抓租賃房，尤其是依托產業功能區，建大量的租賃房。”“當然市場力量比我們要大。北京有限的土地要應對全國剛性需求，這是不對稱的。一定要加強需求端的管控。”

正是基於順應此市場規律的邏輯，時下北京等地的長效機製的構建，便建立於此。比如共有產權房。

共有產權房的核心邏輯是暫時買不起房的年輕窮人，政府先與此合資買房，以提前實現購房居住的目標。

值得注意的是，一些人認為共有產權房將降房價，這真的誤解了共有產權房，實際上，共有產權房的建立前提便是房價會漲，否則就不存在共有產權房了。

道理很簡單，因為基於房價會漲，因此年輕窮人，提前與政府融資買房，然後五年內可以原有的買價購回政府手中的房屋產權，五年後以市場價將政府手中的房屋產權購回，以實現提前買房以及提前享受房屋升值的收益。如果房價會降，誰還會與政府融資，提前買房呢？

因此說，共有產權房推出的前提是默認房價會漲，否則就沒有共有產權房存在的必要性了。因為沒有人會提前向他人融資購買一個降價的東西。

5，地方政府的土地財政依賴症中短期仍將繼續；

地方政府的土地依賴才是中國房價上漲背後的主要漲力量。正是因為此，世上隻有一種東西隻漲不跌，那就是中國的地價。而步步高漲的地價必然助漲房價。

在可預見的將來，地方政府的土地依賴症看不到好轉的跡象。馬雲能治療地方政府的土地依賴症？

6，中國的GDP仍將中高速增長，且總量仍在快速增長中；

雖然時下中國的GDP增速下降了些，但仍保持6.5%-7%的較高速度。

此外，中南海智囊之一的李稻葵在《人民公開課》發表的文章中指出，中國經濟長期增長的潛力還是比較大的，預期是高於目前的增長速度的。到了2049年，中國將達到美國人均GDP的75%，經濟總量將是美國的3倍。

經濟總量代表的是社會財富。社會財富的大增長，作為中國社會財富最主要載體的房屋，必然水漲船高。這樣的情況，馬雲可以改變？

因此說，馬雲入局房地產，可能會對包括新房交易及二手房交易的房屋交易環節帶來更透明、更去中介化的交易模式，但對於房價本身的漲勢，並不可能改變，也無力改變。

最後更新：2017-08-20 12:00:41

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