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2018年調控或將深入 “規模”賽道上的房企如何“穿越”周期
伴隨著城市化進程、城鎮化建設的高歌勐進，房地產行業經曆了“黃金十年”。不過伴隨著住房市場從高速度增長轉向高質量增長，房地產行業也步入了新周期。
業內人士認為，在新的房地產周期，將呈現資產價格高企、“房住不炒”政策定位、貨幣周期轉換等特點，住房市場則以存量市場為主、租賃市場為輔，剛需和改善性需求的主流趨勢將更加顯著，房地產市場將告別大起大落的漲跌周期，進入穩定發展時代。
在剛剛過去的2017年，“因城施策”的樓市調控不斷加碼，同時行業集中度加速提升，促使房企深化“賺慢錢、重運營”的發展模式。但即使在極度嚴峻的市場環境下，2017年依然有144家房企業銷售業績超過百億元，17家房企躋身千億俱樂部。
不管麵臨什麼樣的政策調控和市場環境，這些規模房企似乎總能讓銷售業績繼續大幅增長，使規模和效益穿越周期持續生長。那麼，到底是什麼讓房企在“規模”賽道上一路前行？
穿越周期需順應大勢
據克而瑞數據顯示，截至2017年末，千億房企數量達17家。這些企業為何能夠一路發展，一邊迅速做大規模，一邊賺取更高利潤？
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，這類房企具備幾個特征：首先能夠對大勢準確研判，同時還能製訂正確的戰略規劃(包括規模速度與城市布局)，其次這類企業普遍具備優越的商業模式、優異的人才隊伍、強大的執行能力、充足的資本支撐。
“比如新城控股，住宅地產+商業地產的雙輪驅動就是在市場上行期和波動期最好的雙保險。”
不過歐陽捷強調，房企要具備這些素質，就必須深刻理解周期之間的差異——不同周期對於房企的發展理念、戰略規劃、能力要求、人才匹配都不盡相同。
“也要明確看到，未來已不存在‘小周期’的可能了，在長效機製逐步確立的新時代，搏周期的投機策略不再適用。”歐陽捷認為。
安居客房產研究院首席分析師張波則指出，總體來看這類房企的重要特質是“順應大勢，步伐穩健”——有穿越周期能力的房企往往會順應行業規律而為，從而取得更高速的發展機遇。
從近兩年來看，“順應大勢”房企已經在產業地產、物流地產、長租公寓等方麵提前布局。尤其是租賃領域的布局，這在當前來看是賺小錢甚至不賺錢的領域，但當周期真正到來之時，提前布局的規模化效果就能幫助房企穿越周期，對抗行業低穀期給房企帶來的衝擊。
張波認為，“步伐穩健”則體現在把握好企業擴張和風險之間平衡關係。穿越周期房企有著較強的市場節奏把控性，並據此製定理性的投融資計劃，保障良好的現金流和財務安全；同時優化經營方式，緊抓行業機遇期，最大化整合土地、資金資源，贏得未來發展的主動權。
定律已打破需合理高周轉
值得一提的是，這些穿越周期的企業，也多是敢於順勢打破諸多既有定律的企業。
歐陽捷直言，固守一二線城市、放棄規模增長、舍棄高周轉、不敢加杠杆，這樣的房企其實是誤判形勢，會明顯落後於大市。相反，踩準城市布局節點、追求高周轉率而非高利潤率、善用杠杆，使這類房企獲得了更快更好的發展。
對此也有業內人士表示認同，其指出，部分香港房企在上一輪周期中獲取了高利潤的發展，但這一輪周期中，秉持緩慢開發的固有節奏，策略較為保守，結果是每年在內地市場推出的樓盤銷售數量極為有限，甚至不斷售賣本身持有寫字樓來回籠現金流。企業很難繼續做大做強，不適應周期帶來的影響顯而易見。
以長實集團為例，其2017年中期業績報告顯示，內地可開發土地儲備僅餘1.14億平方英尺(約合1060萬平方米)。其市盈率、市淨率、負債率、淨資產收益率等主要財務指標，明顯低於在港上市內房股。例如2017年長實集團淨資產收益率(ROE)僅5.28%，遠低於在港上市的恒大(25.92%)、碧桂園(10.1%)和中海(9.3%)。
克而瑞數據也顯示，長實集團地產板塊2017年期流量銷售額僅149.1億元，位列106位，銷售麵積80.6萬平方米，位居126位。與內地房企高杠杆、“快拿地+快開放+快回籠”模式下形成的發展場景有顯著差異。
不過業內人士也提醒，在長期執行嚴格調控措施的一二線城市，客戶不斷萎縮，高周轉模式或難以發揮作用。比如上海、南京有很多限製政策，如要求樓盤封頂、限價出售，這使房子必須現房銷售，或者即便預售了房子，現金也無法回籠，這類城市就無法實現高周轉。
“做精品項目，並不是舍去高周轉、不善用杠杆的理由，此節奏可能拖累整家企業。但房地產企業尤其是中小房企，受短期政策調控影響極大，其除了關注存貨周轉率，不妨更多關注細分產品市場，例如綠色科技住宅、健康養老產業、長租公寓等都是值得精耕細作的。”張波表示。
規模足夠大腳步才夠穩
在2016年以來不斷嚴厲的調控政策下，樓市已明顯降溫，銀行信貸也逐步收緊，但評估一家房企未來好壞的重要指標，依然是銷售額、土地儲備和現金儲備。
多數房企大力推行“高周轉”模式的目標其實是“高規模”。尤其是在穿越周期時，規模是一個極為重要的武器。
“規模已經成為眾多房企追求的目標，因為有規模就有更大的聚集資源能力，現在包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都是向規模房企傾斜的。”張波表示。
當規模足夠大，利潤才能做到更大。歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，同樣是10%的行業平均利潤率，100億元規模的企業與1000億元規模的企業，利潤絕對值相差很多。
而且這類企業在資本市場上也更能獲得支持，2017年股價快速上升，他們的策略和能力得到了充分認可。
“雖然不排除一些企業，例如區域性國資委下屬企業，它們規模雖然中等，但資金成本足夠低，也可以穿越周期。”資深地產人薛建雄認為，但普遍而言，通過全國化布局做大規模，是最受認同的房企抵禦局部市場波動的方法。
(原標題：2018年調控或將深入 “規模”賽道上的房企如何“穿越”周期)
最後更新：2018-01-05 01:04:16