854
iPhone_iPad_Mac_手機_平板_蘋果apple
萬達回應萬達廣場“拋售”：屬於建成移交
對於今日早間萬達廣場“拋售”相關報道，萬達集團方麵回應稱，南昌西湖萬達廣場屬於萬達的直投項目，也就是說，在項目簽約之時就確定了物業的產權屬於珠江人壽所有，現在建成了就把產權移交給了珠江人壽。這屬於萬達的輕資產轉型項目。
【之前報道】
南昌西湖萬達廣場易主 王健林在謀劃什麼？
繼萬達631.7億打包賣出十三個文化旅遊城項目和七十六個酒店後，今天江南君發現南昌西湖萬達廣場也已易主，更耐人尋味的是易主時間在“打包”賣出之前，這背後又有何深意？
南昌西湖萬達廣場易主
7月24日，記者從國家企業信用信息公示係統(江西)檢索發現，南昌西湖萬達廣場投資有限公司投資人已由大連萬達商業地產股份有限公司變為珠江人壽保險股份有限公司。
南昌西湖萬達廣場於2015年9月24日在南昌市西湖區市場和質量監督管理局登記成立，投資人為大連萬達商業地產股份有限公司，注冊資本1000萬元人民幣，法定代表人為齊界，經營範圍為實業投資；房地產開發、經營。
據萬達集團官網發布的信息，今年6月23日，南昌西湖萬達廣場開業，總建築麵積14.78萬平方米，開業首日客流27萬人次，營業額1400萬元。該廣場涵蓋餐飲、服裝、精品、兒童、體驗等業態，囊括近300個國內外潮流品牌，成為西湖區首座全客層購物中心。
7月5日西湖萬達廣場被賣
7月10日有消息傳出萬達打包賣了631.7億
然而，開業不到半個月，南昌西湖萬達廣場便“易主”。今年7月5日，南昌西湖萬達廣場投資有限公司經營範圍、投資人、法定代表人均出現了變動。公開信息顯示，該公司經營範圍新增了自有房屋及場地租賃，投資人變為珠江人壽保險股份有限公司，法定代表人由齊界變為汪利。
珠江人壽總部位於廣東省廣州市，於2012年12月28日開業，由珠江投資控股、廣州金融控股、廣東新南方集團等公司投資成立，注冊資本金67億元人民幣。
值得一提的是，7月10日，萬達商業、融創中國聯合公告稱，雙方於2017年7月10日簽訂了十三個文化旅遊城項目股權轉讓以及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議，總價631.7億元。
作為中國首富的王健林，在下一盤怎樣的棋？其他萬達的商業項目是否會出手？已引起各方猜測。（來源：江南都市報）
【延伸閱讀】
萬達融創富力的48小時：富力入局 3方各取所需
“我們一做完這個(13個萬達城)，公司規模就大了一倍。你說這事兒我該不該幹？這事兒我打破腦袋也得弄啊。”孫宏斌在大董烤鴨店解決完午飯，臨時起意找來十多路記者，宣示他的堅定。
一幕商業片演成了懸疑劇，好在第一季已經落幕。
輕資產化的萬達集團，以並購曲線拿地的融創中國(01918.HK，下稱“融創”)，6折接盤重資產萬達酒店的富力地產(02777.HK，下稱“富力”)間的637.5億元重磅交易，在7月19日下午到達了戲劇張力巔峰。
生意場裏並非都是零和遊戲。今年4月底，萬達內部高層會議上，為萬達城找買家的議題拋出。這些文旅項目擴張後帶來的負債壓力，正在影響萬達商業回A節奏。今年7月中，王健林找到了買家孫宏斌，一道搭售了萬達酒店。一番波折後，李思廉主動入局。
觥籌交錯之前，王健林、孫宏斌、李思廉、張力笑容滿麵站到了一起。這是王健林口中的“三贏”生意：萬達一年內收回巨額資金，輕鬆完成了輕資產轉型；融創吃下5000萬平方米土儲，交易對價減少200億元，輿論對其負債率、現金流的擔心，至少可放下一半；富力得到了它想要的，低價、龐大的酒店群落。
萬達要打造百年企業，王健林提出最核心點，是追求長期穩定的現金流，“不管企業銷售額多大、企業資產多少，核心的問題是能不能看得見10年、20年、30年以後的現金流在哪裏？”
地產曾是萬達過去所倚重的，支撐了萬達這頭資本巨鱷多年的高增長。而如今轉型的解決方案，就是把地產項目打包易主。203個萬達廣場是王健林留下的核心資產。
融創：150億元已到萬達賬上
操著一口山西普通話，第一個上台的孫宏斌緊張又靦腆，規規矩矩念完了他的發言稿。
這不是孫宏斌的一貫風格。鎂光燈下，孫宏斌習慣即興發揮，他很多次都獨自撐起整場的答記者問，辛辣苛刻提問來者不拒，全程無尿點。
這一次不同，7月19日北京大望路萬達索菲特酒店7層發布會裏的把酒言歡，依的是王健林的主場習慣。
在年長十歲的王健林麵前，孫宏斌謙遜且低調。他花了大篇幅來感謝王健林的信任，“萬達選擇融創作為合作夥伴，是對融創團隊的認可，是對融創高端項目操盤能力的認可，是對融創判斷力、重信用的認可”。
半個月前，萬達先向融創拋出了“繡球”，是王健林主動尋找到孫宏斌。孫宏斌並沒有猶豫多久，看了三天萬達的賬本後，就決定努努力吃下這筆632億元大單。
“我們一做完這個(13個萬達城)，公司規模就大了一倍。你說這事兒我該不該幹？這事兒我打破腦袋也得弄啊。”發布會前一天，孫宏斌在大董烤鴨店解決完午飯，臨時起意找來十多路記者，宣示他的堅定。
折戟順馳之後，孫宏斌和融創鮮少再提衝擊行業排名，但嘴巴不說不代表心裏不想。王健林點破甚至利用了孫宏斌的心思，“拿到萬達城，兩年內，融創可以闖進房企前兩強”。
萬達城裏的大量優質土儲，會是孫宏斌團隊打未來戰役的彈藥。這13個萬達城位列廣州、重慶、成都、青島、無錫等一二線省會和重點城市，總建麵約5897萬平方米，其中自持麵積約924萬平方米，可售麵積約為4973萬平方米，可售占比高達84%，每平方米樓麵價不足融創公開市場拿地價格的1/3.
按第一上海證券的估算，經萬達一役，融創的土儲躍升至行業前三，僅次於恒大和碧桂園。截至2016年底，融創擁有土地量7912萬平方米，同期國內土地儲備前三強分別為恒大2.2億平方米、碧桂園1.6億平方米和綠地1.3億平方米。
過去多年的萬科一超多強的房企格局，在去年變成了萬科、恒大、碧桂園三強爭霸。融創現在有了爭跑道的機會，其內部人士張峰(化名)透露：“今年消化部分萬達城資產，就可能衝擊房企第一集團。”
孫宏斌做買賣喜歡“算大賬”，跟萬達城搭售的萬達酒店資產他一並要了，並主動說起，“融創上半年賣了1100多億元，賬上躺著900多億元現金，我們的股東沒有一個人擔心我們付不了錢，最擔心的是這事兒做不成”。
孫宏斌站到了機會區，也踏在了風險點，他低估了外界對融創的債務擔憂。各家銀行在融創宣布收購萬達係列資產之後，全麵排查融創資金風險。標普、惠譽、穆迪這三家國際評級機構，均下調融創的債券評級，以表達對其債務之擔憂。
許久未發微博的孫宏斌，再度通過這個平台對外喊話，不要過度擔心融創，“一是因現金流失敗過，知道現金流的重要性，把公司安全放在首位；二是知進退，在放棄上沒有人比融創更決絕，比如去年10月份起不在公開市場買地，比如放棄綠城、佳兆業、雨潤；三是有戰略更有執行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拚刺刀”。
但在金融機構介入排查的一周內，孫宏斌還是做了許多動作，他多次麵會王健林。兩人決定重置原來632億元的框架協議，引入第三方合作夥伴。這才有了後來富力入局的機會。
“酒店資產包並不在融創的興趣範圍內，遲早是要剝離的，”內部人士張峰稱，隻是沒想到這麼快找到買主。
最新協議顯示，融創438.44億元收購13家萬達城，富力199.06億元接盤萬達77間酒店。酒店資產包打折的差價部分，被加到了萬達城裏，還有所提價。
“這個溢價，是可以接受的，也是三方滿意的價格，”孫宏斌稱，“新交易方案比原來的有更好的流動性，降低了融創的負債水平。變動之後，融創和萬達也不發生借貸關係。”
按照438.44億元交易對價和454億元總負債，孫宏斌拿到萬達城4973萬平方米可售麵積的平均成本也隻有約1700元/平方米。孫宏斌透露，預計到最終交割時，13個萬達城賬麵上還會有超過200億元現金。
這筆生意劃算嗎？
真金白銀迅速到賬，體現孫宏斌對這筆交易的誠意。7月19日下午那場世紀牽手發布會之前，融創已將首筆款項150億元支付給了萬達商業。
時代周報記者了解到，萬達第一批交接給融創的項目有四個，包括西雙版納萬達城、南昌萬達城、無錫萬達城和哈爾濱萬達城。目前，雙方團隊正在進行上述項目的股權交割，和財務賬簿、印章印鑒等資料的交接程序。
富力：買了隻“下蛋母雞”
簽約結束後，三家企業的四位老板在貴賓廳合了影。
站在王健林旁邊的張力和李思廉，嘴角難藏笑意。半路找來談判的富力，使得這場從631億元升至637.5億元的重磅交易，平添了不少戲劇性。
據時代周報記者了解，7月15日那個周末，富力主動聯係了萬達，表達了收購酒店的意願。他們從談判到簽約的過程很短，總共曆時不超過一周。
富力地產董秘胡傑在7月20日的招商證券電話會議上有過介紹：“收購不是長時間談判，是一個短時間偶然機會，沒有預判性，沒有在原來考慮的計劃內。”
但這場必須要簽的協議中，最難估的因素也正來自富力，不確定性自始至終都席卷整個三方交易。
坊間傳聞此起彼伏，有幾種版本，簽約前一天，富力甚至不想加入談判；簽約當天，富力坐地起價，當場要求五折簽約；富力要求修改交易條款。
事實上，直到19日簽約當天，交易三方仍在敲定合同細節。簽約當日上午，三方的執行團隊依然緊鑼密鼓在談判，一直談到原定下午四點簽約儀式啟動時仍未有結論。
簽約儀式最後推遲了一個半小時才進行。索菲特酒店VIP室裏的博弈細節至今仍少有人知，摔杯事件成謎。除了孫宏斌神色匆匆進出過兩回，其他人不曾出來過。
在這間VIP室和另一間會議室來回穿梭的，是包括富力北京大區總經理張輝，萬達集團高級副總裁、法律事務部總經理王宇男和融創等在內的三家公司簽約代表，表情凝重、腳步匆忙。
發布會現場背景板上的富力二字，出現、消失、再出現，就是典型的臨時變陣。在李思廉演講過後才壓軸登台的王健林說：“摔玻璃杯爭吵是謠言，他們都在等打印簽字。”
重新打印合同是事實。據時代周報記者了解，大佬們博弈過程中，確實有提議回歸到最初的交易框架，即仍由孫宏斌一並吃下13個萬達城和76家酒店。所以才會有第一次更換背景板的發生。
胡傑在招商證券電話會議上還透露：“談判過程裏大的東西之前已經談完了，富力隻接受6折。但收購成本確實有變化，到簽約前最後一刻才定下來。”
但最後，三方的祝酒高腳杯碰在了一起。76家酒店最終談到了77家，富力199.06億元的收購價僅為酒店賬麵淨值6折，低於酒店成本。王健林說，以這種價格批量出售酒店，100年隻有一次。
胡傑則稱：“收購對價不足200億元，以一年50億元現金流說，酒店正常經營4年就可以回收對價；和富力其他項目現金流回正率相差無幾(3年多)。通俗地說，富力買了隻可以下蛋的母雞。”
富力近年已難追上第一梯隊，今日之舉被解讀為通過酒店打差異化旗幟。收購完成後，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主，並有計劃在將來對酒店業務做分拆上市的動作。
電話會議內容被媒體披露後，很快，胡傑發表嚴正聲明一則，稱本人從未就上述收購事宜接受過任何媒體的采訪，亦未公開發布與上述交易過程相關的言論。未經證實的原因是，富力得了便宜還賣乖的表態，讓萬達上下頗為不滿。
萬達：將主要投資放在國內
王健林認為，從企業戰略，商業邏輯上看，三方都是贏家。
萬達的邏輯很簡單：大量減少負債，收回巨額現金。富力入局後，兩筆交易同步進行，萬達無須再向融創放貸。不出意外，一年之內，萬達就將收到637.5億元款項，而原計劃這筆錢要三年內才能全部收回。
時代周報記者拿到的《大連萬達商業地產股份有限公司2017年度第三期中期票據募集說明書》(下稱“募集書”)裏，披露了萬達商業香港退市後的財務數據。2014-2016年，萬達商業合並資產負債率分別為72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度，這一數值維持在70.61%。
截至2016年末，萬達商業有息負債規模(包括短期借款、長期借款、一年內到期的長期借款和應付債券)為2244.56億元，其中銀行借款1126.79億元(開發貸340.66億元，經營貸786.13億元)，發行債券817.41億元。
眾口鑠金之下，王健林在發布會裏披露了萬達商業的負債情況。
“本次轉讓後，萬達商業的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業的賬麵現金1000億元(不含13個文旅項目賬麵現金300億元)，加上本次轉讓收回現金680億元(含回收往來款)，現金共計約1700億元，”王健林稱，萬達商業決定清償大部分銀行貸款。
此外，萬達商業還有1300億元銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億元。到年底，萬達商業持有3300萬平方米商業物業，2018年租金超過330億元。今後5年，預計萬達商業租金年均增長20%左右。
“從表麵看，萬達是變賣資產降負債，實際上萬達隻是賣了該賣的，留下了該留的，”王健林稱，萬達轉讓的文旅項目是地產中回收周期最長，對現金流壓力最大的；萬達轉讓的酒店項目是投資回報率較低的，“目前中國，能靠商業中心和文化旅遊品牌管理實現規模利潤恐怕隻有萬達。”
203個萬達廣場是王健林留下的核心資產。今年上半年，萬達廣場以輕資產方式拓展了26個，新開業的萬達廣場有9個，占比達3/4。王健林預計，今後每年以輕資產模式拓展萬達廣場在40-50個。
從投資類萬達廣場到合作類萬達廣場，這兩年，萬達商業的輕資產路線正在衍變。
“別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營，這種就叫投資類萬達廣場。”去年，王健林與富力地產聯席董事長兼總裁張力握手言歡簽下的500億元投資大單就是這種模式。同樣，中信信托、民生信托也是金主，交給了萬達商業650億元大單。
王健林團隊的任務是，從2017-2019年，每年要開業交付30個投資類萬達廣場給投資方，淨租金雙方分成。
他們慢慢發現了另一條路徑，對方出地又出錢，萬達隻需負責設計、招商、運營等，淨租金7∶3分成。這種合作類萬達廣場，王健林稱之為萬達輕資產模式的最高級形式，“連資本化環節都省掉了，還解決了集體用地問題”。
同時，萬達城的品牌也已確立，可以品牌輸出。未來20年，孫宏斌要付給王健林130億元萬達城品牌許可使用費。
現在，王健林對萬達商業的考核發生了變化，既不追求收入規模的擴大，也不追求淨利潤的高速增長。他的目光盯著“淨利潤結構”這個關鍵詞，並給萬達商業定了一個“小目標”：2017年起，租金年均保持25%增速，在萬達商業淨利潤占比中每年提升5%。
未來，國內的發展會是萬達的重頭戲。簽約後的第二天，王健林對外表態，“積極響應國家號召，我們決定把主要投資放在國內”。（來源：時代周報）
推薦閱讀>>>
王健林首次公開萬達商業負債：償清債務不是問題
今天王健林套現600多億 逃離了房地產
騰訊股價連創新高 馬化騰超王健林成中國第二大富豪
最後更新：2017-07-25 10:59:47