451      阿裏雲  技術社區[雲棲]

馬雲提出“新零售”，社區商業浴火重生！

在北京這種城市生活，應接不暇的變化會讓你感到炫目。

從前兩年開始的“互聯網＋”到新媒體，再到智能化，每年的潮流如光速般切換。今年流行談“新零售”，但“新零售”是個什麼東西？具體模式怎麼來呈現？到現在為止也沒能給出一個標準答案。

無意中看到北京超市發連鎖股份有限公司總裁李燕川的一句斷言：社區商業才是中國新零售的未來！

由此引起了『地產營銷人』的遐想，如果按照如此軌跡發展，這背後的商業地產該如何演變？價值該如何重估？

讓我們看看社區商業的現狀和可能的未來。

1、價格倒掛潛藏機會

記得很多年前，『地產營銷人』麵對樓盤的底商，進入營銷定價階段，基本都是按照住宅價格的翻倍來推演商業售價，有點簡單粗暴。但那時的社區商業確為高價值資產，一般到項目尾期才拿來售賣。

但經曆了幾輪樓市發展之後，特別是近兩年，住宅產品一路走高，快速勐漲，底商似乎變成了邊緣角色，再也無法用過去的邏輯去測定價值。

根據2017年1—8月最新的成交數據顯示，北京商品住宅的整體成交均價為44980元／㎡，同比去年的35476元／㎡，均價增長了27％。

再回看商業，今年整體成交均價為29930元/㎡，同比去年的27742元/㎡，均價僅增長了8％。

這樣去對比，可能對商業有所不公。畢竟商業供應的地域差異較大，同時集中式商業和底商價格也有明顯不同，但商業與住宅的價格倒掛現象卻也是不爭的事實。

『地產營銷人』認為，優質的社區商業存在被低估的可能，從長遠來看，該品類資產擁有較大的投資空間。

2、趨勢助力價值回歸

近一年來，隨著商家線上推廣成本的不斷提高，以及流量性價比不再，互聯網紅利逐步消失，電商優勢正在消減。

根據今年7月份商務部發布的《中國零售行業發展報告（2016/2017）》，從數據上看，中國的實體零售業出現了結構性回暖，便利店、社區購物中心等社區商業正在進入黃金發展期。

報告指出，在宏觀經濟增速不斷放緩，企業利潤下降的大環境下，門店越開越小儼然成為我國實體零售不可阻擋的發展趨勢，便利店、精品超市、社區型購物中心等商業形態將成為零售企業尋求轉型升級的重要方向。

單純線上營銷的時代已成過去，線上線下結合成為未來發展趨勢。

人群聚集的社區成為眾多互聯網企業新的爭奪地，線下布局的社區商業自然也就成了香餑餑。

而且，從去年開始，整個北京就開始嚴格治理“拆牆打洞”，讓整個社區商業回到正規、合理的市場。由此釋放出的一批社區商家需求正在進入市場，相信會給商業市場帶來不小的刺激。

無論是互聯網趨勢的轉變，還是政策的變相扶持，社區商業都將迎來新一輪上揚曲線。

3、資產配置調整思路

無論從哪個角度說，北京的住宅市場價格都已經到了較高位置。

縱然未來一線城市的住宅還有一定的增值空間，但像過去那種翻倍式的粗暴勐漲顯然已不再可能，把住宅當做一種金融產品予以期待恐連央府也不會同意。

投資需要把雞蛋放在不同籃子裏，而社區商業也許就是每天“下蛋”的“金雞”，追求持續不斷且穩定的現金流，對於大多數人來說，才是需要重新思考的資產配置方案。

商鋪作為不動產投資的重要產品門類，不僅可以自主經營多種靈活業態，也較易出租或轉讓，其使用價值與投資價值可完美籌劃。

作為給社區和周邊提供生活服務的商業，是一種剛性需求，抗風險能力較強，且社區底商不會因為房齡增長而明顯折舊。

相反，隨著社區人口的增加和區域成熟，優質商鋪會積累更多資源優勢，升值潛力逐漸放大，投資收益也會相應增加。

社區商業雖有潛力，但也得辨識和分揀，畢竟具有賺錢效應的還是少數。

『地產營銷人』對於商業價值的看重，無非是幾個要素的把握：地段、人流、成熟度。

首先，地段要好，交通便利是首要條件。良好的商業地段是產品價值得以展現的必要條件，相應其選擇標準比住宅更加苛刻。

其次是要有人流量，人口聚集才有生意。人流量是商業成功與否的硬性要素，一個隻有幾百戶家庭居住的社區，是無法帶來穩定收益的。

而商業市場成熟度，考驗的是區域功能。一個成熟的市場，各種業態都有的商業配套才能吸引周邊更多人群來消費，商業價值隨著消費額的增長得以顯現。

2017年是商辦元年，新的市場崛起，總是孕育新的機遇。隻要調整思路，用心淘選，就能踏準節奏，順勢而為。

最近獲悉，東南五環邊上的林肯商街正在熱銷，作為長期光顧該商街的真實體驗者，『地產營銷人』看好該商業的未來價值。

第一，林肯商街擁有非常成熟的交通、環境配套。

投資商鋪有“金角銀邊”的法則，“金角”即城市交通要道的交匯點。林肯商街靠近文化園西路與亦莊“小長安街”榮華路的交匯處，人流量由多個方向匯聚而成，同時還擁有較大的臨街展示麵。

而且林肯商街緊鄰五環與地鐵亦莊文化園站，人流量輻射更廣，對於商業的推動力也更強。

第二，成熟穩定的人氣與消費實力是林肯商街的製勝關鍵。

作為北京唯一的國家級經濟技術開發區，亦莊擁有其它區域難以匹敵的政策、產業優勢，聚集了大批世界級高精尖企業和高素質精英人才。

而深耕八載，位居亦莊核心的林肯商街，不僅背靠擁有數萬業主的成熟社區，更坐擁亦莊數十萬高端人群，形成了堅實的消費力支撐。

第三，林肯商街的商業氛圍非常成熟。

作為入駐率超過90%的醇熟商圈，林肯商街已有星巴克、麥當勞、克麗緹娜等眾多國際品牌簽約進駐，休閑娛樂、時尚購物、餐飲服務、商務會客、教育醫療等豐富的業態共同激發了商街的活力。

無論是體量規模、業態規劃還是商業運營，擁有濃厚商業氛圍的林肯商街已經成為亦莊的商業地標，更是周邊人群的消費首選。

因此在地產領域，我們不能輕易為任何一種物業形態的興衰過早下定義，物極必反，潮起潮落，最終對人的考驗其實是眼光和魄力。

最後更新：2017-10-08 14:05:13

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