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44城加入限售名單 樓市從事後管控轉向預期管控
在樓市進入傳統的“金九銀十”之際， 多個城市出台了新一輪的樓市新政。
9月22日起，長沙、重慶、西安、貴陽、無錫等9個城市密集出台了樓市政策，限售是共同的關鍵詞。
據同策研究院統計，自3月24日廈門市商品住宅限售政策率先出台，之後國內多個城市紛紛跟進。截止到9月25日，至少有44個城市加入到限售行列。
相比此前的樓市調控政策多集中在“事後管控”不同，進入2017年後，“預期管控”的重要性在政策中體現得更為明顯。
提前一步防風險
從國家統計局8月發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據看，最新加入“限售”名單的城市中，南昌、西安、長沙、貴陽均是房價漲幅靠前。
“之所以更加強調限售而不是限購，是因為，此類城市多半是去庫存和控房價並軌的城市。所以通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現的做法。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《中國經營報》記者分析。
截至目前，本輪去庫存的效果較為明顯：截至2017年8月底，易居研究院所監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39827萬平方米，環比減少1.0%，同比減少11.0%。觀察曆史數據，當前庫存規模相當於2013年8月的水平，即庫存規模回歸到了4年前的水平。
一線核心城市率先調控的外溢效應帶動了二線、三線城市的去庫存動力。不少短期資金順勢進入樓市，這也引起了監管層的重視。這其中尤其以消費貸的勐增最為明顯。
根據央行公布的金融運行數據，今年前8個月，居民新增短期消費貸款1.27萬億元，較年初增幅達25.68%。同期，住戶部門中長期消費貸款增速為16.19%，住戶部門總貸款增速為15.01%。
易居房地產研究院發布報告測算則顯示，今年3月以來，新增異常短期消費貸款金額中，至少有3000億元流向樓市。
除了金融部門加強消費貸監管，對樓市的預期管理也被提上日程。
“與往今年房地產調控政策年比出現了根本的改變，以往的政策調控是‘事後管控’，而今年的房地產調控更多的是‘預期管控’，在房地產市場未出現不穩定因素的前提下，提前發布新政，比往年的房地產調控措施效果更好。”中原地產首席分析師張大偉指出。
就在9月27日，東莞市住房和城鄉建設局發布通知稱，隨著國慶節、中秋節臨近，房地產市場迎來傳統的銷售旺季。推出七項措施，切實規範國慶中秋期間房地產市場秩序，維護購房者合法權益，促進社會和諧穩定。
“東莞此次政策，重點明確，即防範‘金九銀十’市場的波動，這也是國內比較明確的對具體節點房地產政策管控的案例，其他城市值得借鑒。”嚴躍進認為。
對於限售加入地方政府對樓市調控的“工具箱”，嚴躍進向記者分析，從此次此類城市的限售政策來看，主要體現了幾個特點：第一是密集性出台，包括重慶、南寧等城市紛紛加入到限售政策出台或升級的行列，充分體現了各地方對於限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣此類模式。
第二是模仿限購版本，逐漸收緊。從部分城市的限售周期來看，從過去的兩年升級為三年，充分體現了當前類似限售較好的管控思路，即逐漸地根據樓市狀況來進行升級。
“從後續市場和政策走勢來看，實際上類似的限售政策更多體現了當前房地產市場的管控新思路，即後續房地產交易中對於房屋流動性會進行管製，從而讓‘房住不炒’的導向真正落實，由於後續對於一些炒房的需求會有較大的遏製，甚至可以認為限售政策和此前的租賃政策或都有可能成為長效機製中的核心管控技術。”嚴躍進說。
對於限售政策，有機構人士認為有出台的必要。同策研究院有分析師發研報分析，限售政策背後的邏輯在於，過去一年的樓市升溫，使得大量投資投機者進入房地產市場，全國住房貸款交易金額占比升高，金融杠杆持續擴大，為了防控係統性金融風險，將金融風險鎖在賬麵上。
“在經濟周期和房地產周期處於下行階段時，限售政策鎖定了房地產資產的價格，防止其貶值，進而防範係統性金融風險的爆發；其次，對於樓市來說，限售政策將部分購房需求後置，防止投資客集中拋盤。”上述機構分析師表示。
後續或還有城市跟進
從限購、限貸再到限售，逐步體現了各地方對於樓市調整的思路轉變。
“房價上漲過快，在很大程度上不是因為區域投資價值上升了，而是各類投資需求被扭曲，所以導致各類投資投機資金大規模進入了。”嚴躍進表示，貴陽等城市房價的上漲某種程度就是當前非熱點省會城市因為外溢效應的明顯，投資投機需求上升。
在他看來，雖然去庫存和控房價似乎是兩個不同方向的目標體係，但在引入限售這個工具之後，一方麵是依然允許繼續購房，並不影響真實的購房需求釋放而降低去庫存的效果，緩解房企銷售的衝擊；另一方麵，限售能夠使得購房者的短期套現機製“破產”，這樣房屋的持有預期會更加穩定，也會促進房地產市場秩序的健康發展。
“限售實際上是保證去庫存和控房價兩個目標共同實現的最有效機製。”嚴躍進說。
市場預計，後續可能有三類城市都會跟進：一類是去庫存的政策沒有改變，但區域市場的投資投機屬性增強，那麼會通過限售來管製，類似的城市主要是一些省會城市周邊的三四線城市或者說是地級市，甚至可以說是全省經濟實力或樓市發展綜合實力排名前三的地級市；二類是部分省會城市會開啟限售或升級限售政策，包括限售年限延長等；三類是四個一線城市也會在此類政策上升級。
盡管各類以“限”為主的政策引起了最多關注，但在穩定房地產市場上，多種手段並舉已經是明顯的趨勢。
融360最新發布的數據顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當於基準利率的1.04倍，環比上升了2.47%，連續8個月上升；比去年8月的4.44%，上升了15.35%。廣州、深圳、南京、杭州、廈門等眾多一二線城市的房貸利率均在近期內有所上調。
房貸規模也在下降。銀監會數據顯示，今年上半年，新增個人住房按揭貸款占新增各項貸款比重為25.1%，比去年全年降低了10.9個百分點，比去年下半年的高峰期降低了19.9%。
嚴躍進表示：“從實際情況看，限售本身也會進一步促使房地產市場的認購理性化，對於市場穩定有積極的作用。從後續政策的釋放效應看，限售的影響會通過影響預期、影響購房策略、影響住房持有成本等環節顯現。部分房企或會因此受銷售業績的影響而降價。”
不過，目前受訪的房企稱資金流狀況良好。一家大型房地產開發商負責人對記者表示，限售新政的影響尚待觀察。不過由於今年前8個月銷售情況不錯，企業的現金流狀況良好。
從統計局數據來看，目前房企到位資金仍較為充裕：1~8月，房地產開發企業到位資金99804億元，同比增長9.0%，增速比1~7月回落0.7個百分點。其中，定金及預收款30786億元，增長20.0%；個人按揭貸款15764億元，增長2.4%。有分析稱，開發投資額/房地產開發資金總額為0.70，處於曆史中遊水平。
截至今年上半年末，上市房企的現金狀況較為充裕，手握的現金規模普遍高於去年年末。其中，萬科、恒大、碧桂園三家“第一梯隊”房企的現金(及等價物)均超過千億元。
資金充裕的房企依然在土地市場上表現活躍。2017年1~8月；房地產開發企業土地購置麵積1.42億平方米，同比增長10.1%；土地成交價款6609億元，同比增長42.7%；2017年1~8月房地產開發企業房屋新開工麵積11.5億平方米，同比增長7.6%，環比下降0.4個百分點；單月同比增速5.3%，環比回升10.2個百分點。
值得注意的是，土地購置麵積和新開工麵積的環比均出現了不同程度的下滑。嚴躍進提醒，盡管土地市場交易依然活躍，但後續如果市場銷售交易下滑，那麼土地交易或受到一定的影響。
(原標題：44城加入限售名單 樓市從事後管控轉向預期管控)
最後更新：2017-10-07 08:18:03