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樓市調控沒有放鬆可能 三四線新一輪政策或密集出台
為了預防樓市“金九銀十”期間進一步升溫，西安、蘭州、揚州、泰州等今年大熱的三四線城市近期相繼出台緊縮政策。有分析人士認為，9、10月份或將是新一輪樓市政策密集出台的窗口期，尤其是此前過熱的三四線城市，將是此輪調控的重點。在房地產市場長效機製建立之前，控房價、抑地價的調控政策沒有放鬆的可能。
9月13日，西安市人民政府發布《西安市人民政府關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，要求在西安各區暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品房和二手住房)的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。在西安上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上(含2年)人上所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。經批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限製。（點擊查閱>>>西安樓市調控新政：戶籍限購兩套 公積金貸款額度下調至65萬）
同時，西安對公積金貸款額度也進行了調整，將繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬元調整為65萬元；將最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理試行的商轉公貸款業務。
事實上，在“金九銀十”到來之際，針對部分市場相對較熱的城市尤其是三四線城市的新一波調控升級早已開始。8月29日，蘭州市發布樓市調控補充通知，加大限購力度，同時調整執行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應提高了10%。限購方麵，在城關區、安寧區、七裏河區原有限購區域基礎上，將西固區納入限購區域。而且，外地人在限購區域內購買商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續不間斷繳納3年及以上的社會保險證明，或者1年及以上的個人所得稅證明。
此前一日的8月28日，揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。
更早的8月24日，泰州市則出台涵蓋16條具體舉措的樓市調控新政，被稱為“泰16條”。除了把車庫、車位、儲藏室納入價格備案範圍，還要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。此外，泰州市也對精裝房市場作出了相應規範，推行成品房裝修市場化評估。而且，各個樓盤加價幅度不得超過上次申報均價的2%，而此前設立的標準是5%。
在一線城市中，北京市住建委相關部門聯合發布了《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，針對近期有個別經紀人員協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金作為購房首付這類違規行為開展自查，斷絕購房者不規範的資金通路。
種種跡象表明，在房地產長效機製尚未完全建成之前，房地產調控政策無鬆動跡象，各種限製政策意在階段性平抑房價，為租售並舉的房地產長效機製建立贏得時間。有業內人士分析，9、10月份極有可能是新一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期，尤其是今年較熱的三四線城市，或將麵臨政策進一步收緊。
在日前舉行的“2017中國房地產品牌價值高峰論壇”上，交通銀行首席經濟學家連平表示，如果房價不能得到很好控製、仍麵臨較大上漲壓力，長效機製的建立會較為困難。他認為，有可能進一步出台針對性政策，對房價上漲幅度設定一個大致目標，將絕對上漲水平控製在一定程度內，保持房地產市場平穩運行，這樣建立起來的長效機製才能對樓市健康真正起到作用。
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珠三角樓市平穩降溫 調控或將繼續“打補丁”
經曆兩輪席卷全國樓市的調控之後，政策收緊的步子一直持續向前。
日前，蘭州、揚州、泰州等城市相繼升級樓市調控，在限購、限貸、限價、限售等方麵進行了調整。有業內人士分析，9~10月極有可能是下一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期。
珠三角區域方麵，市場已逐步降溫，在政策的大環境下也顯露出調控或將繼續加碼的跡象。多位受訪人士指出，接下來珠三角城市的調控還會保持高壓態勢，繼續對調控政策打補丁、補漏洞，從而進一步遏製投機和投資的需求。
多地加碼樓市調控
2016年10月，全國新一輪樓市調控拉開序幕。時至2017年3月，樓市調控升級浪潮蔓延至各大城市。進入下半年，這股浪潮依然在擴大範圍，多個城市近期相繼發布了新政或相關文件對樓市進一步嚴控。
8月29日，蘭州市發布樓市調控補充通知，加大了限購力度，同時調整執行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應提高了10%。
限購方麵，在城關區、安寧區、七裏河區原有限購區域基礎上，蘭州市也將西固區納入限購區域。而且，外地人在限購區域內購買商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續不間斷繳納3年及以上的社會保險證明，或者1年及以上的個人所得稅證明。
就在前一日，即8月28日，揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。
8月24日，泰州市出台涵蓋16條具體舉措的樓市調控新政，被稱為“泰16條”。除了把車庫、車位、儲藏室納入價格備案範圍，還要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。
此外，泰州市也對精裝房市場作出了相應規範，推行成品房裝修市場化評估。而且，各個樓盤加價幅度不得超過上次申報均價的2%，此前設立的標準是5%。
珠三角區域的樓市調控亦有收緊跡象。8月11日，東莞出台新的限價政策，新建商品住房項目首批首次申報均價，由原來規定不高於前三個月當地鎮街同類型新建商品住房銷售均價的20%調整為15%，而且此後調高備案價格的間隔時限也由原規定的90天延長至180天。
事實上，廣州市和東莞市不久前就分別聯合多個部門發布相關文件，前者明確表態保持樓市調控力度不放鬆，後者則對此前樓市調控新政作進一步的說明和補充。
對此，多位受訪人士曾向《中國經營報》記者透露，以此來看，下半年廣州樓市調控的基調將是“從嚴、從緊”，而東莞方麵則是完善樓市調控新政細則以及堵住漏洞。
珠三角市場逐步降溫
在調控政策之下，樓市開始回歸理性。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，在2017年7月，一線城市房價環比趨於穩定，二三線城市漲幅有明顯回落。
國家統計局數據顯示，在國內70個大中城市中，7月一線城市新建商品住宅連續10個月回落，相比上月回落1.7個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續8個月回落，對比上月回落0.5個百分點。三線城市新建商品住宅價格雖上漲0.6%，但漲幅比上月回落0.3個百分點。
珠三角市場也呈現出持續降溫的趨勢。據廣東省房協統計數據，2017年1~7月，珠三角地區商品房銷售麵積為5598.57萬平方米，同比下降3.4%。在上半年，下降幅度僅為2.2%。
分城市來看，此前成交火爆的深圳樓市已逐漸“熄火”。深圳市規劃和國土資源委員會官網的數據顯示，深圳新建商品住宅8月成交麵積20.11萬平方米，同比下跌13.7%，環比減少1.2%；成交均價為5.44萬元/平方米，同比下跌5.8%，環比微跌0.1%，房價已是連續11個月下降。
另外，2016年單月成交量接連過萬套的廣州樓市也得到了有效抑製。記者查閱網易房產統計平台了解到，廣州新建商品住房6~8月的成交量分別為6772套、4431套、4978套，相比2016年同期的10924套、9989套、10044套，下降幅度較為明顯。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對記者表示：“由於各大城市處於調控高壓狀態，而且房貸和樓市資金麵也都在收緊，珠三角市場成交回落是必然的。”
此外，方圓地產首席市場分析師鄧浩誌告訴記者，未來一年時間裏，珠三角市場整體的成交量和價格將基本保持平穩，沒有大起大落的可能性。
調控打補丁仍將持續
樓市調控趨嚴早已有跡可循。7月底，中共中央政治局召開會議，明確要穩定房地產市場，堅持政策連續性和穩定性，加快建立長效機製。
據相關報道，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群此前也曾強調稱，“房子是用來住的，不是用來炒的”已成為全社會共識，樓市調控政策是針對炒房需求所做的必要調整。在房地產長效機製真正建立之前，中國仍將堅持因城施策的分類調控，不會反反複複、虎頭蛇尾。
日前，同策谘詢研究部總監張宏偉撰文指出，按照每次新政時效性6~8個月的經驗判斷，2017年3月多地樓市調控加碼後， 9~10月極有可能是下一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期。張宏偉認為， 6~8個月後調控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果；另外，“十九大”恰好要在這個時間段召開，政策麵不會給予樓市反彈的機會。
至於珠三角區域，李宇嘉分析稱，接下來樓市調控將保持高壓的態勢，“從近期其他城市的調控力度來看，在保持原有調控措施的前提下，會繼續對調控政策打補丁、補漏洞，從而讓投機和投資需求退出市場。”李宇嘉還表示，房子居住屬性定位的影響是深遠的，未來還會有更多調控措施出台。
鄧浩誌則認為，未來珠三角城市存在樓市調控加碼的可能，但針對區域可能並不是廣州、深圳、佛山等調控已經相對嚴厲的城市，而是那些受到大城市輻射、接納大城市外溢需求的周邊城市。
多地樓市調控再升級
8月11日
東莞出台新的限價政策，新建商品住房項目首批首次申報均價，由原來規定不高於前三個月當地鎮街同類型新建商品住房銷售均價的20%調整為15%，而且此後調高備案價格的間隔時限也由原規定的90天延長至180天。
8月24日
泰州市出台涵蓋16條具體舉措的樓市調控新政，被稱為“泰16條”。除了把車庫、車位、儲藏室納入價格備案範圍，還要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。
8月28日
揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。
8月29日
蘭州市發布樓市調控補充通知，加大了限購力度，同時調整執行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應提高了10%。(來源：中國經營報)
低房價、低地價助推住房回歸居住屬性 樓市加法調控未來5年將成趨勢
13日，上海集中出讓4宗租賃住宅用地，分布於浦東新區、長寧區、徐匯區，建築麵積共計21.8萬平方米，溢價率均為0.
根據上海土地交易市場發布消息，這4宗租賃住宅地原本出讓時間為9月22日，由於在提交競買保證截止時，僅有一家競買申請人提交了競買保證且提交了競買申請，故官方對時間作了調整。
這4幅周邊房價均超過10萬元/平方米的地塊，起始樓麵均價僅為7725元/平方米。據業內人士介紹，從地理位置上看，4幅地塊均位於內環與中環之間，甚至鄰近內環線，都屬於上海中心城區的優質地段。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這是上海繼7月4日首次公開出讓2幅租賃住房用地後，再次推出4幅核心租賃地塊，將明顯緩解區域租賃房源供應。這也是從土地供應開始房屋全麵回歸居住屬性的體現。
自7月初首推2幅租賃地塊後，上海已公示租賃住房用地接近20幅，且主要集中在位置相對較好的區域。近日，上海市楊浦區規劃和土地管理局公示了《楊浦區新江灣城街道N091104單元(新江灣社區)控製性詳細規劃A3街坊實施深化(全持有租賃房)公眾參與規劃草案》，擬開展新江灣社區N091104單元A3街坊規劃調整工作，計劃將A3-05地塊調整為租賃住宅用地。8月中旬，靜安區將市北高新板塊的2幅商業用地調整為租賃住房用地；黃浦區將南浦社區的1幅商辦地塊調整為租賃住宅用地；浦東新區將位於上鋼社區、南碼頭社區、張江南社區和三林社區的5幅地塊規劃調整為租賃住房用地。
北京方麵，13日，天恒與建工聯合體以20.65億元摘石景山自住房地塊，溢價率29%，建築麵積71267平方米。張大偉說，石景山地塊全部為自住房，這也是北京明確自住房全麵轉為共有產權房後的首次土地出讓。從土地成交情況看，2017年北京住宅土地已經全部限價，中小戶型將成為未來供應主力。
數據顯示，截至8月底，北京保障房新開工4.9萬套，完成全年5萬套任務的99%；竣工7.1萬套，完成全年6萬套任務的118%。今後5年，將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房的落地。
限地價、限房價，加速住宅真正回歸居住屬性已成趨勢。日前，長沙市正式推出萬套定向限價商品住房，預計年內有望上市2702套住房。其中，部分住房的銷售價格僅為4950元/平方米。
根據政策，長沙市定向限價商品住房套型建築以90平方米以下戶型為主，單套建築麵積不高於120平方米(含)，銷售價格由政府相關部門確定，低於同地段商品房。這種限價房供應對象為中等偏下收入家庭，不動產權屬證書上將特別注明“限價商品房”字樣，登記後5年內不得轉讓。
武漢市2017年度全市國有建設用地供應計劃顯示，2017年住宅用地供應規模為18800畝，其中保障性安居工程和其他還建項目供地規模預測為1890畝。杭州未來5年公共租賃住房保有總量不少於8萬套。
CRIC研究中心研究報告指出，長沙升級樓市調控措施，推出定向限價商品住房，一方麵能夠解決“夾心層”市民的住房需求，保障樓市剛需；另一方麵，對周邊商品住房價格的過快增長將起到一定抑製作用，從城市長遠發展來看，定向限價商品住房能夠降低房價、降低生產經營和生活成本，配合長沙人才新政，吸引人口聚集，滿足人力資源的需求。
張大偉表示，從近期來看，一二線城市在目前已經做好減法的同時繼續做好加法，平穩市場供需結構，且多為5年計劃，因此，樓市未來5年將迎來大量限價多層次的住房，以滿足不同層次人員需求，而增加供應後，市場價格將有望有所降低。(來源：經濟參考報)
(原標題：新一輪樓市政策或密集出台，三四線城市成調控重點，“金九銀十”可能成為房地產商的美好回憶)
最後更新：2017-09-15 09:47:39