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马云PK任志强 未来中国房价该往哪儿走？

【作者微信号】：bzzcaijing（也可输入:平说财经）

据权威机构统计，自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超百城市发布150余次楼市调控政策。 在轮番政策影响下，十一假期期间，以一线城市为代表的热点城市房地产市场呈现“缩量下跌”的态势。

国庆长假前6天，监控的热点30城市网签大幅下调，平均跌幅达到了8成。数据显示其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%；广州今年十一假期前后总推货量2090套，比去年同比下降65%，总成交货量872套，比去年同期下降78%。

对此，房地产界大佬任志强认为，所谓最惨黄金周，8年来最低、3年来最低，统统是骗人的。是媒体为了骗取流量制造出来的噱头。未来房价还要大涨，任何时间买房都是好机会。而阿里巴巴的马云却公开表示，他对未来房价预测，8年后房价如葱一样更便宜。

对此，广大购房者却陷入“迷茫”之中，如果听了马云的话，等待房价跌成葱一样的价格，那万一房价不跌该咋办？要知道这些年来房价年年上涨，无数人在后悔中艰难度日。但同样，全国楼市一年来先后出台了150余次楼市调控政策，在这种情况下，要说完全相信任志强房价还将大涨的论调，也不太靠谱。

实际上，这一年来各级政府出台了150余次房地产调控政策，并且提出“房子是给人住的，不是用来炒的”。这些都说明了中国政府调控房地产市场空前的决心和意志，并且希望经过房地产调控之后，房地产市场投机性需求被挤出。在这样背景之下，任志强之类的房地产看多论者，期盼房价还能翻番这是不可能的。

那么问题来了，为什么我们在之前十多年的时间里，几乎每年都有房地产调控新政出台，但每次结果都是“空调”，而唯独这次政府却下了决心，不仅房地产调控时间最长，甚至还不惜将GDP增速适当下调，即使维持在中速增长也要将房地产调控进行到底。这又是为了什么呢？

首先，最近一轮房价上涨已经基本失控，如果再不降杠杆，就会存在系统性金融风险。从2015年初至2016年10月期间，国内各热点城市的房价开始飙升，特别是深圳在2016年1-10月间大涨了70%。而这一轮房价的上涨，与之前历次房价上涨相比，居民和房企的杠杆率大幅攀升了。

截止到2016年12月份，个人中长期贷款（主要是房贷）余额高达23.44万亿。2016年居民买房的房贷占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机前2006年平均50%的首付比例，中国居民的购房杠杆率已经超过了次贷危机之前的美国。

随着各地房价的快速爆涨，还有一些连3成房贷首付都付不出的人也想入市炒房，他们与商业银行、开发商（或房产中介）联手，通过首付贷来降低首次购房的压力，如此的加杠杆行为，则会给我国金融体系带来隐患。

之后，首付贷被政府部门叫停，但又有人开僻出消费贷取代首付贷进入房地产新途径。本来3成首付贷款是银行贷款安全的保障，杠杆率逐步升高，对于我国金融体系未来的安全造成冲击。可以预见，金融机构的“降杠杆，控风控”将长期执行下去。

再者，中国房地产的崛起，与美联储量化宽松政策是分不开的。2008年为了应对突如其来的金融危机，美联储宣布了量化宽松，随后中国也推出了中国版的量化宽松，美联储的QE对美国经济的帮助很有限，但是中国式的量化宽松，造就了国内房地产市场的虚假繁荣。

于是乎，中国的广义货币从2008年的47.5万亿元到2016年超过144万亿元，增长了200%，其增速位居全球第一。这十年的周期，也是房地产行业价格非理性上涨周期。而现在美联储开始缩表，中国政府为了“保汇率，控风险”也只能与美联储一起降杠杆。不过，美联储量化宽松退出，最先受到冲击的将是以人民币计价的房地产业。所以，从这个角度来分析，本轮房地产周期已经结束了。

再次，实体经济的振兴才是经济可持续发展的关键。10月1日央行突然宣布定向降准，这次“定向降准”的目标主要是“中小微企业”、“三农”领域、个体工商户、大众创业等普惠金融领域。

本轮定向降准与过去不同之处在于，过去是散胡椒面的全面降准，而这次却是更有针对性的扶持普惠金融领域。这期中也释放出二大信号：一是未来的银行信贷将向普惠金融领域倾斜，资金流向房地产领域将会减少，投机炒作者被驱离市场。另一个是，国家鼓励发展实体经济，扶持普惠金融，资本进入这些领域有前途，再在房地产市场炒作已无胜算。

最后，建立健全房地产的长效机制，满足不同阶层民众的住房需求，更好促进房地产的长远发展。我们发现近期很多热点城市拿出了期限不等的限售政策，这主要是将房地产市场暂时冷冻起来，为建立房地产长效机制预留出时间。

未来政府部门与开发商一起合作，将推出更多的共有产权房、廉租房。在房地产长效机制建立后，房价将会慢慢回归理性。各城市居民，富裕阶层可以住商品房，中产阶层将住“共有产权房”，而低收入群体可住“廉租房”，而在这样的一个长效机制没有建立的情况下，既满足了不同层次的市民的住房需求。

针对“十一”黄金周热点城市房地产交易冷淡，各方争论不休，任志强为代表认为，房地产数据不实，未来热点城市房价还将会有新的突破，但是马云为代表的看空派认为，房地产泡沫将被挤净，若干年后房价不如葱价。而笔者认为，从各种因素综合分析，本轮房地产调控效果开始显现，而随着长效机制的建立，未来房地产市场将逐步回归以居住为主属性，投机性购房将会逐渐淡出。

最后更新：2017-10-14 18:32:07

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