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中國REITs規模將超4萬億
近年來，中國經濟的快速增長孕育了繁榮的不動產市場，也使得REITs(不動產信托投資基金)這一金融產品迎來了良好的發展機遇，在中國發展公募REITs市場意義重大並且正當其時。
我們認為，開發和建設公募REITs是金融服務供給側改革的重要抓手，有利於落實“三去一降一補”的宏觀經濟政策，加快我國經濟結構的轉型；有利於降低行業杠杆，控製行業風險，推動不動產行業產業升級和盈利模式的轉變；REITs市場可以為PPP(政府和社會資本合作)及基礎設施投資提供可行的金融戰略，為雄安新區的發展提供金融新思路；作為配置價值極高的高質量金融產品，REITs為居民的財產性收入提供大量資產，實現金融體係的供給側結構性改革，減緩中國金融體係中直接融資比例偏低的問題，提高金融係統的風險分散能力。
不動產REITs的基礎資產非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業、酒店公寓、廠房貨倉、醫院、養老院等，還包括機場、港口、輸電塔、管道、數據中心等基礎設施。2016年，中國已經超過美國，成為全球建築資產規模最大的國家。中國建築資產規模的增長，是中國前所未有的基礎設施投資浪潮的結果。過去多年中，中國將GDP的9%用於基礎設施開發，而美國的這個數字是2%。如果當前這種投資規模維持下去，到2025年，中國建築資產規模將達到97萬億美元，比美國的45萬億美元高出一倍多，同時也將高於美國、日本、印度和德國四個國家的總和。目前，中國不動產市場規模已經高達44萬億美元。雖然中國主要城市的零售商業物業及寫字樓物業存量龐大，中國商業地產資產證券化產品發行總量僅為128億美元，其發展空間巨大。
通過分析美國、新加坡、中國香港和澳大利亞等REITs市場的絕對和相對規模，根據兩類可比指標和一些合理的假設，我們認為，中國標準化的公募REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間。考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，我們認為這是一個相對保守的估計。因此，我們可以預測未來中國公募REITs市場包括REITs上下遊的產業鏈市場將會是極其巨大的規模和體量。
REITs作為房地產證券化的重要手段之一。REITs最早於1960在美國誕生，經過90年代中後期在全球範圍內的大規模發展，現已成為國際金融市場的重要金融投資產品之一，目前全球範圍內已有美國、澳大利亞、加拿大、日本、韓國、新加坡、中國香港等30餘個國家和地區相繼推出REITs，全球市值近2萬億美元。
根據2006~2016年全球主要國家和地區REITs市值相對於其GDP及上市公司總市值的規模占比情況，我們對於中國公募REITs的初步估測結果是4萬億到12萬億之間。
以REITs市值占GDP比重為例。總體來看，2006年至2016年這10年間，全球主要REITs市場占經濟總量的相對規模逐漸提升。2016年，該指標在5.4%~16%之間，其中，新加坡最高，達到16.02%；美國最低，雖然其REITs市值達到1萬億美元，但由於經濟總量巨大，因此，美國REITs市值隻占GDP的5.42%。從橫截麵來看，該指標多分布於7%附近。2016年中國的GDP是74.4萬億元人民幣，根據該指標簡單推算，中國REITs市場規模應在4萬億至12萬億之間，按照中位數水平的估計則是6萬億。
如果從REITs 市值占上市公司總市值比重來看，2006年至2016年，全球主要REITs市場占其上市公司總規模的比例也是逐漸提升。2016年，該指標在0.78%~7.66%之間，其中澳大利亞最高，達到7.66%，中國香港最低，隻有0.78%。2016年，中國上市公司總市值約為50萬億人民幣。由於資本市場發展階段和國際化程度的不同，各股票市場的可比性較弱。我們根據該指標在主要市場的中位數來簡單推算，中國REITs市場規模應在4萬億左右。
而且，4萬億至12萬億之間的這個估計是相對保守的，未來中國REITs市場實際規模可能遠高於這一結果。
首先，PPP基礎設施投資項目為REITs提供大量的優質並購標的，是PPP投資退出的重要通道。目前，中國已成為世界上最大的PPP市場。2016年以來，中國有超過1400個項目通過PPP進行投資；截至2017年8月，中國PPP項目總投資額約為17.6萬億，預計2017年PPP項目落地規模或達3.8萬億元。按照住建部專家的估計，2020年以前，中國僅在綠色公共交通、保障房、水務、建築節能、可再生資源和衛星城建設6個領域就將投資不少於60萬億元人民幣。根據現有存量數據，基礎設施REITs的潛在市場規模達萬億級，而考慮增量的基礎設施投資，則會使其基礎資產規模再翻一番。
其次，隨著中國城市化進程的加快，城市人口的增加將創造一個巨大的房屋租賃市場。鏈家研究院2016年底發布的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。事實上，中國正在經曆一個人口向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集的大遷徙，超大城市和特大城市人口繼續增長，而且平均年齡低，居留時間長，長期租房需求日益旺盛。十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居。在政策紅利下，住房租賃的市場空間將非常廣闊。而根據全球發達經濟體的經驗，REITs是解決住房租賃融資來源的重要渠道。REITs收購住房並出租經營，有助於消化住房市場庫存，盤活存量住房並加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。住房租賃市場的增長將為REITs市場的規模增長提供動力。
2016年底，中國固定資本形成是32萬億元人民幣，約合4.6萬億美元，同年，美國年固定資本形成總額約為2.9萬億美元，中國固定資本形成約為美國的1.6倍。因此，考慮到中國城市化人口數量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段後，規模將遠超美國，具有廣闊的發展空間。
(原標題：中國REITs規模將超4萬億)
最後更新：2017-11-19 23:49:08