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樓市進入下半場：專家稱進一步超預期調控可能性較小
房價漲幅趨緩，部分城市上調房貸利率…… “3.17”房地產調控政策出台3個月之後，房地產市場似乎終於顯出了調整的成果。
6月19日，國家統計局發布的數據顯示，5月一二線城市房價平均漲幅繼續回落。北京、上海樓市個人住房貸款增速出現連續下降。上海易居房地產研究院6月22日發布的《房貸利率與樓市研究報告》顯示：房貸利率開始逐步回升，並且近期加速上升，在5月達到了4.73%，約等於基準利率的九六折，與利率最低時點的2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點，增幅7.26%。
在“限購+限貸+限價+限售”多重措施的加持之下，房地產調控初見成效。隨著市場預期逐漸由疑問被引導向認同，在受訪經濟學家看來，未來進一步超預期調控的可能性較小。這意味著貨幣政策或會繼續兼顧去杠杆和保持適當流動性的平衡。
樓市初顯降溫
國家統計局6月19日發布的“5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，三四線城房價呈現持續上漲的態勢。其中，新房價格漲幅排在前三位的蚌埠、北海、湛江均是三線城市。
目前這個情形已經引發重視。前期上漲過快的三線城市包括常州、嘉興等地已在土地拍賣中引入限價、搖號等機製、積極抑製地價，不少熱門三四線城市也加入了“三限”(限購、限貸、限售).
與之對應的是，5個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。
“銀行是資產配置的主導者，是銀行對於按揭的態度引導了地產長期趨勢，而不是房地產銷售主導按揭。”興業證券(601377)房地產首席分析師閻常銘表示。
在他看來，銀行持續加大對於非核心城市按揭配置力度，帶來三四線城市中期繁榮。目前核心城市按揭占全國比重呈現下行趨勢，非核心二三線正在吸納新增按揭。從利率差看，各線城市按揭利率差持續收斂：一線與二線、一線與三線之間的按揭利率差從2016年初的0.19、0.38個百分點收窄至2017年4月的0.06個百分點。
北京銀監局披露的數據顯示，3月17日北京市住建委等四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》以來，3~5月期間，北京市個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元，分別環比上月下降31.63億元、3.13億元和17.93億元。6月15日，央行上海總部公布統計數據顯示，5月上海地區個人住房貸款新增154.86億元，環比少增31.37億元，其中二手房貸款當月增加90.87億元，環比少增27.41億元。
值得注意的是，同樣也在3月底，銀監會副主席王兆星曾表示，將采取差別化的政策，對於一些房地產庫存過大的三四線城市，在信貸上要給予考慮；在城市化過程中，對基本的住房剛性需求，應該給予信貸支持。
“現在三四線城市也有市場分化的現象。比如，中西部很多城市需要繼續去庫存，這時信貸支持不能減少，而對於三大城市群中的三四線城市，樓價的泡沫開始增加，信貸方麵反而需要開源節流。”據上海易居房地產研究院院長嚴躍進介紹，信貸政策對於樓市的影響主要有首付比例、信貸審批周期、信貸利率、公轉商的便利程度等領域。具體來看，首付比例政策可能不太會有調整，後續類似利率的調整會帶來一定的影響。
目前多地銀行房貸利率已上浮。據媒體報道，廣州市內部分商業銀行6月初起把首套房貸利率上調5%~20%，北京市部分銀行上調首套房貸款利率，二套房貸款利率也全麵調升至基準利率的1.2倍。福州地區，部分銀行上調了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。
需求側提高門檻的同時，房地產開發也進入了調整期。從近期公布的5 月房地產數據來看，房地產投資及新開工增速均有所收窄。房地產從開發投資增速也現拐點：1~5月份房地產開發投資同比增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資增長10.0%，增速回落0.6個百分點。
中信證券(600030)分析師章立聰在最新研報中也指出，“3.17”地產調控升級，為5月樓市降溫，疊加季末MPA 考核等因素，銀行預計會從量價兩方麵抑製居民的房貸需求。同時，5 月地產投資年內首次回落，表明地產開發商投資熱情下降，地產投資拐點已近。目前得益於新一輪房地產調控“因城施策”，一二線城市房價回落尤為明顯，而當前尚在調控“空窗期”的部分三四線城市未來也將陸續調整。
“長期看應該逐漸推出房產稅，並作為地方稅製差別化征收稅率。但要慎重加息以免刺破泡沫。去年在上海和深圳實施對二套房認房又認貸，7成首付比例，事實證明非常有效，根本無需動用利率政策的大棒。”海通證券(600837)首席經濟學家薑超說。
經濟聚焦控風險
房地產市場的任何風吹草動都牽動著市場的注意，這與房地產行業在經濟中占有的體量有關，更與房地產與經濟金融係統性安全的關聯有關。
央行發布的2016年度金融機構貸款投向統計報告顯示，全年新增人民幣貸款12.65萬億元，其中，個人購房貸款增加4.96萬億元，占比39.21%。
在央行新近公布的5月數據中，作為居民住房貸款主要來源的居民中長期貸款增加了4326億元，雖然同比減少了18%，但在同期新增貸款總額中的占比依然達到了39%。
來自《中國金融風險與穩定報告(2017)》顯示，從居民買房的貸款杠杆率來看，新增居民中長貸占住宅商品房銷售金額的比重，已從2012年的24.9%大幅飆升至2016年的57.3%。這意味著2016年平均首付比例占比不到一半。
“樓市降溫會帶來市場預期的變化，交易量下滑等都會影響居民的消費和投資行為，這對經濟增長有一定的利空影響。但是，從結構上看，對於經濟增長中的樓市金融風險卻有剔除作用。” 嚴躍進說。
薑超近日也表示， 房地產在各個經濟體中都占有重要位置，牽一發而動全身，既不能對房地產泡沫推波助瀾導致房地產過熱，也不能勐然擠壓導致其破裂重傷經濟。
房地產政策積極調整以降低風險，這為政府在經濟增長相對比較穩定的狀態中繼續去杠杆、謀穩定創造了條件。
“今年全年中國經濟實現6.5%左右增長的目標不會有大的問題。並不會因為一個不可控因素造成經濟單向往下走，尤其這些政策因素是可控的情況下，政府至少有靈活性掌握政策力度的主動性。雖然經濟或逐步下行，但是不會出現失控狀態。”渣打銀行大中華區首席經濟學家丁爽表示。
尤其隨著央行堅持“穩健中性”的貨幣政策，M2的增速已經開始下降。5月M2同比增長9.6%，增速較4月末和上年同期分別低0.9和2.2個百分點 。但同時，央行通過各種公開市場操作以兼顧去杠杆和保持適當流動性的平衡的努力並未間斷。
記者注意到，進入6月中下旬以來，央行明顯加大逆回購操作力度，一度逆回購交易量連續幾日均保持在千億元量級。但近日逆回購交易量出現大幅縮水，就在6月22日，央行以利率招標方式開展了200億元7天期逆回購操作。有統計顯示，因當日有1000億元逆回購到期，當日實現淨回籠800億元。由此央行連續三天暫停14天、28天逆回購操作。
6月23日，央行沒有開展公開市場操作。央行發布公告稱，臨近月末財政支出力度加大，對衝央行逆回購到期後銀行體係流動性處於較高水平。
有分析稱，6月下旬公開市場到期量大為央行收緊流動性提供了空間。但從中期看，在金融去杠杆的目標完成之前，央行維持流動性緊平衡的態度並未發生改變。
“從現在投入流動性或者選擇一個合理增長最佳工具來看，降準是比較好的，但因為央行怕降準信號太強，造成大家對貨幣政策放鬆的解讀，最近一直沒有用。現在可能是一個較好的機會，可以把降準跟逆回購或者利率提高捆綁起來使用。”
(原標題：投資放緩利率上調 樓市進入“下半場”)
最後更新：2017-06-24 14:33:39