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A股将迎小牛市，内在逻辑深度解读

文|湖畔谈股

星星之火可以燎原，随着楼市调控的力度不断加大，压死投资客的最好一根稻草或将落地。消息面，三天九城收紧楼市调控，限售料进一步扩围。　自22日以来，中国已有包括重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、西安、石家庄、武汉、无锡等9个城市出台楼市调控新政，且多数城市将限售作为本次政策的核心聚焦点。我认为这是楼市调控的倒数第二步，最终房地产税落地之时，也是楼市的总结之日。楼市与股市向来有跷跷板效应，如果此轮楼市调整完毕，股市是否会迎来新的春天呢？我认为小牛在路上奔跑了，各位朋友请看文章深度解读。

一、重磅消息：楼市调控动作频繁，此轮楼市调控有别于以往

1、楼市调控消息：楼市调控动作频繁，调控范围不断扩大

1）楼市调控升级---限售，限售，限售，重要的事情要说三遍，说的简单一点，就是房子不是想买就买，也不是你想卖就卖！上周末，严厉的地产调控接踵而来，从本周五晚间到本周六，重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、贵阳先后发布楼市限售新政，部分房子2-5年内不能卖了。

通过梳理各地政策，我们可以就以上的几个重点城市进行详细说明：石家庄在限购的同时明确限售，要求新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易；重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌在“限房价、竞地价”的同时，要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售。

另外，央行会同银监会要求各地监管部门，指导银行规范个人消费贷款，防止消费贷款违规流入房地产市场。继北京后，包括工行、建行和农行等深圳多家国有大行，9月22日集体上调房贷利率，首套房贷款利率较基准利率从5%上浮到10%，二套房利率从上浮10%上调到上浮15%。

2）楼市调控范围还将进一步扩大，全国限售阵营已超45城 未来不排除其他城市跟进。目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。此轮限售的逻辑主要是抑制房价过快上涨和限制投资客炒房。过去投资客通过不断购置房源进行炒作，限售政策一出，短期内他们通过溢价转让获益已经不太可能。这一轮调控信心较为坚决，有利于房地产市场长期稳定，未来会继续从紧从严地持续下去，不排除会有其他城市跟进。

从房地产市场看，这种限售明显打击了房产投机和投资行为，使房地产的投资属性降低。对于加杠杆的投资者来说，风险会越来越大。阳洋也认为，限售是交易控制，更多的是打击投资炒房。新一轮限售再次印证了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心，之所以强调“限售”而不是“限购”，主要是因为这几个城市是去库存和控房价并轨的城市。通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现。这对炒房行为会有较大遏制，将使市场更加理性。房产观察做了一张全国“冻产”地图，交代了房地产政策所影响到的城市，让我们起来看看。

2、股市的表现：楼市调控密集出台 房地产板块股市全线大跌

随着周末房地产利空消息的公布，港股和A股上市的地产股都遭遇大跌，无论是A股房地产指数还是港股的房地产指数都在k线图上留下了一条长长的阴线。。具体表现如下：

1）A股表现：周一，A股房地产指数今日跌了568点，跌幅超过3%。在东方财富的交易软件中房地产板块，共有127家公司下跌，仅11家公司上涨。房地产调控超预期 楼市冻结让地产股一天蒸发千亿，房地产概念股走低，A股房地产板块早盘大幅下挫，领跌市场，直接带动整个股市进行调整。

从个股情况来看，多家公司股价跌幅很大。万科A股跳空低开，盘中跌幅一度超过6%，中房地产、阳光城等盘中一度逼近跌停。京能置业和蓝光发展跌停，中房地产、阳光城大跌超过9%，有26家公司跌幅超过5%。其中，保利地产、招商蛇口、金地集团等地产龙头股盘中跌幅均超过5%。

2）港股表现：和A股相比，港股地产股的跌幅更大，港股地产指数今日跌幅达3.96%。在港股房地产板块中，有20多只房地产港股跌幅超过10%，跌幅最大的中国奥园直接跌去18.64%。而一路不断上涨的中国恒大也跌了8.81%，直接跌破了5日线和10日线。一直备受关注的中国恒大今年以来涨幅惊人，在今天以前，截至上个交易日，中国恒大今年以来的涨幅高达510%，并且股价也创下年内新高为30.5港元/股。但是如果算上了昨天，涨幅大幅减少至456%，中国恒大的股价也跌至26.9港元。

二、逻辑分析：楼市与股市，有你没我，跷跷板效应明显

1、首先要明确的是，房地产调控只会越来越紧，房价必定下行。这点不要去怀疑，房地产的春天已经过去，冬天将会来临。从当前的中国经济形势来看，地产驱动经济增长的模式已经走不了多远了。地产销量增速持续下滑已经接近半年，棚改货币化政策力度渐弱、房贷利率持续走高，令地产需求持续走弱。地产销量下滑最终会带动地产投资回落，地产相关行业面临需求走弱的风险。如果地产调控继续加码，三四线地产也将逐渐降温，而地产再融资并无松动的迹象，随着债券偿还高峰来临，房企流动性压力将逐渐增大。

从现阶段房地产走势来看，目前，三四线的城市房价走势已经到了拐点。以南昌为例，在这次的调控中，处于限售的行情。但是必须要明确的一点是，当地产龙头们，万达、绿地、恒大的楼盘，在此轮房价的上涨中，已经基本上脱手完毕，老百姓开始接盘。那么，所有的风险将转嫁到普通的投资客手中。我认为，限售政策的出台，会是楼市拐点的开始，一旦房子不赚钱，或者不保值了，那么投资的意义已经不再了，如果后期再配上房产税，那么，房子的卖盘毕将增多，房价下跌是必然。

需要重点说明的是，房价在中国的上涨，一直处于单边行情，说的实在点，只会涨不会跌。但是，这种上涨模式，在全世界都找不到，原因很简单，这个世界上，就没有只涨不跌的商品，市场总是波动的，有涨必有跌。想想当年的黄金大妈们，没有人认为金价会下跌，所以疯狂投资买入金价，结果呢？纷纷被套。接下来，我就要分析一下，如果房价下跌，股市的会怎么样，这是才是重点。

2、中国的股市和楼市关系有点复杂---典型的跷跷板效应。

要说明股市与楼市的关系，就必要以史为鉴，但是又不能拘泥与历史，就像万点牛市，在中国还没有发生，那么谁又敢说，中国不会有万点牛市呢？写这篇文章的立意就是，告诉大家，A股小牛在路上，请继续看分析：

首先，回顾历史。005年之前，由于我国楼市(市场化初期几年)和股市(股改之前)皆比较特殊，所以二者关联度不高。再加上中国一直处于快速城市化进程之中，房价快速上涨是必然的结果，因此用房价指数并不能真实的反映出楼市和股市之间的关系，所以这里我们选用了房价地产开发景气指数来替代房价指数。

从图上来看，大概在2014年2月以前，楼市和股市的走势有着惊人的相似性，这一时期中国股市和楼市是正相关的。2014年2月之后股市开始一路飙升，上证指数甚至从当年7月呈现出直线上升态势，而楼市则开始步入下行调整轨道。联想到2014年2月中国楼市里的头条“杭州马年第一降”，可以说中国股市和楼市的正是在这里开始了跷跷板关系。看到中国的股市和楼市走势图，有一网友调侃道“原来楼市和股市是夫妻啊，上半场夫唱妇随，下半场离婚了，各自飞，那么以后还会复合吗?”

其次，展望未来。我认为，现在的楼市调整，终将助推股市开始走牛，可以预见的将来，A股的小牛市已经在路上。为什么这么说呢？首先,无论是股市，还是房市，说白了，价格都是由钱来堆积的。那么，这两大块的经济体量是怎么样的呢？请接着玩下看。

根据公开资料显示，全球房产价值相当于世界经济2.7倍，在全球的角度上，这相当于世界经济总GDP的2.7倍。将股票和债券也加入进来的全球主流资产当中，房地产占比60%。这一数字还相当于史上全部已经开采的36倍，全部发行在外债券价值的2.3倍，股票的5.5倍。

对于中国人来说，房产价值又是如何？最新的数据显示，境内居民人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿元。把境内居民的人民币存款减去住户的贷款后发现，中国人手里已经没有大量存款了，全国居民净存款仅剩26万亿！ 这是一件很可怕的事，曾经，债务对于偏爱存钱的中国人来说，是个可怕的词，而央行数据显示，中国人已经没有大量存款了，各种债务也越来越多，全国居民净存款仅剩26万亿！那么，除了基本的衣食住行消费，中国人的钱到底都去哪儿了？从贷款来看，过去几年中国居民贷款已经呈现爆炸式增长。境内个人人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿，当然，主要是因为房贷增长较快。下图是房贷占居民可支配收入的比重，数据来源：上财高等研究院。

在房贷存量上，如图所示可以看到，短短几年时间，包含公积金贷款的房贷余额与居民可支配收入之比已经在2016年底达到了68.3%，即使不包含公积金贷款，这一指标也在2016年底达到了56.4%。不断膨胀的家庭债务已经成为居民生活的沉重负担。

具体怎么认识这个问题，那就是房价上涨过来，已经严重的制约的经济的增长，当消费者不消费了，东西都没有人买了，那么经济萎缩就是必然事件，这才是国家调控房价的一个很重要原因。那么，房价下跌过快，必然会给国家财政体系带来系统性风险，这就是我们经常所说的债务违约，导致的银行坏账增加，政府财政难以为继将破产的现状。当然这些已经不能发生了，为什么？请继续看分析。

从本轮房价调控来看，去库存已经达到了目标，基本上，伴随房价的上涨，疯狂的中国人已经能把能买的房全部买完了，基本上房子已经顺利转嫁到广大接盘侠手中。于是出现这种现状，政府卖了地，开发者买了房，库存没了，消费如愿买了房一片和谐景象。只要房价不下跌，这是个完美的结局。从以上的数据来看，国内资金量已经不足以支撑房价走高。在把这些海量资金全部纳入到房市后，中国监管的杠杆之源也就基本控制住了，那就就下了就是一件事，限售。把这个天量资金冻起来，当大家不能随意买房时，供给少了，刚需即可支撑房价不大幅下跌。就没有系统性风险。

3）为什么说，房地产调整，A股小牛在路上呢？通过以上分析，我们可以发现，中国的钱总量是有限，不是房地产火，就是股市牛，因为不足以支撑全面上行。房地产的资金，在不获利的情况下，多数投资客会选择卖房。当A股起来之时，这种卖房的钱会加速流向股市。但是，流速是有限的，为什么？限购，都所有的房子，都是在2到10年内分布买的时候，资金就缓慢的源源不断的流向股市，这就是国家崇尚的慢牛行情，所有说房子限售是必杀技。

三、投资策略：在楼市深度调整的背景下，A股投资策略解读

在楼市深度调整的背景下，A股投资策略是什么？本段将继续解读。此次房地产调控，不是以降价为目标，而是稳定房价，也许房价会小幅下挫，但是大幅下跌不可能。一是因为限售，想卖的卖不出去，所以供给有限。二是想买的房的人会减少，一方面，刚需毕竟有限，且增长比较有规律，不会大幅增加，另一方面，当房产投资不赚钱，大家也就不会买了，尤其是股市起来了，那么，资金流向就会彻底改变。所以说，慢牛一直在，小牛在路上，在这样的大背景下，应该如何操作呢？这将是一个系统性的问题，我将会在后续的发文中，为大家详细解读，请大家保持关注。接下就说说现阶段的操作策略。

1、谈房地产概念股。我认为房地概念股，短期来看，已经不具备较好的投资价值，随着万科A市值不断创先高，短期应该已经见顶。但是，房地产股票行情不会那么悲观，因为会两极分化。应该持续看好龙头地产股长期投资价值。我认为，虽然龙头地产股会受到政策情绪影响，但不影响中长期价值，龙头地产公司主要布局在核心一二线城市，三四线占比较少，因此可能更加受益。

根据以上分析，房地产概念股，接下来的时间应该会有一波调整，这时不建议大家重点配置，比较像万科A这样的龙头股，前期涨幅已经很大，回调概率很大。那么，房地产概念股的投资机会在哪呢？我认为，只有当牛市来临，其他版块的个股大涨后，导致风险已经大增之时，房地产概念股才有可能成为价值洼地，获得投资客的配置。所以，我认为，房地产股票的配置，应该在第二批次。如果要配置房地产概念，根据房地产产业的发展，小企业会被陆续边缘化，机会还在像万科A这样的龙头，因为这些资本雄厚的公司，才能抗风险，谋转型，大家可以重点配置。

2、小牛市行情，应重点布局科技股。毕竟现阶段全球的牛市的都科技股在推进的，这才是下一阶段的布局方向，我以为会陆续推好票。2017年以来，美股的牛市行情让A股投资者羡慕不已，特别是跟创业板对标的纳斯达克，屡创历史新高，与创业板行情走出了截然相反的行情，纳指年内涨幅高达18.59%。纳指不断创下新高的背后是科技板块的发力，数据显示，美国科技板块成了牛股集中地，纳斯达克100科技板块指数年内累计涨幅高达22.5%，是美股表现最好的行业之一。

科技股的暴涨，也造就了像阿里巴巴、腾讯这样的牛股。这些股票市值不断的创新高，推动了马云和马化腾的首富之争。我认为，科技是推动A股上行的关键力量，或者说是主要力量，这也就是今后一个时期行情变化的一大看点，前期的科大讯飞是A股的一道靓丽风景线，我认为这是方面。对于选股方面，我认为应重点配置科大讯飞这样的细分领域的龙头概念股，还是就是腾讯和阿里巴巴重点介入的票，如思维图新，掌趣科技等等，这些票中长期持有，应该会获得超额收益。

3、希望大家重点关注雄安概念。节后或将行情。一来经过深度调整，技术形态较好。二来或迎重大利好，雄安新区规划获将批准。消息面：日前中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽在河北雄安新区调研规划建设有关工作。张高丽表示，党中央、国务院高度重视河北雄安新区规划建设。目前，新区规划编制取得重要阶段性成果，300多名一流专家参与规划编制，优选12个国内外顶尖团队提出城市设计方案，反复比较论证，充分吸收各方面意见，总体规划框架正在深化细化提升，22个专项规划基本成型。改革开放政策设计工作有序推进，土地、住房、投融资等体制机制创新研究逐步深化。生态环境治理扎实推进，白洋淀流域上游环境综合整治和生态修复启动实施。

根据早期的消息，雄安新区规划应该原定于9月中旬发布的，现在看来，一拖再拖的原因是雄安规划的高标准，所含的内容比较多，应该会有重磅消息公布，大家静待公布时机的到来。根据现有信息来看，雄安新区总体规划将成第二波行情启动的催化剂，前期雄安新区建设将以土建工程为主，大型建筑类央企和区域周边建材类公司将率先受益。同时，城市设计、园林绿化、水污染治理以及地热开发利用等领域的公司也将受益。建议关注相关的股票。

最后更新：2017-10-08 14:54:03

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