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金融街完成董事會換屆 新團隊擬加快全國布局
在過去的地產“黃金十年”中未能抓住機遇快速發展的金融街(000402.SZ)如今要開始改變這種局麵了，該公司宣布將在新的管理團隊帶領下做適當的擴張。
“今年是金融街控股董事會換屆年，換屆後聘任了新一屆的經營班子。按照我們的思路，每逢換屆都要重新修訂戰略規劃。今年是戰略規劃修訂的一年，上半年整體戰略方向和目標應該說是都已經初步確定了。”新近就任金融街董事、總經理的呂洪斌對《中國經營報》記者說。
金融街由北京西城區國資委控製，公司在8月完成董事會換屆並聘請新的管理團隊。
按照金融街的戰略規劃，未來大的方向依然是堅持住宅開發業務與商用物業自持的雙輪驅動戰略，但會在布局的城市數量上做適當的擴大，公司的業務也會愈發多元化。
但公司高管稱，不會追求過高和過快的增速，而是尋求規模和效益的平衡發展，關鍵詞是穩健增長。金融街新任董事長高靚說，公司的願景是基業長青，希望這家企業能夠長久持續的存在。
適當擴張規模效益並重
“在2005、2006年後，大家都快速地擴張。金融街走出這一步，是在2005年從北京走到外地，因為戰略的考慮，我們以穩健為主，布局的城市，相對少一些。”呂洪斌還記得自己2006年剛入職金融街時候的場景。
那時候，他第一次參加公司的年會。當年，市場的龍頭企業萬科(000002.SZ，2202.HK)的銷售額是70多億元，而金融街的銷售額則是在40多億元。如今10年過去，萬科依然是市場的領頭羊，去年的合同銷售額超過了3000億元，與之相比，金融街去年的銷售額不到萬科的十分之一。
呂洪斌坦言，在市場快速發展之後，盡管公司也開始向外拓展，但沒有很好抓住這一機會。他說，公司把精力專注在了商用物業的開發持有上了。
“未來金融街在市場上還有自己的特點，”呂洪斌說，他對公司未來10年抱有堅定信心，“我們不是規模取勝，而是規模效益並重，穩健的經營和發展，這是我們的整體策略。”
呂洪斌表示，金融街沒有離譜的項目，都是比較穩健，保障係數較高，不能出現虧損。
在這一整體戰略之下，金融街開始做出局部的改變。該公司逐步擴大了布局的城市。根據公司中期業績報告，上半年，金融街新進入了幾個重點關注的城市，斬獲多宗地塊。
金融街的投資邏輯在於，該公司看好特大城市群的發展，也因此，其將業務重心押在了幾個重大都市圈的機會上。
呂洪斌指出，公司認準京津冀、長三角、珠三角、成渝和中部這5個城市群，未來會重點布局這些城市群裏的8個中心城市及其周邊的衛星城和區域，而不會投資一些呈點狀分布的二線城市。
他表示，今年之前，金融街已經進入了北京、天津、上海、廣州、重慶這5個中心城市，加上今年進入的成都以及已經確定拿下項目的武漢，公司已經進入了8個中心城市中的7個。
金融街廣州公司副總經理張靚稱，自2014年進入廣州以來，公司目前在廣州的房地產項目已經達到6個，在廣州的外來房企中是數量最多的。
投資步伐的加快得益於金融街獲取土地方式的多樣化。呂洪斌表示，過去公司更多的是采取在公開市場通過“招拍掛”拿地的模式，今年是通過收購重組和政府合作為主。公司不僅增加了兼並收購的力度，也積極嚐試和地方政府簽約通過城市更新的方式拓展土地來源。
據《中國經營報》記者了解，今年來，金融街已經與石家莊市政府、遵化市政府以及武漢青山區政府簽約，進行產業項目的開發。
“今年上半年收購並購不算太多，也有幾個。下半年會比較多，現在相對成熟的項目，已經積累了不少，下半年會陸續地簽約。收購並購合作超過了以往，比例會比較高，方式也會相對多樣。”呂洪斌表示。
而在房地產開發業務之外，金融街還希望加大公司在特色小鎮方麵的布局，做到公司進入的每個中心城市至少有一個特色小鎮。“實際上在國家沒有正式說這個詞之前，我們已經做了十年，包括廣東的巽寮灣、北京的慕田峪長城。通過這十年的發展，小鎮的模式，小鎮的人才，包括資源都充分積累和成熟，新一輪的戰略也會朝著這個方向擴展和深化。”呂洪斌說。
雙輪驅動增加自持商業
與住宅開發業務相比，金融街在商務地產開發方麵的成績更為外界熟知。該公司在北京開發的金融街為國家金融監管部門和眾多大型金融機構的總部所在地。
按照金融街雙輪驅動的發展戰略，即“以商務地產為主導，適當增持優質物業，以住宅地產為補充”的業務發展模式，未來，該公司仍將持續加大公司持有的商用物業麵積。
《中國經營報》記者查閱公司年報獲悉，去年，盡管在營業額中的占比不到10%，但商用物業為金融街貢獻了近半的營業利潤(包含公允價值變動損益).
呂洪斌表示，公司的計劃是在未來3年內將自持商業物業的麵積增加一倍，達到200萬平方米，其中將以寫字樓為主。
要達到這些目標的一個重要途徑是尋求資金來源的多樣化和低成本。
不久前，金融街在市場發行了一筆商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)，融資65億元，期限最長可達12年。通過發行這一金融工具，金融街相當於可以提前收回該公司位於北京金融街的3棟寫字樓未來12年的租金收入。
“實現規模翻一番，要上規模就要有錢，但是目前錢都壓在裏麵。”呂洪斌說，“我們用了資本市場的工具，通過融資再增加自持優質資產，形成規模和增長的良性循環。”
據呂洪斌介紹，金融街還在嚐試與監管部門溝通，希望能夠突破當前的政策限製，發行和國外接軌的標準REITs(房地產信托投資基金)產品。標準的REITs和CMBS都是國外成熟市場中商業地產常見的退出形式。
呂洪斌說，公司已經選了幾個項目，做了一些資產的歸集，也計劃拿出第一批做發行REITs的項目。
在增加商業物業的同時，調整持有物業的結構也很重要。
“我們既要加大持有物業的量和規模，又要調整結構，這是我們的策略，”呂洪斌說，“將最優質的項目持有，低效的該處置就處置。”
今年5月，金融街出售了位於天津的一個酒店項目，該項目由國際知名酒店品牌喜達屋集團運營管理。據《中國經營報》記者了解，該酒店項目已虧損多年。
這不是金融街今年出售的唯一商業項目。呂洪斌稱，上半年，公司完成了幾個商業項目的整售，支撐了公司的業績。
呂洪斌表示，隨著房地產宏觀調控政策的升級，公司布局的城市部分業務受到了波及。
“我們布局的城市都是政策強調控的城市，這些調控給我們今年的銷售以及回款造成了很大的壓力，尤其是住宅產品，還有商改住，都被波及到了。”呂洪斌對《中國經營報》記者表示，“原來的商鋪能賣給個人，現在不準賣了，隻能賣給企業，企業又涉及到稅的問題。如果企業買商鋪，首付比例也高，對銷售造成了很大的難度。”
作為應對之策，金融街調整了銷售策略，增加了大客戶整售的比例。呂洪斌稱，下半年還要加大力度，下半年商辦類對大客戶的整售，預計會占到公司銷售額的一半以上，通過這些策略的改變來保證業績的穩定。
他表示，這些大單整售對公司的經營非常有利，由於這些項目都是定製銷售，意味著公司在蓋樓之前已經能拿到了20%-30%的項目資金。
比如，據《中國經營報》記者了解，在2013年8月，盡管金融街在北京西城區的一宗地塊尚未完成地塊上的拆遷工作，但太平人壽已經簽訂協議購買該宗地塊的建成物業，物業原定於今年交付。
(原標題：金融街完成董事會換屆 新團隊擬加快全國布局)
最後更新：2017-09-10 03:02:28