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光明地產加速資金回籠 子公司出售江蘇澱山湖稀缺項目
光明地產近日將旗下子公司所持有的東恒海鑫全部股權出讓給了蘇州錦潤置業。而東恒海鑫的主要項目為位於昆山澱山湖鎮恒海國際花園，澱山湖邊土地資源越來越稀缺，為何公司選擇此時出讓呢？
近日，光明地產(600708，SH)發布公告稱，其全資子公司農工商房地產(集團)有限公司(以下簡稱農房集團)，通過上海聯合產權交易所公開掛牌方式，轉讓所持有的江蘇東恒海鑫置業有限公司(以下簡稱東恒海鑫)100%股權及債權，蘇州錦潤置業有限公司已於9月29日以21.83億元成交競得。經初步測算，預計本次交易將為上市公司2017年度增創歸母淨利潤約9.4億元。
資料顯示，東恒海鑫的主要項目為位於昆山澱山湖鎮恒海國際花園。近年來，澱山湖鎮因風光秀麗吸引了不少周邊城市遊客，湖邊土地資源越來越稀缺，而緊鄰澱山湖的恒海國際花園項目為何在此時出讓？
10月12日，光明地產證代鄭超向《每日經濟新聞》記者表示，公司轉讓東恒海鑫，既確保了公司未來產業結構轉型升級的需要，又有利於公司快速回籠資金。
超掛牌底價6.9億出售
記者查閱東恒海鑫擬股權轉讓項目的資產評估報告發現，東恒海鑫成立於2004年，主要從事“恒海國際花園別墅”項目的房地產開發，擬開發項目位於江蘇省澱山湖鎮永利路南側、旭寶路兩側，總用地麵積65.85萬平方米。
截至評估基準日，恒海國際花園別墅1期、2期、3-2期已開發且基本銷售完畢；待開發土地麵積約37.45萬平方米，均為住宅，物業類型有別墅及小高層，預計可售麵積約22.5萬平方米，預計2019年開發完畢。
7月14日，光明地產發布的掛牌轉讓公告稱，本次轉讓的東恒海鑫100%股權及債權的掛牌價格不低於人民幣14.95億元。其中，東恒海鑫100%股權以國資評估備案確認的評估8.01億元為依據，東恒海鑫債權以審計報告確認的6.93億元為依據，兩項合計人民幣14.95億元。最終，蘇州錦潤置業有限公司以21.83億元競價成交，相比掛牌底價14.95億元高出6.9億元。
蘇州錦潤豪擲千金的原因是什麼？光明地產為何選擇出讓？帶著疑問，10月10日，《每日經濟新聞》記者前往昆山澱山湖進行了實地探訪。
據悉，澱山湖鎮位於昆山市東南端，東南接上海青浦區朱家角鎮，西南臨澱山湖，西北與張浦鎮為鄰，北與千燈鎮接壤。澱山湖旅遊度假區為江蘇省級旅遊度假區，冬無寒冬，夏無酷暑。近年來澱山湖因風光秀麗，環境適宜吸引了眾多觀光客度假休閑，同時多家房地產商還在澱山湖打造了一片別墅區，不少周邊城市人群亦選擇來此投資、養老。
據當地一位中介介紹，在澱山湖別墅區還未受到市場關注時，這裏有將近3000套的別墅，而從前年包括去年開始，上海地鐵17號線的修建，將使昆山與上海快速連接，也使得澱山湖房地產市場逐漸成為了投資的熱土。
這名中介人員還提到，“尤其是去年上旬開始，澱山湖受到上海及周邊城市人群的關注，澱山湖所有的別墅幾乎全被買下。”另一點可以加以佐證的是，在房屋賣的最火熱的時候，小小的澱山湖鎮上最多有四五十家中介，而目前雖然整個澱山湖鎮的別墅已基本售罄，但是這個小鎮上仍有十幾二十家中介，這些中介的工作也從原來的賣一手房逐漸轉向賣二手房。
不過《每日經濟新聞》記者也注意到，自從2016年10月份昆山限購以後，投機需求得到了抑製，當地房地產市場逐漸回歸理性。
項目已開發銷售完畢
而早在幾年前就已經開發的恒海國際，目前的別墅也已基本售罄，隻餘二手房在售。10月10日，記者以購房者的名義跟隨一名中介人員進入了恒海國際花園，他們向記者推薦的房子也為二手房。
需要注意的是，不同於當地其他別墅項目，該名中介表示，恒海國際花園的入住率在35%左右，在整個澱山湖別墅區內是屬於入住率較高的，“主要是當地人，也有一些上海人”，而在走訪過程中，記者也注意到有好幾戶人家正在進行房屋裝修。
除了高入住率以外，記者還通過當地其他中介了解到，目前澱山湖已經不再批別墅建設用地，甚至未來5~10年內澱山湖再大量批複住宅用地的可能性也較小。
需要注意的是，盡管東恒海鑫1期、2期、3-2期項目目前已開發銷售完畢，但其近三年以來的財務狀況並不樂觀。
《每日經濟新聞》記者了解到，截至評估基準日2016年12月31日，東恒海鑫資產總額7.11億元，負債約7.48億元，淨資產-3688萬元，2016年全年實現主營業務收入3.09億元，淨利潤-5317.83萬元。
而易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，這個項目的轉讓或許與它潛在的開發成本是比較高是有關係的。雖然這個項目的待開發土地是比較稀缺的，但是不見得其具備最大的優勢，整個澱山湖周邊還有很多自然環境不錯的新項目，這與其形成了一個競爭。基於這樣的壓力，項目轉讓出去，對他回籠資金進行其他一些城市的項目拓展也有積極作用。
不過一位當地中介向記者表示，據其了解到，農房集團在澱山湖的樓盤有五六個左右，公司也獲利頗豐。這也意味著，在農房集團出售了東恒海鑫後，實際上農房集團仍未離開澱山湖，農房集團在澱山湖的樓盤還有“農房福運馬洛卡”、“農房悅上海”、“農房悅墅”等。
對此，嚴躍進向記者表示，澱山湖本身屬於上海蘇州和浙江的交界處，本身具有較好的優勢。類似區域的土地開發也符合高端項目開發的導向，當然實際情況是，後續類似17號線地鐵開通以後，部分區域或對澱山湖部分非地鐵沿線項目造成衝擊。
(原標題：光明地產加速資金回籠 子公司出售江蘇澱山湖稀缺項目)
最後更新：2017-10-16 00:33:16