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馬雲說8年後房子白菜價，你敢信嗎？

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你離讀懂房地產隻差一步

開啟一整年的房事方法論

《房市夜話》上線以來，大家熱情高漲，很多朋友爭相留言向馮叔谘詢房事問題。例如，杭州一位小夥子一連提了五個問題，谘詢8月份阿裏巴巴在杭州推出的智慧住房租賃平台對中介的影響；還有人谘詢養老地產的前景；還有人提出買房投資的問題……

針對大家的留言，風馬牛每周精選十個具有代表性問題，為大家答疑解惑。歡迎大家積極留言。

Q1：本人作為杭州的一名租房中介從業者，對於阿裏巴巴聯合房管局推出的智慧住房租賃平台也早有聽聞。聽過這期節目後，有個問題想要請教您：目前中介市場中，大量的租賃房源其實是以房東租給中介，中介轉租的托管模式為主，房管局的新政出台之後，這一類的模式是否還能繼續生存？

風馬牛：房東租給中介，中介再租給租戶，其實是「二房東」的概念，在更主流的租賃模式中，中介扮演的是「搭橋人」的角色，隻是把房東和租戶的需求做匹配，促成交易。中介不掌握房源，掙的也不是差價，而是一個月的房租作為「搭橋」的服務費。托管不止方便租戶，實際上也提升了房東的出租效率。

中介更多的是一個信息集散中心

Q2：您在節目中說到「假房源」和中介的開單模式有關。這一點我表示讚同，但是也存在部分中介，以「真房源」作為自己的品牌價值，在品質控製和內部人員管理方麵花大量的成本，但事實證明效果並不理想。由於租賃短、頻、快的緣故，無法避免房東不配合帶來的假房源。這個問題，平台會如何解決？

風馬牛：現在這個平台仍有很多不清晰的地方，阿裏巴巴需要和杭州政府聯合解決的一個問題就是房源的審核、上架問題。這就需要有合理、合規、嚴格的製度，保證上架的房源百分之百真實，後麵才會減少糾紛出現的可能性。

信息清晰才能減少麻煩

Q3：《房事夜話》中提到這個平台的上線會打亂各大分類網站和中介自營網站的格局，包括租賃房源需要掛牌才可展示。但就買賣已經在實施的體係來看，這樣執行起來其實很困難。而且市場上的房東並不信任中介，中介很難從房東手上獲取產證，身份證等重要證件用於房源核驗。大部分的時候都是談好要成交才掛牌。這應該如何應對？

風馬牛：政策之手的力量是很強悍的。當政府和科技力量共同出手，未來的規則可能就不再是中介自己定了，那個時候租賃行業的政策管控將大規模到來，會改變原有的商業和運作模式。今年以來圍繞租賃國家喊了很多次話、出台了很多文件，租賃領域正在發生巨變。這些並非空穴來風。

租賃市場正在發生巨變

Q4：馮總，租售同權新政策，對房市有什麼影響？誰才是最大的受益者？請解讀下，謝謝。

風馬牛：有了國家政策的支持，住房租賃市場會迎來一個繁榮發展的時期。最奪人眼球的是落戶和入學的同權。租購同權是租購並舉戰略實施的基礎，如果租房不能享受到與購房同樣的權益，那麼對買房有著傳統執念的中國人是不太可能接受租房這一生活形式的。最大的受益者自然是租房者，尤其是在一線城市難以購房的階層，這意味著他們既可以繼續在最好的城市工作、掙錢、實現自我，又逐步解決了在最好的城市難以落腳的種種痛點。

《愛情公寓》丨合租時代的美好生活

Q5：租房真能變成房產領域的主流嗎？

風馬牛：現在可以說是「租賃」風起，政策鼓勵。2017 年 7 月，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等 12 個城市開展試點。租賃市場的政策利好體現在土地和房源、金融、稅收優惠、公租房貨幣化、切實推進租購同權等各個領域。有政策站隊，租房前景確實不錯。

租房市場前景無限

Q6：怎麼看待馬雲說的8年後房子巨便宜的觀點？

風馬牛：如果你以首富的視角看問題，認真就輸了。對中國人來說，無論買房便宜還是貴，都是人生大事上繞不開的一項，即使有一天房地產的投資屬性淡化了，你依然需要房子。

Q7：一個合理的社區，其普通住宅和底商（或者商業街）的配置，合理的比例多少呢？

風馬牛：商業和住宅各占多少比例，控規指標是沒有統一衡量標準的，這要看項目位置特點，當地商業發展狀況，商業定位等多方麵的因素綜合考量。不過一個項目中商鋪和住宅比例是有規定的，住宅一般不超過20%。

8年後房子巨便宜，等著吧

Q8: 馮老師好，能談談現代化物業的方向嗎？

風馬牛：科技化、社區人文化、O2O 化，並且真正的現代化物業產業鏈是可以延長的。中國第一個獲得資本市場青睞的物業品牌「彩生活」，原本脫胎於母體房地產公司「花樣年」。相比「彩生活」，「花樣年」的表現遜色一些。但由於「彩生活」發展勢頭較好，現在已經可以反哺「花樣年」住宅的銷售了，二者打通，由物業先入手，打造定製住宅，口碑不錯。

《機器人與弗蘭克》

未來你的管家可能是機器人

Q9：我覺得醫療養老地產是個偽命題。很多時候，人們在乎的並不是醫療水平如何，而在乎感受。試想，一群老人家住在一起，每隔幾天就看到身邊一個老人走掉，是不是感覺死神在身邊呢？

風馬牛：中國開發商提到養老的時候一般有兩個意思：養老的房地產或圈一片地做養老服務商，前者本質還是賣房子，後者更像養老院，增值內容是服務。人的生老病死是無法規避的，但每個老人都可以通過一定途徑提升老年生活質量。做養老服務商，有可能解決這些痛點。

養老服務，改變老年人生活

Q10：我是馮叔的忠實粉絲，現在也在了解房產，想做些投資。想請教下，在我居住的四線城市投資一套房子，就算以後房價漲了但是按揭也會有很高的利息，若按揭的過程中準備出售，這種能有利潤嗎？我的城市是內蒙古鄂爾多斯市。

風馬牛：你是個明白人。今年購房貸款首付比例一直在往上走，不過基準利率不高，和前幾年的購房時機相比，貸款的資金成本還是不錯的。買房就能掙錢並不是一定的，進入時機很重要，退出時機更重要。要算好這筆賬，而不能簡單看房子漲了多少。

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最後更新：2017-10-08 12:11:18

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