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王健林632亿卖万达项目给孙宏斌，是因为王思聪？

文｜王晓晨

7月10日，万达与融创发布联合公告，抛出一则金额高达632亿的大新闻，即万达宣布将旗下13个文化旅游城项目，以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店项目，以总对价632亿全部转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

要知道，以万达城动辄4、5千亩的占地面积，平均单个投资额约500亿的体量来看，算上全部贷款这笔交易的实际总价很可能超过1000亿元，交易规模之大、金额之巨，事发之突然，堪称中国房地产史上之最！整个公告短短500字，真是字儿越少，事儿越大。（注意，联合公告很简陋，并未提及资产包的详细情况，以下所有观点，均为合理推测）

其中，交易中涉及的13个万达文化旅游城，便是去年王健林叫板迪士尼，号称要让其20年无法盈利的“群狼战术秘密武器”。交易的13个项目包括：西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。

值得注意的是，去年7月3日凌晨，因为入住信息被泄露，王思聪在微博上痛骂长沙万达文华酒店，难道该事件为这笔交易埋下了伏笔？而融创孙宏斌斥巨资收购万达文旅城和酒店资产，到底是不是掉坑了呢？

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王健林为什么要卖？

这事儿要从2016年5月谈起，当时万达王健林在央视《对话》栏目上叫板即将开业的上海迪士尼，现场内容实录瞬间刷爆互联网。随后，王健林口中“群狼战术”的“万达城”被人们所熟知。

然而，从时间点上来看，叫板迪士尼事件很巧合的发生在南昌万达城开业前一周。所以，王健林作为万达最大的IP之一（还有其子），这其实只是首富先生“消费迪士尼”的高明营销手段而已。

在商人口中，如“牛皮不是吹的，万达将用事实说话，未来5年内万达城实现到访游客两亿人次，收入1000亿元，成为世界最大的旅游企业。”这等豪言壮语其实听听就好，如果时机对，那是该“跑”就肯定“跑”的。

在过去几年中，万达为了寻求新的增长点，选择发展较为成熟的二线核心城市，对原有商业模式进行升级，加入室外主题公园、酒店区、室内主题乐园、电影主题乐园等，使之成为“商旅文综合体”万达城，继而进行全国大规模的复制。

所以，也就有了南昌万达城开业前，王健林站台叫板迪士尼的那一幕。但这才一年时间，怎么就要卖了呢？我分析或许有以下这么4点：

第一，房地产行业进入下半场，万达地产持续扩张乏力，王健林决定套现走人。

去年基本是中国房地产行业的天花板了，根据统计局数据，2016年，全国商品房销售面积大约15.7亿㎡，商品房销售额约11.7万亿元。未来，这个销售面积很难被打破，金额还有机会，不过随着销售面积的下滑，增长应该也有限。

但是呢，像碧桂园、万科、恒大这样的企业，今年就要5、6千亿的规模了，未来将很快踏过1万亿的门槛，那么在这样寡头化的趋势中，行业竞争愈加激烈，未来总计十几万亿的盘子里面，来几家万科这样的企业就占掉大部分了，留给其它房企的“蛋糕”将越来越少。

而且，以前房地产公司可能随便拿一块地就是暴利；现在，可能稍一不慎拿错一块地就是倒闭。但像万达这样的大公司还不至于有生死存亡的忧虑，但房地产的投资利润回报也是少的可怜。根据相关机构的统计，2016年全年，典型上市房企的平均净利润率仅为约10%。

同时，经过过去一段时期房地产行业的高歌猛进，物业资产价值涨至历史最高位，然而随着资金政策的收缩，货币的价值开始“触底反弹”。所以，现在选择高位套现显然是个不错的时机，像soho中国的潘石屹也在卖楼不是？

第二，万达继续去地产化，加速轻资产转型战略，从开发商到运营服务商。

去年初，王健林宣布万达将自降销售目标至1000亿。今年初，万达集团公布，服务业收入占比达到55%，历史上首次超过房地产收入；地产板块方面，租赁业务净利占比也超过50%，历史上首次超过地产销售的利润，王健林宣布向轻资产转型成功。

图：万达集团2013-2017上半年收入情况

来源：万达、晓楼市

根据万达官网的显示，截止目前，全国开业的万达广场总数达197座，在建78个。在整体商业过剩的大环境下，经济情况较好的城市基本被万达覆盖完毕，这也宣告着，万达地产打造“城市中心”的商业模式遇到了天花板。

但企业的经营需要持续增长，再要扩张，将不得不下探到能级更低一级的三四线，乃至大量五六线城市，再依照原始的开发模式就很乏力了，且风险也在加大，所以万达提出了轻资产战略，但过去几年中，万达的轻资产进程始终没有达到预想中的速度。

不过，今年上半年万达广场轻资产就落地了26个项目，预计今后每年40-50个应该没有问题，近段时间转型的确很快，对如此庞大的集团公司来说非常不易。

而且，根据万达融创的联合公告，本次将632亿资产卖给融创以后，项目品牌不变，仍然由万达来实施管控持有物业的设计、建造、质量，以及运营管理。这也就是说，万达把资产卖给融创后，瞬间从“重资产”秒变“轻资产”，项目还是由万达来运营管理。

第三，优化财务结构，从“地产公司”变身“商业管理公司”，努力回A股。

对于万达商业来说，上一次大动作就是港股退市准备回A，所以这两次动之间必然有着紧密的联系。

10日上午，万达集团董事长王健林向媒体表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，本次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。同时，进一步实现轻资产化运营，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产销售收入。

此外，进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。万达内部人士向媒体透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”。

什么意思呢？目前在A股IPO发行，房地产公司基本都是停滞状态。所以，现在万达将房地产资产抛售，大幅度降低开发销售的收入比例，则有望将公司定性为商业服务管理公司，这便有望能尽快登陆A股了。

同时，值得关注的是，根据此前万达商业私有化时的对赌承诺，如万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从港股退市2年之后，如依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购投资者认购的股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。

目前，证监局官网显示，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

第四，政治因素，资金链问题。

前几天，就在6月22日，万达股债双双暴跌，王健林半天损失40亿，大部分人是一脸懵逼的，当时传言几大国有银行都在抛售万达相关债券。随后万达集团紧急辟谣称，有市场传言，今日网上有人恶意炒作建行等银行下发通知抛售万达债券一事，经了解建行等行从未下发此类通知，网上炒作属于谣言。

随后，就有那么几个江湖传闻流出，例如有说万达高层存在某种不可言说的政治风险，也有说万达债台高筑，资金链出现了问题等等。

显然，以上都是江湖传闻而已，此次交易与谣言无关。万达集团也郑重声明，万达集团经营一切良好，希望大家不信谣、不传谣。

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孙宏斌为什么要买？

因为要买资产包里面的住宅土地。

首先，先不谈文旅城，我估摸着融创是挺不想要那76个酒店的，这个在做住宅开发的房地产企业来看，应该都差不多。

为什么呢？因为不赚钱。那为什么还要盖呢？因为政府喜欢。

然后我们再来看万达文旅城，其实说穿了，它就是个超级万达广场，开发模式没有太大的变化，依然是“以售养租”。以文旅产业及大型商业、办公等配套建设，来跟地方政府要地，这种方式不用招牌挂，显然地价成本极其低，配套一部分住宅用地来开发，基本就能收回开发成本了。

同时呢，大量的文旅、商业等配套建设，又反过来促进了住宅的房价，可以说是一本万利。比如南昌万达城、合肥万达城、青岛万达影都等几个项目，过去一年中住宅价格全都是暴涨中的暴涨，比周边项目有明显优势，万达赚的盆满钵满。

融创今年上半年的销售业绩差不多1100亿，全年销售额将超过2000亿元，显然这并不能满足孙宏斌的野心。那么，持续的并购以获得土地储备，继而实现销售规模的扩张，就成为了重中之重，我相信，在孙宏斌的眼力，真正的对手应该只有碧桂园、万科、恒大三巨头。

所以，融创如此大魄力的收购，这632亿里面，必然有相当价值的住宅用地，这是主要因素。

其次，是融创的高负债率问题。

根据2016年年报，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，而2015年融创中国总负债为960.89亿元，净负债率75.9%。借贷总额方面，融创中国从2015年的417.99亿，增加710.45亿到2016年底的1128.44亿。

而根据媒体报道，针对与万达商业的此次交易，孙宏斌表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

2017年以来，融创连续投资并购了链家、乐视、天津星耀五洲、华城富丽、大连润德干城，以及今天公告的万达商业资产包。其中，投资链家股权的对价为26亿元；针对乐视的总交易价格约为150亿元，就目前获知信息，融创中国已在完成近130亿元投入，另外，贾跃亭还将其包括乐视影业在内的核心资产抵押给融创中国，此项借贷金额应不菲；天津星耀80%股权及债权的交易价格为103亿元；华城富丽60%股权的对价为21亿元；全资收购大连润德干城的价格为32亿元。

不过，参照以往的房企增长之路，大多都有一个高负债的高速增长期，例如近段时间备受关注的闽系房企，我觉得，只要玩得转，活下来就有机会成为巨头。

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万达与融创的一盘大棋

一、影视合作。联合公告最后写道“双方同意在电影等多个领域全面战略合作。”这句话给了所有人足够的YY空间。

目前，万达已是当之无愧的全球影视行业巨无霸。横向来看，万达拥有中国、美国、欧洲、澳洲四大票房区域的绝对地位；纵向来看，万达掌握了从电影的制作、拍摄、发行、营销策划等整条影视产业链。

表：万达影视集团主要业务板块

（这些都是巨无霸资产，其它还有如时光网、动画特效公司等，懒得列了）

这一切本来是与融创没有关系的，但巧合的是，还记得刚刚过去的乐视风波吗？

目前孙宏斌已进入乐事董事会，在乐视即将到来的董事会选举中，是最有力的董事长候选人之一。而乐视旗下的主要资产为影业、视频网站、电视、手机等，这一切都是万达始终没有且梦寐以求的（比如互联网）。

所以，完成了大娱乐布局的融创，未来一旦与万达进行深度合作，又或者是直接将相关的资产卖给万达，将产生巨大的联动效应，YY空间十足。这恐怕就是贾布斯常用的那句台词“生态化反”吧？

同时也有人YY的更深入，说是万达反过来继续收购乐视，最终直接实现借壳回A。。。什么？还有这种操作？

二、本次632亿交易的资产包中，住宅用地体量尚还存疑，要等融创的详细公告披露。

前面谈过，虽然联合公告并没有提到资产包的具体情况，不过常理来推断，融创应该还是主要看中了其中的住宅土地储备。

但13个万达文旅城中，很多项目已开发多年，里面的住宅已经被卖的差不多了，最后还剩下多少能留给融创的，这个就比较关键了。

实际上，万达也并非把文旅城一口气抛光了，我稍微搜了一下，万达总共有20个建成或在建的文化旅游城项目，但本次交易只涉及到其中的13个。还有7个文旅城在手上，分别为武汉、抚松、长沙、西安、乌鲁木齐、惠州、厦门。

再大胆猜测一下，这没卖的7个万达文旅城，我猜长白山的是融创不愿意要，其它的可能城市市场看好，又是新项目，还有大量的住宅用地没开发销售，万达不舍得卖！

表：万达未售的文旅城清单

三、提升融创的运营能力，文旅产业经验，以及游艇俱乐部的打造。

前文我们把万达的两次大动作结合起来看，得出的结论就是，此次出售资产跟回A股有关。

现在，我们就来把融创的两次大动作结合起来看看。融创上一次刷屏是150亿买乐视，那再上一次呢？是了，是103亿收购天津烂尾楼盘星耀五洲。

天津星耀五洲是个绝对意义上的超级大盘，总占地面积4100亩、周边水域面积7000亩，从体量上来看，完全不输于任何一个万达文旅城。

（天津星耀五洲）

星耀五洲项目要开发一个微缩版的世界版图，包括亚欧、北美、南美、非洲以及大洋洲各具特色的建筑景观，同时打造六星级超豪华酒店、国际会议会展中心、亚洲最大室内滑雪场、万人国际文化广场、多功能体育休闲馆、医院、游艇俱乐部、水上大型音乐喷泉、运动主题公园等巨型配套。

所以，星耀五洲项目中，就有三个问题需要融创去解决，这也是我此前一直好奇的。

第一，显然星耀五洲有文旅的成份存在，但融创并没有相关的运营经验。

第二，星耀五洲项目里7000亩水域面积的游艇俱乐部，融创不会搞。

第三，星耀五洲项目里的6星级超豪华酒店，融创也不会搞。

但是这三个问题，万达全会做。

首先运营方面。根据了解，星耀五洲还是以融创自身的团队为主，不过这并不妨碍从万达文旅城那里取经，毕竟后者是国内数一数二的文旅产业标杆。等于说就是同桌是学霸，那我的成绩还能差么？

然后是游艇俱乐部。2013年6月，万达集团斥资近5亿美元收购了英国圣汐游艇俱乐部91.8%的股份。同时，万达还在2014年7月，与摩纳哥游艇俱乐部签署了合作协议。

对了，前阵子，天津星耀五洲运来了一批帆船。

最后是酒店。这个就不用多说了，本次交易融创直接买了万达76个酒店。未来万达在酒店的品牌管理输出方面，显然也会积极的去推动。

我为什么这么了解星耀五洲？因为我是业主啊...XD

既然都写到这里了，那下次就来聊聊星耀五洲好了，关于我的一个20万变120万的真实故事。

最后更新：2017-10-08 01:05:54

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