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調控催生全款買房 廣州多個樓盤“挑客”開發商迫於快速回籠資金
“我們樓盤這批新房源都是要一次性付款的。”《中國經營報》記者日前以購房者身份走訪廣州市場時，有銷售人員如是表示。
前有樓市調控加持，後有銀行不斷收緊房貸，廣州不少開發商為快速回籠資金開始挑客，在首付款比例方麵打起了算盤。“價高者得”這一特殊現象逐漸在廣州樓市大行其道，不少樓盤甚至要求一次性付款。
受訪人士分析，開發商挑客主要原因是政府批下來的預售貨量較少，需求則相對較多，而時間長達半年的網簽，更令開發商資金承受壓力。此外，首當其衝的購房者除了遭遇首付成本大幅提高之外，沒有及時網簽也將麵臨一房多賣等風險。
全款買房橫行市場
日前，記者以購房者身份走訪了解到，在廣州廣紙板塊，普通的三成首付比例幾乎絕跡，而高首付比例或全款買房的客戶則成為了樓盤的首選群體，在買房上可享受多重“優待”。
在一家品牌房企的樓盤裏，銷售人員向記者出示了一張僅有數十個單位的表格。據銷售人員介紹，三成首付隻可購買20層以下樓層單位，而七成首付和一次性付款則可以選擇30層以上或更好的高層單位。
根據付款方式的不同，該樓盤的折扣優惠也有所差異。相比三成首付，七成首付和全款購房可以獲得更優惠的折扣，分別可獲額外9.2折和9.6折。
該片區內有項目銷售向記者表示，首批推出的貨量僅有數十套，但明言要一次性付款。銷售人員向記者稱，這批貨量主要針對全款客戶，目前僅剩下幾套。至於接下來的推貨采取何種首付方式，目前還不能確定。
另有銷售人員明確對記者表示：“三成首付在該片區買不了房。”並稱接下來出售新貨，將依據首付比例高低來決定客戶買房的先後。
廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者：“新房的預售貨量比較少，而客戶相對較多，使得開發商有了挑客的條件。而且，由於限簽，銀行房貸一時下不來，開發商資金回籠比較緊張，所以就選擇一些能一次性付款或者首付比例比較高的客戶。”
“對開發商來說，這其實也是一種無奈的選擇。項目的貨量是有的，但批下來的新貨不多，所以隻好針對性地選擇客戶。”黃韜說。
網簽時間一周變半年
事實上，“全款買房”這一現象橫行於市，除了銀行收緊房貸之外，與當下監管層實行的限價、限簽政策有著莫大的關聯。
2016年10月，廣州掀起新一輪樓市調控熱潮。監管層明確表示，加強商品房價格監管，繼續對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。2017年3月調控加碼，重申房企應嚴格按照預售許可備案價“明碼標價”。
如此一來，很多超出備案價的項目一時被擋在了市場的門外。記者查閱中國指數研究院統計平台獲悉，在2017年上半年，一手普通住宅入市33321套，相比2016年同期的44013套，下降了24%。而廣紙板塊所在的海珠區，近期批下來的預售量也很少。
而且，拿到預售證的項目仍被擋在了網簽的門外。黃韜指出，監管層為了讓房價數據維持在一定水平，項目即使拿到了預售證，在成交時也會被限製網簽。
對於房企而言，限價、限簽顯然是攔在去化和回款前麵的一堵牆。“每個季度一個樓盤隻能預售50套房。上個月整個廣紙板塊隻網簽了10套。”有銷售人員向記者抱怨稱，網簽成功後，銀行才把房款轉給開發商。現在網簽需要排隊，而且時間較長，這給開發商帶來了資金壓力。
通常情況下，網簽一周內便可完成，現在則是排起了長龍。黃韜透露，現在網簽所需時間大部分在3個月到半年之間。半年較為常見，九個月的情況比較少。“2017年初成交的房子，目前在陸續網簽。但2016年10月調控開始到現在，我們有客戶也還沒有成功網簽，時隔有九個多月了。”
目前，等候網簽的隊伍已經日漸龐大。有銀行人士對記者表示：“很多一手住宅的客戶都在排隊，這很讓我們頭痛。”而一名房企內部人士更是向記者直言：“現在廣州積累了這麼多人沒法網簽，是一個危險的信號和不穩定因素。”
需要注意的是，沒有及時網簽，背後隱藏著極大的風險。在接受記者采訪時，廣東南方福瑞德律師事務所律師曹純珂表示，網簽是對雙方簽訂的合同進行備案公示以達到保護購房者權益的目的，未進行網簽會出現“一房多賣”的風險，購房者權益難以得到保障。
廣州將迎來量價齊跌？
值得注意的是，限價、限簽實際上並沒有抑製住房價的上漲，且讓供應不足的情況更為凸顯。
記者查閱了解到，上述廣紙片區的一個樓盤，近一個月的網簽均價為4.34萬元/平方米，而現今實際售價卻高達5萬元/平方米，相差近7000元。而記者在走訪過程中發現，這種網簽均價與實際價格相差甚遠的情況，在市場上已是屢見不鮮。
供應方麵，廣州中原研究發展部提供的數據顯示，調控加碼後新批預售節奏明顯放緩，廣州樓市上半年依然供不應求，為近4年內供應最少的半年，僅供應367.03萬平方米，同比下跌16%。而供求缺口方麵，2017年上半年缺口麵積為208.52萬平方米，在成交量下降的情況下，仍大於2016年同期。
值得關注的是，除了限價、限簽等調控因素，銀行收緊房貸的趨勢也將令樓盤挑客現象持續發酵。
在接受記者采訪時，大源按揭總經理鄭大源表示，目前廣州房貸放款速度普遍較慢，通常需要4個月左右，而且各個銀行積壓的款項都很多。部分銀行甚至因為積壓太多，停止受理新的房貸申請。
廣州中原研究發展部分析，此前廣州樓市幾次重大調控後，成交量雖在次月大幅下降，但很快就會反彈。
對於市場未來走勢，黃韜認為：“廣州房價沒有明顯回落，暫時不會放鬆限簽政策。目前市場是量跌價穩的狀態。”
黃韜預計，10月之後廣州樓市將會迎來量價齊跌。他認為，在資金緊張的壓力下，開發商會采取降價的銷售策略去化，降價幅度大概在5%~10%之間，從部分地區延續至整個市場。“到了一定時候，市場會呈現出價穩量升的行情。”
(原標題：調控催生全款買房 廣州多個樓盤“挑客” 開發商迫於快速回籠資金)
最後更新：2017-07-24 06:48:37