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一線城市供地麵積已近去年全年 供求關係緊張將有所緩解
分析認為，一線城市住宅土地市場的供應還將繼續增加，全年土地供應將明顯超過往年，極大緩解未來房地產市場的供需緊張。樓市調控的加法逐漸見效，對於穩定市場價格有一定意義。
把房地產長效調控機製做細做實是目前房地產調控的主要精神。長效機製要遵循供給側結構性改革思路，以擴大供應、疏解需求為核心實現房地產市場供需平衡。其中，土地和住房供應是重中之重，穩定預期是穩定住房價格的關鍵。
中原地產研究中心統計顯示，今年以來，一線城市土地供應速度明顯加快。截至8月10日，一線城市(北京、上海、廣州)供應住宅土地達138宗，合計供應住宅土地規劃建築麵積達1636.76萬平方米，已經接近2016年1739萬平方米的供應。相比2016年同期供應的774萬平方米，上漲112%。其中上漲最明顯的北京，今年以來供應住宅土地達47宗594萬平方米，相比2016年全年供應的219萬平方米上漲了170%。
對此，安居客房產研究院首席分析師張波認為，中央明確了地方政府對房地產市場調控的主體責任，土地供應量增加，將在供給政策上對市場預期產生正向影響，京穗深三城已有明確的2017年供地計劃，如果按計劃推進，一線城市下半年土地供應還將維持明顯增長。
土地供應加速
加快土地供應是本輪調控的重要精神，目前一線城市的土地供應也明顯高於往年。
據安居客統計，今年一線城市供應住宅土地總體高於2016年同期水平，但四城表現分化明顯。供應加速在北京和廣州表現更為明顯，北京上半年總供地宗數環比去年增加150%，廣州上半年住宅用地供地同比也增加131%。反觀滬深則表現清冷，深圳上半年僅有15宗地，其中6塊商業用地和9塊商業服務業設施用地；上海則是創出5年來供應量新低，1-5月上海無純商品住宅用地推出，均為動遷配套房用地，僅6月推出10幅純商品住宅用地，合計51.80公頃。
具體從7月數據來看，據中國指數研究院統計，一線城市土地供應量及成交均價同環比雙漲，出讓金同比增逾六成，北京優質宅地密集入市。一線城市共推出土地80宗，推出土地麵積341萬平方米，環比增加63%，同比增加99%。其間共成交土地49宗，成交麵積207萬平方米，環比增加17%，同比減少31%；土地出讓金554億元，環比增加18%，同比增加62%；成交樓麵均價為11182元/平方米，環比增加4%，同比增加15%；平均溢價率為16%，較上月下降6個百分點，比去年同期下降38個百分點。
上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》稱，2016年至2020年計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加約60%。深圳市規土委發布的《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》提出，2017年計劃供應居住用地218公頃，同比去年增加了74.4%。今年4月7日，北京同時發布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。內容顯示，未來北京每年將新增土地供應1200公頃，5年共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調整，以保障30萬套住房建設需求。
中原地產首席分析師張大偉注意到，從包括北京、上海等城市的土地供應看，70年出租房、限價與自住房將成為2017年土地市場的最主要特征；2017年土地供應量相比2016年有明顯增加，預期對未來商品房市場的供應增加有積極意義。
房價或穩中微降
易居研究院副院長楊紅旭認為，供地加速有利緩解市場供不應求的壓力。今年供地增加，到今年第四季度和明年，新盤供應量就會增加，有助於緩解房價上漲的壓力。這本身就是調控的內容之一：按照住建部、國土部相關文件要求，庫存消化周期低於6個月的城市都需要加大供地。不過他認為，供地增加導致新盤供應量增加，但是增量不是特別大，有部分則轉向中長期的、滿足租賃住房需求的方向。
對於房地產市場的供求關係，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析，“從房地產過去市場表現看，一二線城市土地供應一直較少，這些城市房價上漲主要是受土地供求關係影響所致。大城市要解決房價上漲、地產泡沫，核心是解決兩個問題：一是供求關係問題。必須要增加土地供應，從而進一步增加住房供應，同時還要控製房價上漲的預期，兩條腿並行，才能緩解供求關係。如果房價持續上漲，很多剛需和改善型用戶會變成投資者提前入市，則帶動房價繼續加快上漲，造成供求關係進一步緊張。二是在政策層麵，緩解城市壓力可以從建設都市圈入手，擴大城市的生活範圍，如同東京都市圈的建設。如果要解決這些問題，增加土地供應是必須要做的基礎性工作。”
張大偉也認為，一線城市住宅土地市場的供應還將繼續增加，全年土地供應將明顯超過往年，極大緩解未來房地產市場的供需緊張。樓市調控的加法逐漸見效，對於穩定市場價格有一定意義。從房地產“三年小周期”的發展規律看，2017年一線城市的樓市已經進入調整年，疊加已經在2016年開始出現的回落趨勢，預期2017年，房價出現穩中微降的可能性非常大。特別是這類限價及自住房的價格或將明顯低於普通商品房價格。
歐陽捷認為，土地供應加速將大大緩解供求關係緊張情況。“預期明年供求關係很可能會發生比較大的變化。今年北京市政府發文件，要求開發商加速供應，今年12月底之前要盡快上市供應。這既是督促開發商不要囤積房源，同時也是希望明年大量住房供應上市之後，供求關係不會發生逆轉，導致整個房地產市場的波動。房子供應增加之後就會降價，今年資金已經開始緊張了，今年底到明年資金更緊張，如果開發商再降價銷售，市場可能逆轉。”
他表示，短期來看，受到政策、供求關係等因素影響，房價可能會有波動。但長期來看，大城市的房價變化趨勢是震蕩上行，因為全球人口會增加，而大城市的資源優勢吸引了大量的人口，人均用地麵積減少。
(原標題：一線城市供地麵積已近去年全年 供求關係緊張將有所緩解)
最後更新：2017-08-12 10:24:40