119      阿裏雲  技術社區[雲棲]

4000億！碧桂園贏了萬科！半年暴增2000億，恒大許家印穩坐首富，馬化騰、馬雲次之！房企欲進千億陣營“門檻”何在？

2017年前三季度房企銷售數據出爐，截止9月30日，碧桂園銷售額突破4000億，萬科、恒大緊跟其後，形成三足鼎立之勢。短短一年時間，碧桂園、恒大逆襲速度驚人，快速趕超保利、綠地等老牌房企，秘訣在哪？

恒大許家印，他的個人財富值半年漲了近2000億，達到曆史上新高2900億，榮登首富，馬化騰、馬雲次之。今年的恒大猶如一匹黑馬，不斷地用響當當的數字刺激著公眾的感官。

看點

1

碧桂園突破4000億，反超萬科、恒大秘訣在哪？

注：萬科為2017年上半年土地儲備，其餘為總土地儲備。

早在今年3月22日，碧桂園2016年度財報出爐，並提出銷售4000億的2017年總目標。

2016年銷售業績3088億、同比顯著增長120%，銷售樓款現金回款2841億元人民幣的數據外，碧桂園還透露16年同比增長142.8%，回款率達到92%，淨經營性現金流約為415億元。

在前三強房企之中，碧桂園2016年的增長速度最快，近三年的複合增長率也達到了42.8%，僅次於恒大。

果不其然，2017年上半年結束，碧桂園銷售業績反超萬科、恒大，這一優勢一直持續到三季度結束。

碧桂園拔得頭籌靠什麼？

第一，從碧桂園目前布局的地圖看，一二三四線城市全麵開花，其標準化、快速複製的產品模式，正是應此而生，從實踐看確實也很適合快速發展。

第二，碧桂園高獎勵的合夥人製度，將它的快速開發和銷售模式發揮到了極致。從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機製，實施兩年多，今天碧桂園給出了優秀的成績單。

583個項目

首先，從數量來講，截至2016年12月31日，已有583個項目引入合夥人機製，310個項目開盤在售，累計合同銷售額達2,612億元，從開盤時間來講，過去6.7個月，如今開盤項目的平均開盤時間為6.2個月，時間的背後就是錢，合夥人製度讓運營更有效率。

淨利潤率上升

其次，淨利潤率上升，合夥人更有經營視角去看問題，更關注以淨利潤率視角去做經營決策，目前碧桂園淨利潤率從過去的10%提升到12%；

年貨收益率提高

其三，一個更激動也是最核心的指標是自有資金年貨收益率從過去30%提升到78%。

高周轉

其四，依舊是高周轉，現金流回正時間從過去10到12個月提升到如今的8.4個月。

第三，碧桂園有大量優質的土地儲備。

土地儲備12000億

首先，碧桂園的土地儲備貨值高達12000億。具體而言，截至2016年底未售部分的土地儲備情況，已摘牌或已簽約的土地儲備約1.66億平方米，目標市場為一二線城市的項目預計可在17年及以後提供約7,150億貨量，目標市場為三四線城市的項目預計可供貨4,836億元，總貨量已經12000億貨值。

平均地價2008元/㎡

其次，碧桂園不僅有充沛土地儲備，而且很好地控製了土地成本，全年獲取的413宗土地的平均地價為每平米2,008元。

2017土地預算1500億

其三，2017年拿多少地了，從預算口徑來看，2017年碧桂園土地現金支出預算大約為1,500億，拿地範圍圍繞城市布局戰略，即繼續加強麵向一二線城市的土地市場，持續深耕三四線市場的核心地帶，不斷加強集團的優質土地資源儲備。

總結起來，碧桂園關於土地的策略，就是地多，地便宜，地優質，這三點。這是其銷售額大幅增長的關鍵，如今看來，碧桂園提前半年就完成了銷售額4000億的任務。

看點

2

恒大萬科劍指4000億，千億房企將破11家！

2010年萬科成了全國首家千億級房企，2年後保利、綠地也加入其中。到2013年破千億的房企已經有萬達、碧桂園、中海，共計7家。

2014年綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻；到2016年，2000億房企陣營增加到恒大、萬科、碧桂園三家。

到2017年，全國房企TOP3的門檻已快速提升至4000億，預計今年全國銷售額破千億的房企將增至11家。

萬科：第4個10年實現10000億

2017年5月，萬科靠著日進10億+的合約銷售額怒刷“存在感”，為前五個月2351.7億元的銷售額貢獻了不少力量，但跟前四月相比，與碧桂園的差距反而在擴大。

如今看來，萬科與碧桂園之間的差距已經拉大，但萬科劍指4000億的目標，似乎已成定局。

其實，早在一年前，萬科曾提出過“萬億大萬科”的目標，不過此舉一度被業內認為是“畫大餅”。

但經曆2015年、2016年樓市後，目前整個房地產行業已進入新高點即11萬億左右，就拿現在已突破3000億銷售額的萬科和恒大來說，均有闖進“4字頭”的趨勢。

“曾在萬科20周年的時候，公司營業額是80億元，當時預測30周年的時候業績是1000億元，結果10年過去，萬科做到了2000億元。現在萬科預計第4個10年，公司營業額是1萬億。”

如何看待萬科6年進入1萬億營業額？這裏與1萬億銷售額是有巨大差別的。

一般而言，在房地產處於上升通道時，一般當年銷售額會大於當年的營業額，因為營業額是實際2年、1年前的銷售交付，所以肯定1萬億營業額，相當於超出1萬億的銷售額，所以這個6年其實也不簡單。

恒大：2020年實現6000億

在去年6月份恒大20周年慶典上，恒大集團董事局主席許家印表示，到2020年恒大的目標是總資產超3萬億，房地產年銷售規模超6000億元。

在爭奪龍頭房企的頭把交椅的賽道上，恒大始終是最有力的追擊者。目前恒大已進入《財富》2016世界500強，位列中國500強43位，不斷增長的銷售額將推動其營收繼續創新高。

對於“6000億元銷售規模”，甚至“六年衝刺萬億”的目標，恒大或萬科能否在達到？

假設恒大2017年達到4000億銷售額，而2017房地產行業為11萬億，那麼恒大市場占有率才4％不到。

在房地產成熟的香港，新世界、新鴻基等四家房企占據了80％的市場規模，但整個中國房地產地大物博，樓市分化、城市分化、房企分化太嚴重，即使行業繼續收攏集中，中短期很難4家房企占據80％。

融創：3年最低5000億

融創中國董事長孫宏斌表示，今後5年至10年內，國內房企前100名所占份額將從目前的40%左右增至70%-80%，前10名份額也會大幅提升至35%-40%。

在2016年融創中國業績發布會上，孫宏斌還表示，今年可售資源有4200億，三年後融創實現5000-10000億銷售目標沒問題。汪孟德稱2017年融創內部最低目標是2100億。

就目前看來，2017年前三季度，融創銷售額達到2055.2億元，要完成全年最低目標2100元，顯然不是問題。

看點

3

2017胡潤百富榜發布，首富是恒大許家印

胡潤百富一年一度的《胡潤百富榜》終於來了！ 今年是胡潤研究院自1999年以來連續第19次發布“胡潤百富榜”！今年首富不再是王健林，許家印以2900億位居榜首。

馬化騰財富增長52%，超過馬雲位列第二， 但大阿裏係都有近50人上榜。碧桂園楊惠妍超過前首富萬達王健林，以1600億位列第四。

香港上市的吉利李書福財富增長近800億，以1100億元首次擠進前十。 ofo 26歲的戴威成為第一個上榜的白手起家“90後”。

許家印成為首富源於恒大股價的大漲

59歲的恒大許家印以2900億元首次成為中國首富，他是胡潤百富榜19年來第12位中國首富。

恒大今年上半年成功引入兩輪合共700億戰略投資，並迅速還清1129億永續債，實現資產負債率下降至75.5%，同期股價增長近5倍。

目前恒大以民生地產為基礎，涵蓋金融、健康、文化旅遊等產業，總資產1.5萬億，年銷售規模超5000億，員工10萬多人。

許家印以12.4億元捐贈額位列今年胡潤慈善榜第三位，隨後在今年“廣東扶貧濟困日”恒大再捐4億元。

胡潤表示：“許家印的財富增長主要是這半年，漲了2000億，平均一天漲10億，這是99年以來財富增長速度最快的一次。”

恒大股價大漲原因

一、較好財報盈利

據恒大發布財報，今年上半年營收1879.8億元，毛利率673億元。淨利潤231.3億元，比去年同期上漲兩倍多。投資者對恒大持續增持，淨利潤增長支持股東回報與股價上漲。

二、內地資金南下進入香港股市

內地資金南下進入香港股市，大多數內房股港股通持股數量增長，投資者看好香港股市較低估值，較高投資回報預期，內地資金南下進入香港股市，推動香港股市中的內房股上漲。

三、恒大成功的房地產加服務業轉型

恒大通過多元化發展，發展金融、健康、文化旅遊產業，為房地產增加服務價值，企業升級優化，成功轉型，提高企業價值與盈利。

四、降低負債比

恒大通過引入外部投資降低企業負債，今年上半年，恒大引入兩輪合資戰略投資，降低企業成本，提高產品品質，增加服務附加值，增強淨資產。資產=負債+股東權益，負債比降低，資產不變或者增長，股東權益均增長。

五、增持股票或回購

這與美國上市科技公司有些類似，通過股票回購或增持支持股價。今年三月份恒大第一次回購股票，之後九次回購股票累計支出約55億元，通過股票回購支持公司股票。

六、海外投資者看好香港股市

海外投資者看好香港股市，資金從四麵八方流入香港股市，外國投資者投資香港股市，日本野村、美國花旗等均看好恒大股票，外國資金流入也可能是因素之一。

王健林首次跌出前三甲

63歲王健林及其家族財富縮水600億告別首富寶座，以1550億元位列第五，這是王健林五年來第一次跌出前三甲。

2017年萬達商業將13個文旅項目91%股權以438億元的價格轉讓給融創，融創孫宏斌今年財富增長625億；將77個酒店以199億元的價格轉讓給富力地產，富力張力今年財富增長3成。

文化部分，院線仍然占王健林財富的40%。萬達今年加速輕資產化。29歲的王思聰個人財富50億，除了在萬達集團中的財富，其自行運營的普思資本也因互聯網直播經濟的熱潮而收益頗豐。王健林家族以6.5億元捐贈額位列今年胡潤慈善榜第六位。

今年的前十名與去年有較大變化，跌出前十的包括被保監會撤銷前海人壽任職資格並禁入保險業10年的寶能姚振華，業績放緩的娃哈哈宗慶後和遭泰國天絲醫藥起訴的華彬嚴彬。

另外蘇寧張近東和泛海盧誌強兩位還是有所增長，隻不過漲幅沒能趕上許家印、李書福、楊惠妍等的高漲幅。

房地產行業的富豪數量排第二

2017中國大陸富豪行業分布出爐，房地產行業排第二，排在第一的是製作業。

製造業，包括智能製造、機械製造、日用品、家具、塑料製品、家電、工業電器產品等，仍然是最多上榜企業家從事的行業，從去年的26.2%上升到27.9%，但財富比較分散。先進製造，以美的和藍思科技為主，上升很多。先進製造前50名門檻65億，平均財富156億。很多企業開始將高新技術融入傳統製造業從而往智能製造轉型。

房地產人數占比持續下降，從去年的15.4%下降到14.6%，但仍排第二，房地產行業財富總額是上漲的，房地產前50名門檻120億，平均財富已達313億。受限購政策影響，房地產市場熱度減少。

IT和金融投資行業略有上升，IT人數占比從11.8%上升至11.9%，排名第三，金融投資人數占比從10.8%上升至10.9%，排名第四。很多新興產業，獨角獸公司都來自於IT相關行業。IT前50名平均財富274億。

醫藥行業也略有上升，從6.6%上升至6.7%。榜單上醫藥行業財富都有普遍較高漲幅。李革創辦的藥明生物在香港成功上市，藥明康德也計劃在A股上市。

社會服務行業今年上升最快，從2.4%上升到3.3%。目前很多受資本熱捧的企業主營都是這一行業，譬如新美大（原美團大眾點評）、餓了麼，今年新上榜的摩拜和ofo。

其他表現較好的還有教育、新零售、汽車和食品行業。新能源表現不佳，從2.1%減少到1.3%。傳統零售表現不佳，使得整個零售行業人數占比從4.7%下降到2.9%。一些老牌零售企業、超市因經營不善倒閉，例如深圳新一佳超市債台高築宣布破產。

文化娛樂行業上榜人數占比略有下降，從3.2%到3%，但相對來說比較穩定。

看點

4

房地產傳統模式升級，大盤探索產城融合

中國房地產已經曆了兩個大的發展階段。

第一階段是普遍的城市化，即從農村進入城市。第二階段是大城市化，即房地產開發從全國城市進入到一二線核心城市。

在2017年新一輪的高房價、高地價的盛宴背後，是前所未有的焦慮感。要麼就是拿不到地，要麼就是刀口舔血的去拍地王。 產城融合也因此正在成為國內地產企業轉型發展的新方向。

無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是諸多區域性地方企業，都將轉型的戰略指向“特色小鎮”。

對於房企而言，借助較低成本獲得大量土地開發權，並在後續運營中持續獲得穩定的現金回報，是特色小鎮最大的亮點，而房企轉型特色小鎮越靠近地產轉型越容易成功，傳統的房地產開發遠郊大盤或產業園區，包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧，實際上，與傳統房地產大盤開發不同的是，特色小鎮或許更注重持續的運營能力。

就全國性房企紛紛試水特色小鎮，總結出4種轉型模式：

碧桂園：科技小鎮

迄今為止，碧桂園已經全國範圍內建成5個科技小鎮。

碧桂園以6.4億元取得惠州三處科技小鎮項目，合計占地麵積31萬平方米。按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億開發多個科技小鎮。

聚焦一線城市周邊和強二線城市，2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。

恒大：文旅產業

8月27日，恒大旅遊集團在廣州恒大中心正式發布了“恒大童世界”。今年年初恒大宣布完成了地產、金融、文化旅遊以及健康四大產業布局，以及“房地產”向“房地產+服務業”的戰略轉型，其房地產業務指導思想也從“規模性”向“規模+效益型”轉變。

此次恒大推出恒大童世界，項目全部采用國際設計以及國際設備供應商，被譽為其文旅產業的拳頭產品，未來將在全國建設15個。

地產大佬們的文旅業

萬達

毫無疑問，萬達是在文旅產業中，最為突發創新的代表之一。 萬達率先成立萬達文化產業集團，目前已是中國最大的文化企業，資產903億元，2015年收入512億元，旗下包括影視、體育、旅遊、兒童娛樂4家公司，目標在2020年成為收入排名全球前五的文化企業。（雖然後來將其賣給融創）

萬科

轉型定位為“城市配套服務商”的萬科是布局文旅相對穩健的企業。萬科首次大規模運作的文旅項目是萬科良渚文化村。 良渚文化村位於杭州北郊，距離杭州約20公裏，50分鍾車程，整體占地10000畝，屬於萬科“非標準”新市鎮產品實踐，是集自然生態保護、休閑旅遊、居住、經濟文化為一體的新田園小鎮。

華僑城

華僑城官網信息顯示，目前華僑城在深圳布局有十大重點項目，包括甘坑新鎮、大鵬項目、坪山文化旅遊帶、鳳凰古鎮、光明小鎮、深圳國際會展中心等。其中大部分項目采用“文化+旅遊+城鎮化”的模式，與各區政府進行合作開發。

粗略統計可知，華僑城與各區政府合作曲線拿地，目前其舊改麵積已過千萬平方米，成為在深圳擁有最多舊改土地儲備資源的地產商之一。

他們為何酷愛文旅業

一方麵傳統地產遇到了困境，體現在規模和利潤，規模受到了地產開發8萬億天花板的限製，利潤包括淨資產收益率、利潤率這幾年都在直線下滑。

另一方麵，由於能規避市場調控風險、龐大的市場規模以及政策紅利天然的傳染性，旅遊地產成為房企救贖與重生的新陣營。 旅遊市場強勁的發展態勢也吸引了嗅覺靈敏的房地產商快速湧入。

看點

5

合肥特色小鎮有哪些？

日前，經縣級申報，市級初審，省級組織專家評估複核後，省住建廳、發改委、財政廳公布了安徽省第一批省級特色小鎮名錄。音樂小鎮、電影小鎮、民族特色小鎮等合肥一大批小鎮即將崛起。

巢湖藍城小鎮

2016年7月8日下午6點，浙江綠城董事長宋衛平一行在巢湖市相關領導陪同下親臨巢湖半島考察烔煬境內一2000畝土地，洽談打造“藍城小鎮”項目。

浙江綠城宋衛平表示，綠城集團擬在合肥引入藍城集團的“小鎮”概念，其規劃理念和建設願景與巢湖半島的戰略定位十分契合。據了解，該項目初步定位為打造巢湖特色文旅小鎮。

罍街文創小鎮

作為市區的唯一一座省級特色小鎮，罍街將再次升級改造，繼續擴大規模，改造後的罍街文創小鎮總規模將達到120畝，總建麵10萬平方米，這將比原先的罍街一期（一期2萬方）擴大5倍左右。

未來，在罍街文創小鎮概念規劃下，該項目建成後東至馬鞍山路、西至徽州大道、南至南二環路、北至合巢湖路，其中包含99畝城中村，相比一期罍街，未來整個項目覆蓋的範圍將擴大至原先罍街一期的5倍左右。

罍街文創小鎮涵蓋罍街、早點來、AS·1980安商文藝街區，正在改造的有城市綠地、包河區委黨校老校區、農行幹校老校區、賈小郢城中村、水陽江路、寧國南路等。整個罍街文創小鎮將包含文化創意、美食街區、旅遊、綠地公園、創客空間、藝術家村、文創街區等多個範圍，還將對區委黨校老校區、賈小郢城中村、水陽江路等區域進行舊城改造提升，建設成合肥精品城市窗口和標示性的旅遊目的地。

廬陽區三十崗音樂小鎮

王大郢音樂小鎮項目位於三十崗鄉崔崗村王大郢，合淮路以西、三國城路以南的環董鋪水庫周邊區域。項目占地麵積約70餘畝，改造後總建築麵積約13000平方。音樂小鎮原名叫王大郢。這是合肥廬陽區三十崗利用破舊小村莊打造的創意小鎮，可以稱得上崔崗的“姊妹篇”，規劃600平方米，今後這裏還將引入音樂酒吧，音樂主題院落，不定期舉辦音樂節。

目前小鎮中心的音樂廣場已開放了部分，另外，還將規劃多個區域，如休閑商業區內將引入音樂酒吧、藝術畫廊、爵士咖啡、濱水風情街等，還將引進院落式精品院子，引入青年旅社、主題客棧，可提供80~100床位，此外還有數十座音樂家主題院落。提供80個小型車車位生態停車場、預留2個偶遇巴士停車位。

這是廬陽生態文化旅遊區內繼崔崗藝術家村後第二個特色文化項目，今後還要承擔旅遊區內部分旅遊服務功能，如住宿接待、餐飲、文化創意體驗等。目前一期已完工80%，預計將在2017年10月全部完工。

機器人特色小鎮

2016年12月2日，華夏幸福與肥東政府簽署《合作備忘錄》，華夏幸福欲在肥東新城經濟開發區以北，打造1.66平方公裏(2490畝)的機器人特色小鎮。北至學林路，東至橋頭集路，南至岱河路，西至金陽路。肥東縣擬引進華夏幸福基業股份有限公司形成戰略合作關係，打造“產、城、人、文”四位一體且“特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居”的特色小鎮。

高新區基金小鎮

高新區將啟動並建成特色“基金小鎮”。按照一個中心區、多個功能區的方式布局，主要建設國際水準、國內領先的，集基金大街、金融大廈、資本對接路演中心、眾創空間、孵化器、加速器、辦公配套為一體的全生態高端綜合特色街區。

“基金小鎮”將不斷完善生活配套服務，建設國際社區、專家公寓，進一步招引各類金融機構、豐富商業業態、引進優質教育資源。力爭到2018年末，集聚股權投資基金100家，管理資金規模突破1000億元，建成全省基金管理機構總部基地。

濱湖金融小鎮

合肥濱湖國家森林公園邊，將建成全省首個“金融小鎮”，吸引高端金融人才和知名企業。“我們正在謀劃一個占地1200畝的大項目，該項目背靠萬畝濱湖國家森林公園，南接千畝濕地生態公園。”相關負責人介紹。

“金融小鎮”就是其中的一部分，占地200畝，又叫“基金小鎮”、“創業小鎮”，另外，200畝打造文化旅遊街區“水街”，600畝為濕地生態自然保護區。 “今後，這裏將經常舉辦高端金融論壇。”該負責人介紹，目前正在做規劃方案，或將在八九月份正式開建，2018年全麵對外開放。

長臨河影視軍事主題小鎮

合肥市肥東縣長臨河國內首個軍事主題影視小鎮項目，目前已經通過合肥市肥東縣招商項目預審工作領導小組審定，有望明年上半年正式啟動。據了解，軍事主題影視小鎮主要包含影視攝影製作、軍事樂園，室內外實景演出等電影文化旅遊內容。小鎮內設漁村街區、歐洲街區、合肥民清街區、淮軍營區、八一軍事電影街區等。

少數民族特色小鎮

合肥東部新城未來有望打造出全國知名、全省唯一的少數民族特色小鎮。近日，記者從合肥公共資源交易中心獲悉，肥東縣牌坊回族滿族鄉少數民族特色小鎮建設規劃即將展開。特色小鎮的核心板塊是“少數民族風情街”項目，該項目占地為51畝，項目選址東至富民北街延伸段、西至店白路、南至團結東街、北至千柳東街，整體呈“D”形狀，項目區內道路總長約為500米。

未來，項目區內將規劃建設“牌坊民族鄉民族館管理用房及配套設施建設”、“滿族譜房”、“滿族古村落”、“演藝中心”、“民族餐飲店”、“旅遊接待設施”、商住合一的特色風情民居及配套工程等，項目計劃總投資1.5億元。

最後更新：2017-10-12 19:04:32

  上一篇： 馬雲要刷新世界：投入千億成立達摩院

  下一篇： jasper究竟說了句什麼話？陳小春會露出這副表情