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郭廣昌258億元押注豫園股份 複星係加速布陣“大快樂”棋局
近日，因籌劃重大資產重組而停牌近一年的上海豫園旅遊商城股份有限公司(600655.SH，以下簡稱“豫園股份”)發布複牌公告稱，擬通過向複星集團董事長郭廣昌控製的17家複星房產公司發行股份，購買上述公司持有的28家公司的全部或部分股權，同時購買黃房公司持有的新元房產100%股權。
本次交易標的資產預估價合計257.68億元。交易完成後，原本持股26.45%的複星在上市公司中持股比例將達到69.69%。
針對複地曲線回A以及公司未來戰略規劃等問題，《中國經營報》記者了解到，複星集團早在2002年就已入股豫園股份成為第一大股東，郭廣昌獲得豫園股份實際控製權也已超過60個月。因此，豫園股份本次交易構成重大資產重組，但並不構成借殼上市，曲線回A的說法也不準確。
郭廣昌258億“攻守道”
2011年以來，作為第一家在港股退市的內地房企，複地一度命運起伏。在風雲變幻的房地產市場上演著屬於自己的“攻守之道”。
數據顯示，2012年~2015年，複地新增土地麵積從273.7萬平方米降至64.61萬平方米，2016年甚至在公開市場無新增項目。不過進入2017年，複地又耗資130億元在武漢拿下了兩幅土地。
11月9日，郭廣昌攜其旗下的地產業務重回A股市場，包括複地在內的複星集團地產業務正式注入上市公司豫園股份。當日，籌劃重大資產重組而停牌的豫園股份複牌，開盤即封漲停板，隨後持續回落，截至當日收盤，報11.79元/股，漲4.24%。
根據收購方案，豫園股份擬以9.98元/股的價格向浙江複星、複地投資管理等17名對象發行股份，購買其持有的上海星泓、閔祥地產等28家公司的全部或部分股權。同時，豫園股份還擬作價16.08億元，向黃房公司發行股份，購買黃房公司持有的新元房產100%股權。
公告顯示，浙江複星、複地投資管理等17名對象均為豫園股份實際控製人郭廣昌控製的主體，黃房公司實際控製人為上海市黃浦區國資委。
11月9日，豫園股份發布公告，回複了上交所11月2日發出的《關於對上海豫園旅遊商城股份有限公司發行股份購買資產暨關聯交易預案的信息披露問詢函》。
在回複交易所有關標的資產財務、經營獨立性問詢中，豫園股份表示，部分標的公司在房地產項目開發初期會向股東借款支付部分項目土地款，待項目公司實現房地產項目銷售回款後，償還該等股東借款。此類股東借款本質上為對房地產開發項目的資金投入，不構成控股股東的捐贈行為。目前標的公司從控股股東或複星地產處借款金額在標的公司項目總投資的金額占比較低。
另據預案披露，各項標的資產中複地通達、複星南粵、複鑫置業等標的公司的預估增值率均超過100倍，遠高於房地產開發、物業運營的其他標的公司增值率。公司在回複問詢中表示，前述公司位於北京、廣州等一線城市，通過比較存貨增值情況，存貨增值率在10%~68%波動，而相關地區房價增長較快，原土地取得時間早，賬麵成本較低，以及預估開發投入產生的合理利潤，導致股東權益預估值增值率較高。
公告顯示，注入上市平台的資產包括17個城市的52個項目，共計占地麵積254.77萬平方米。交易各方承諾，在本次重組完成後，除上市公司及其下屬公司之外，不再新控股設立公司，其經營範圍中涵蓋“房地產開發”等業務範疇。
同時記者注意到，複星集團注入豫園股份的資產中，從注入資產的土地用途來看，商業、商住及綜合類用地占多數，其中，也包括海南三亞鹿島、合肥雲穀、武漢漢正街、成都金融島等優質項目。
一位券商分析人士指出，按照資產重組相關規則，豫園股份應該很快就將股東方出具盈利承諾的重組報告再次提交董事會審議，這批資產的盈利釋放空間應該有一定保障。
“複星集團在資產分類上優化策略，以注入資產包盈利最大化及規避同業競爭兩項為重要依據。” 克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，伴隨複星集團資產項目注入上市平台，旗下地產平台也有意借此重新整合土地及項目資源，從而達到項目優化、促進業績持續增長的目的。然而，雖然複地在一定程度上實現了項目的整合及選擇優化，但部分項目問題仍存、項目銷售前景有待進一步觀察。
“快樂旗艦”浮出水麵
根據收購方案，豫園股份從事的主要業務為商業零售，旗下有黃金珠寶飾品、餐飲、旅遊商業、 中醫藥、商業地產業務，黃金珠寶飾品業務是其第一大產業。
時間回溯到2013年12月，時任複星地產板塊負責人的徐曉亮調任豫園股份擔任董事長。彼時，複星集團雖已入主豫園股份多年，但由於種種原因，複星集團作為豫園股份“大股東”的身份依然模煳。資本市場對於豫園股份的認知，也停留在過去“老八股”的階段。
2016年12月，公司籌劃重大事項開始停牌；今年5月，重組預案出爐；隨後，停牌中的豫園股份發布公告表示，公司由原先的豫園商城更名為豫園股份。
“更名事項是我們經過內部討論的。”豫園股份一位高層在接受記者采訪時提出，上市初期，公司主營業務聚集於上海豫園地區，主要經營上海豫園商圈的核心商業，近年來，隨著公司逐步擴大快樂時尚業務布局，結合當前發展實際及未來發展戰略對公司進行了更名。
值得思考的是，注入上市平台的項目“資產包”是否能為豫園股份帶來新的發展前景？
此前，有行業人士提出，重組完成後，豫園股份的第一產業或將由黃金珠寶飾品業務變成地產。對此說法，複星有關人士表示，未來豫園不會是一家傳統的地產公司，資產注入後，豫園的戰略升級進入實質啟動階段，未來公司以打造成複星的“快樂旗艦”平台為目標。
按照複星“健康、快樂、富足”三大業務邏輯，豫園股份歸屬於“快樂”生態之下。不過，相較於醫藥、地產、鋼鐵、礦業等重資產板塊，複星對快樂的投資布局起步較晚。采訪中，一位熟悉複星集團業務布局的觀察人士提出：“郭廣昌希望快樂板塊擁有更強有力的發力點，以期實現‘傾全力一擊’。”
複星的大快樂版圖如何形成，主動升級的背後動機為何，更重要的是，複星將如何依靠豫園股份這艘“旗艦”展開快樂布局？
據了解，複星真正意義上的“大快樂”投資，從2010年開始起步。當年，複星投資了來自法國的地中海俱樂部Club Med。隨後，複星在旅遊度假、時尚首飾、高端服裝、演藝演出、電影製作等快樂端接連發力：投資Folli Follie，進入時尚飾品領域；投資ST. JOHN、Caruso、Tom Tailor，進入服裝領域；投資太陽馬戲，進入演藝領域；投資Studio 8，進入電影製作領域；投資Thomas Cook，進入私人定製旅遊行業；攜手柯茲納集團，斥資在三亞打造全球第三座亞特蘭蒂斯海洋主題度假酒店；攜手豫園股份投資北海道TOMAMU度假村；投資AHAVA，進入化妝品領域。
據介紹，複星在快樂時尚領域的布局一直對標LVMH發展路徑，略有不同的是，亞洲企業似乎對輕重結合的資產配置更為青睞。
“‘輕’和‘重’，我們認為是鑰匙和門的關係：‘輕’是鑰匙，門是很‘重’的。‘重’代表資本實力，‘輕’代表資源能力。” 複星集團執行董事、聯席總裁，豫園股份董事長徐曉亮此前提出。
在豫園股份內部人士看來，本次資產重組完成後，複星的大快樂版圖將進入加速發展階段。
對此，上海中原市場分析師盧文曦認為，近年來，房企A股IPO難有實質進展，涉房地產業過審較為困難，在此情況下，用好豫園股份這個平台，把複星的優質地產資源拚合進來，不失為一種選擇。不過，即使注入上市公司的多為核心資產，後續內容和場景之間的戰略協同並不容易，如何結合具體項目落地運營，是企業即將麵臨的巨大考驗。
(原標題：郭廣昌258億元押注豫園股份 複星係加速布陣“大快樂”棋局)
最後更新：2017-11-18 09:33:44