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銷售金額仍未能突破200億大關 路勁基建房地產規模增長困局難破
雖然分拆公路業務上市未能如願，路勁基建有限公司(1098.HK，以下簡稱“路勁基建”)還是在上半年交出了一份較為理想的成績單。
日前，路勁基建公布2017年前6個月未經審核營運數據顯示，物業銷售約158.74億元，較2016年同期上升約53%。
不過，這組亮眼的數據背後，卻難掩路勁基建房地產規模增長緩慢的事實。以收費公路起家的路勁基建已進入房地產領域十餘年，但銷售規模至今仍未突破200億元大關。
上市擱淺或因定價過高？
距離預計上市時間不到幾天，路勁基建此前進展順利的公路業務分拆上市計劃戛然而止。
路勁基建的主營業務為物業發展及高速公路，相應的子公司分別是路勁地產和勁投國際。對於這差異明顯的兩大業務，路勁基建早有獨立分拆上市的想法。2007年，路勁基建就曾尋求房地產業務獨立上市，彼時有分析稱此舉在於加快內地房地產項目的投資及開發步伐，但提出後並沒有下文。
按照原計劃，勁投國際定於7月7日上市，全球發售4.185億股，每股發售價介乎4至5.5港元，以中間價位4.75港元計算，股票發行所得款項淨額預算約為13.91億港元。上市後，母公司路勁基建占股約70%。
不過，路勁基建這一計劃並未如願，其表示將會繼續留意適合的分拆上市時機。
值得一提的是，勁投國際停止上市或許與股票定價有關。勁投國際方麵此前強調，市盈率定價雖高，但未來成長空間大。不過，業內分析稱，以每股中間價4.75港元計算，該公司市值在港股高速公路個股中相對靠後，但約20倍的市盈率卻遠超行業平均水平，位居行業前列位置。
“該股票發行估值的價格肯定是期待過高了。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對《中國經營報》記者分析，公路股現在的增長有限，長期來看，路勁基建公路資產的價值和盈利能力會因人民幣貶值而麵臨縮水的風險。而且，隨著美元加息，公路股這種屬於偏向固定收入性質的股票，也將麵臨估值調整。
此外，黃立衝還指出：“中國市場的基建整體已經資本投入過度，未來除個別細分領域外整體增長不會很快，難以支撐高估值。”
房地產規模增長陷入困局
作為一家以收費公路發展起來的企業，路勁基建自2004年開始涉足房地產，且後者逐漸成為公司營收的主要來源，近幾年均占總收入的90%以上。
然而，進入房地產領域十餘年，路勁基建並沒有像其他房企一樣采取大舉擴張的策略，其房地產年度銷售金額依然未能突破200億元大關。
路勁基建所布局市場過於集中也是一大隱憂。其2016年的房地產收入，長三角地區就占了68%，渤海灣地區為25%。克而瑞統計顯示，從銷售貢獻度來看，2016年路勁基建在長三角、環渤海地區的5個熱銷項目總金額為107億元，銷售貢獻度高達57%。
克而瑞指出，路勁基建的土地布局相對集中，且未涉足其他新興熱點城市，不利於風險控製和長遠穩定發展。
另外，截至2016年底，路勁基建土地儲備約700萬平方米，而上述兩大區域共計達491萬平方米，占比逾70%。其中，僅江蘇省土地儲備就已高達253萬平方米，占總土地儲備的36%。
對於2017年的銷售目標，路勁基建主席單偉彪曾表示，去年銷售金額近200億元，今年可能更高。而根據券商相關報告，路勁基建今年的物業銷售目標是增長30%，即243億元。
更為嚴峻的是，路勁基建近年在開拓新項目方麵並沒有放開手腳，合作開發比例也相對較高。
在2014年和2015年，路勁基建新增土地儲備麵積僅為75萬平方米、100萬平方米，而且2015年新增的三個項目中有兩個為合作形式。2016年新增土地儲備雖然高達270萬平方米，但新增的15個項目裏，合作項目數量達到了10個，權益主要在45%~60%之間。2017年以來，拿地甚少的路勁基建分別聯合平安不動產、深圳控股和金輝地產獲取新項目，而與金輝地產的合作則是通過入股的形式。
對此，房地產資深人士薛建雄告訴記者：“多數香港開發商不適應內地的發展，不敢高價拍地，隻能通過協議拿地。而且產品溢價能力也不強，很多二手項目不願與其合作，所以擴張不上去。”
黃立衝也認為，合作形式獲取項目是港資開發商的無奈之舉，因為內地的市場關係較為複雜。而采取合作開發的方式難有龐大的土地儲備，開發成本也會比較高，這也是港資開發商很難把規模做大的一個原因。
(原標題：銷售金額仍未能突破200億大關 路勁基建房地產規模增長困局難破)
最後更新：2017-07-15 20:42:22