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長租公寓：租賃領域的“iPhone X”
2017蘋果秋季發布會發布了最新一代的iPhone產品 iPhone X，網友對其的討論呈現兩極分化的趨勢，有的稱其為驚豔之作；有的則認為其缺乏創新，並未有實質性的突破。正如房地產市場的長租公寓一樣，有人認為是一片藍海；有人卻覺得十分雞肋。
iPhone X與長租公寓差不多可以說是位於兩個毫無相幹領域，但細細想來，兩者竟具有很多相似之處。
長租公寓與iPhone X
首先，兩個產品麵向的消費群體具有一定的共通性，白領上班族是兩者的主要消費群體，都具有一定的收入水平。
價格上，作為一款手機，iPhone X的起步價達到了8388元，也是蘋果史上最貴的一款手機，遠遠高出同時代的其他國產手機；同樣，長租公寓租金相對於普通住宅的租金也要高，比如南京市區合租的一居室月租金大概是1000元左右，而魔方單身公寓一居室的月租要在1500元以上。
硬件上，iPhone X核心硬件是A11處理器；長租公寓的硬件設施是簡潔清新的裝修風格，廚、衛、廳一應俱全。
軟件上，iPhone X具有獨一無二的IOS操作係統；長租公寓具有統一的管家物業。
FaceID是iPhone X最大的特色；“互聯網+”的創新租賃方式是長租公寓的最大特色。
iPhone X麵臨的是龐大的智能手機市場，有一群鐵杆“果粉”；長租公寓麵臨的是億萬租賃市場，有基數龐大的流動人口。
iPhone X背後是強大的股東和資金實力；長租公寓背後也有眾多龍頭房企和知名酒店集團的身影。
蘋果手機的“下個十年”？
近兩年長租公寓的發展十分迅速，蘋果也有龐大的“果粉”群體撐腰。但就未來而言，兩者都麵臨各自的成長煩惱。
先說iPhone，十年前蘋果的第一款手機麵世，到iPhone 4S的出現，引領了一場智能手機革命，許多手機商在這場革命中被擊垮，蘋果成為智能手機界的領頭羊。
站在10周年的時間節點上，iPhone X的發布本身雖然並沒有過多強調紀念這一元素，但這款產品自誕生之日起就被自動賦予了傳承和引領的重任。
正如庫克所說，iPhone 8代表蘋果手機的過去十年，而iPhone X則代表著未來的10年。再看現在，最新發布的iPhoneX可以引領未來智能手機發展的技術趨勢嗎？
不用說十年，即使是當下，iPhone X呈現出來的技術特點其實也並不占優勢，因為在之前的其他手機廠商的產品中我們都能一一對應地找到技術應用的相應產品。雖說人臉識別FaceID技術仍然獨一無二，但隻此引領未來趨勢，未免勢單力薄。
所以，作為被認為缺乏實質創新的蘋果公司靠什麼引領技術的突圍，如何引領下個十年，成為蘋果公司最大的煩惱。
長租公寓的"成長煩惱"
從去年以來，我國開始大力鼓勵發展住房租賃市場，為發展和培育長租公寓市場提供了良好的政策土壤。作為新興行業，當前長租公寓主要有兩種商業模式：
一是集中式公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權，統一進行改造後出租的一種租賃公寓模式，如萬科正在打造的長租公寓品牌“泊寓”、魔方公寓、YOU+等。
二是分散式公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修後，統一出租管理的一種租賃公寓模式。如鏈家自如、優客逸家等。
雖然種種利好因素刺激下，長租公寓近兩年發展十分迅勐，但對於未來同樣有著成長的煩惱。
長租公寓麵臨的問題主要主要有兩個：一是當前租房市場機製發育不健全；二是長租公寓盈利周期過長，模式不清晰。
當前租房市場機製發育不健全有幾大突出表現：一是合同不報備，產生糾紛時協調困難，租客處於弱勢位置，維權艱苦；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有平安感，租金起伏大；四是相關租賃法律法規還不健全；五是很多集中式公寓很多是工業用地，物業性質改變比較困難。
此外，在高定位、高質量的品牌效應下，長租公寓租金不菲，“又貴又小”成為長租公寓的通病。就算是較高的租金，也難以解決長租公寓的最大痛點--盈利低。
在巨大的發展空間和存量時代之下，開發商們麵對如此廣闊的市場空間，各家企業迅速開始布局，據最新的統計結果顯示，萬科、碧桂園、中海、龍湖、招商蛇口、佳兆業等主流開發商已先後加入長租公寓的新戰場。
此外，鏈家、我愛我家以及不少創業機構等都已相繼布局長租公寓市場，然而，依然有大量的企業持觀望態度，主要原因在於長租公寓最大的痛點——租金回報率。
作為一個新興市場，長租公寓具有投資周期長、運營成本高、租金回報率低等特點。華菁證券地產行業首席分析師周雅婷曾撰文稱，“55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨界點”。鬱亮曾公開表示，" 從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，已經很滿意了。" 此外，龍湖亦於不久之前提出“三年不盈利”的雄心口號。
可見市場對於長租公寓的盈利模式尚不清晰，短期內並沒有抱有樂觀思想。
“盈利是明天的問題，明天的業務留待明天再說。”
對於明天，在複雜和競爭激烈的市場環境下，無論是龍頭老大還是新興行業，前景都充滿著未知。
當下，智能手機和住，都是剛需。所以，為人提供更先進更舒適的體驗和服務，是蘋果手機和長租公寓共同的出路。
蘋果手機能否引領下個十年智能手機界的方向？長租公寓能否在未來的租賃市場打出一片天？相信在不久的未來就可以得到答案。
最後更新：2017-10-08 15:38:35