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土地市場現“溢出效應”：前八月三四線城市溢價率達50%
有房企認為，城市群內部的三四線城市，以及經濟增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業布局的重點之一。目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部，但業界共識在於，當本輪市場到達低點之後，部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。
一二線城市土地出讓規則的趨嚴，正促使三四線城市的土地市場升溫。
中原地產近日通過對283個三四線城市的統計得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金額達到9830.3億，接近去年全年的水平。住宅用地溢價率達到50.25%，創曆史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。
與住宅市場的情形類似，這種情況同樣被視為資金的“溢出效應”。即隨著一二線城市調控趨嚴，土地出讓規則也趨於苛刻，越來越多房地產企業前往三四線城市拿地。
另一個被人忽略的原因則在於，經過長期的去庫存，部分三四線城市的去化周期已經大幅下降。在這些城市拿地補倉，也體現出房企為下一個周期布局的思路。
盈利難致轉戰三四線
數據顯示，今年1-8月，283個三四線城市共出讓住宅用地9810宗，累計規劃建築麵積5.9億平方米。對比曆史同期水平，並不算高。
這部分土地的出讓金合計為8930億元，接近去年全年的水平。土地成交的平均樓麵價為1508元/平方米，創曆史新高。與去年全年的973元/平方米相比，漲幅超過50%。
溢價率方麵，前8月三四線城市的平均溢價率為50.25%，同樣創曆史新高，比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年，溢價率僅為6.61%和7.68%。
與熱點一二線城市相比，三四線城市的溢價率明顯偏高。
上述機構發布的數據還顯示，今年前8月，京滬穗深四個城市的住宅用地溢價率均不足30%，深圳更是低至個位數。熱點二線城市中，除合肥、寧波、南昌、杭州等少數外，甚少有溢價率超過50%者。
中原地產首席分析師張大偉指出，一二線城市的供地規模並不小，但因為在土地出讓中設置了較為苛刻的交易條款，使得房企的拿地熱情受到影響，並向三四線城市轉移。
今年4月6日，住建部和國土部聯合發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。此後，熱點城市便開始大量供地，土地供應的規模和質量均好於此前。
但與此同時，為防範高價地出現，上海從4月開始就祭出招標掛牌複合的出讓規則，長沙則在8月出台“熔斷+搖號”規則。還有越來越多城市加大了配建保障房的規模，並對自持提出了更多要求。
有房企反映，一二線城市的拿地難度在加大，且項目麵臨較大的盈利難題。
相比之下，三四線城市甚少在土地出讓中設限，盈利前景相對良好，因此頗受企業青睞。前8月，珠海的住宅用地平均溢價率達到146.9%，佛山、嘉興、滄州、衢州、台州等地的土地溢價率都在85%以上，且佛山和嘉興的土地出讓金已經突破400億。
或開啟下一市場周期
三四線城市內部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場仍然火熱，但中西部、東北等區域的一些城市，土地市場仍然冷淡。
根據中原地產統計，今年前8月，寧夏中衛僅在公開市場成交一宗土地，溢價率為零，土地總價為1140萬元；陝西銅川則成交兩宗土地，同樣是底價成交；東北地區的通化、鐵嶺、雙鴨山同樣是零溢價成交。
有分析人士指出，這種情況的背後，反映出三四線城市庫存狀況的巨大差別。
根據統計局數據，全國商品房庫存規模在2016年2月達到頂點，此後隨著供地節奏放緩，以及市場升溫，總庫存逐漸下降。到今年7月末，全國商品房待售麵積為6.3億平方米，比高點下降了約1億平方米，降幅約14%。已經恢複到2015年初的水平。
這其中，部分三四線城市的庫存下滑明顯，但仍有部分城市，庫存規模幾乎沒有變化。
庫存規模下降的城市，正是房企此輪布局的重點，也是承接熱點城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說法，城市群內部的三四線城市，以及經濟增長潛力較大的資源、能源型城市，是企業布局的重點之一。
目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部，但業界共識在於，當本輪市場到達低點之後，部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。部分機構對此十分樂觀。
平安證券此前曾發布報告指出，2016年，三四線城市新開工麵積和去化周期均低於全國平均水平。且從購買力來看，三四線城市人均可支配收入與房價比為6.4，遠大於全國(4.7)和40個大中城市(3.9)。加之三四線樓市的庫存過剩局麵已經大為改善，因此將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。
華泰證券更為樂觀，認為三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經被證偽。在供需關係相對合理的基礎上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。按照該機構的觀點，這個趨勢將可能持續3-5年。
若上述機構的觀點被證實，那麼三四線城市的土地市場熱度還將持續。至少到9月，這種熱度尚未有降溫跡象。
9月7日，安徽阜陽公開出讓經濟技術開發區、潁東區2宗商住用地，分別以49%和75%的溢價率競出，樓麵價分別為2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日，江門市一宗土地經過44輪競價被美的地產摘得，溢價率68.8%，樓麵價達5571元/平方米。佛山三水於同期掛出的一宗商住地塊，樓麵價約3615元/平方米，刷新區域起拍樓麵價紀錄。
(原標題：土地市場現“溢出效應”： 前八月三四線城市溢價率達50%)
最後更新：2017-09-09 07:02:34