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北京共有產權房兜底“夾心層” 住房分層供應體係漸成
對於房價居高不下的北京而言，推出共有產權房製度無疑是改善供需矛盾的明智之舉。根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，未來將有不少於30%的房源分配給“新北京人”。
多位受訪專家認為，此次北京推出共有產權房，從住房供應端發力，有利於促進房地產市場長效機製的建立，推進住房供應結構合理化。同時，共有產權房供地采取“限房價、競地價”方式，後續推進過程中或有助於改變房企的拿地模式，對於商品房會有一定的衝擊，這也會倒逼開發商做改革，進而有助於平抑房價。
調控發力住房供應端
《辦法》對共有產權住房的定義是政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
《辦法》要求各區政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。全國房地產商會聯盟主席顧雲昌認為這充分體現了在新型城鎮化、戶籍製度改革沒有完全到位之前，考慮到已經在北京長期工作的外地人才的表現。
此外，購買共有產權房後產權可以逐步讓渡。《辦法》中明確了共有產權住房購買5年後，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
在審核分配方麵，要求申請人要符合北京市目前的限購條件，且家庭成員名下均無住房家庭。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲，一個家庭隻能購買一套共有產權住房；已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。同時為促進職住平衡、精準分配，房源要優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池也認為，北京的住房製度設計就是根據不同家庭的收入分層供應不同的住房，即分層供應體係。製度的設計是低端有保障，中端有支持，高端有市場，形成公租房、共有產權住房、商品房的3個層次，低端的保障以租賃為主。
保證供應量有益平抑房價
共有產權房推出之前，北京市已推出了廉租房、公租房、兩限房、自住型商品房。事實上，共有產權房正是對自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範。
“由於共有產權房房價比商品房價格低，會吸引較多的購房者，從而會減少商品房的需求，如果供應量足夠大，則會對平抑房價起到一定作用。”趙秀池說。
中原地產研究中心統計數據顯示，北京過去合計出讓了80宗含或者全部自住房的住宅土地，合計供應了自住房麵積達到了703萬平方米，大約能夠建設成8萬套價格明顯低於北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。尤其是2014年、2017年，自住房住宅土地供應的麵積均超過了30%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從供應量看，年內北京自住房供應量已經達到了90.57萬平方米，這對未來一年後北京房價市場穩定將起到非常大的影響。大量自住房不僅可以從數據上拉低均價，事實上也的確可以從供需結構上，影響購房者入市的判斷，從而一定程度上緩解供需矛盾。從過去曆史看，自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應工具。數據顯示，在2014~2015年自住房影響房價降低10%左右。在2017年上半年，自住房已經影響房價降低7%左右。
“我們國家現在對低收入和中低收入的劃定還不規範，盡管《辦法》中對申請人的資格做了很明確的規定，但還是不夠的，因為供應不夠，所以要搖號，搖號就包括運氣問題，可能非常需要的沒搖到，需求不是很迫切卻搖到了。各個城市中低收入家庭的劃定標準是不一樣的，如果財力充足，多供應一些共有產權房，把很多人都劃入中低收入階層。”顧雲昌對《中國經營報》記者分析道。
值得關注的是，共有產權住房建設用地采取“限房價、競地價”“綜合招標”等多種出讓方式，而銷售價格要低於周邊同等地段同品質商品房。對此，新城控股高級副總裁歐陽捷認為地價、稅費都不會減少，品質還不能降低，也就意味著開發商的整體成本不會減少，但是售價要低，那就隻能讓利銷售，甚至虧本銷售。“盡管不盡合理，但如果開發商不參與，就意味著以後在北京市場很難拿地了，以後商品住宅用地供應也會比較少，未來的市場機會就越來越少。想留在北京的開發商隻能參與，但大量參與的話盈利水平、現金流都會受到影響，因此會相對謹慎，少量參與。”歐陽捷說。
房地產長效機製唿之欲出
官方認為，辦法的重要意義之一在於有利於建立購租並舉住房製度。共有產權住房政策有利於抑製住房投資投機性需求，讓住房製度更加公平合理，促進房地產業平穩健康發展，加快形成符合首都特點的房地產市場基礎性製度和長效機製，幫助更多的人實現住有所居。
去年的中央經濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製，既抑製房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限製信貸流向投資投機性購房。
今年4月底召開的中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機製，而去年底中央經濟工作會議的說辭是“加快研究建立”，到今年政府工作報告中的“加快建立和完善”，再到現在的“加快形成”，房地產市場的長效機製似乎唿之欲出。
7月底，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。
各地積極響應，日前廣州推出租售同權，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，兩宗土地均采取“隻租不售”模式，項目建成後，將至少提供1897套租賃住房。
在顧雲昌看來，住房製度改革長效機製的建立目前有兩件事可圈可點：一是共有產權，另一個就是大力培育和發展住房租賃市場，而租賃市場的發展是滯後的。租賃市場發展滯後的原因，顧雲昌認為第一是受居有其屋的傳統觀念影響；第二是我國租賃市場不規範，黑中介橫行，人們感覺租房很不安全，不穩定；第三房價上漲過快，必須把這三大問題解決了。
(原標題：北京共有產權房兜底“夾心層” 住房分層供應體係漸成)
最後更新：2017-08-12 10:50:59