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南京3200套房源集中上市受熱捧： 限價後的需求釋放
南京市最近又火了一把。11月15日，南京河西新城有十家樓盤在同一時間集體啟動認購。登記時間從15日上午8時持續至16日上午8時。登記完成後，這10個樓盤將在周六正式搖號開盤。
此次集中上市的新盤房源共計3275套，扣除98套高級人才房後，剩餘3177套裝修房源將會被推向市場。
河西是南京樓市最熱門的區域之一，14日晚間，已有購房者陸續排隊。15日上午9時，有項目的驗資登記處排隊超過3000人，該樓盤推出的房源為365套。
在樓市降溫環境下，南京市場卻似不同，這是由供需失衡帶來的爆發還隻是一場虛火？
需求釋放
南京相關部門表示，此次幾個樓盤集中上市將極大緩解河西區域房源供需緊張的狀況。在同策谘詢研究總監張宏偉看來，這是需求長期積壓的結果。南京市場在政府進行強管製前，成交體量就具一定規模，在進行限製措施後，需求被抑製，但並未發生轉移，這很大程度上讓積壓大半年甚至更久的需求得不到釋放。他指出，從需求上看，當前的釋放量可能還不夠。
來自第三方機構統計顯示，今年上半年房企在南京的拿地熱情不減，熱點板塊地塊極受關注，央企、規模房企為拿地主力。鑒於限地價政策，上半年成交土地22幅，成交麵積133.4萬平方米，同比下降18.5%；成交金額430億，同比下降41%。上半年南京累計供應40幅土地，供應麵積191萬平方米，同比增長26%。
與此同時，“限購、限貸、限價、限售”背景下，2017年1-6月南京商品住宅累計供應316萬平方米、同比下降39%；累計成交331萬平方米、同比下降60.9%；成交均價24206元/平方米，同比增長27.6%，較2016下半年僅增長5%。樓市限價背景下，這批新開盤價格普遍比前期房源單價便宜5000-10000元。但從庫存而言，南京住宅房源在減少，庫存量持續穩定在2.2-2.3萬套。
不過此次十張預售證齊發，並不意味著南京市政府將放鬆對樓市的管製。11月15日當天所有的交易環節和交易價格，都受到了嚴格管控。
根據各樓盤的銷售方案，購房者在登記時需攜帶本人身份證件、購房證明、銀行本票或存單等材料，三樣均需出示原件與複印件。十個樓盤首付均要求八成，其中有項目要求購房者認購當天付清首款，要求最寬鬆的項目也需購房者在7天內付清首付。據測算，十盤中首付款最少為240萬、最高超過820萬。
樓盤均采取“購房證明+驗資”檢驗，最低驗資金額從180萬至430萬不等。驗資登記前一天，十家樓盤對購房者下達書麵通知稱，凡報名登記參與搖號的客戶，須確保提供的本人本票或定活兩便存單的資金真實性，開發商將抽查核驗。
不過根據南京現有的購房政策，一張購房證明可在多家樓盤進行登記。因此理論上隻要有足夠的資金，就能夠登記所有樓盤，這可能會人為造成房源供求關係緊張局麵。
限價根源
這十個新樓盤引發關注，最關鍵因素仍是價格。
根據新房限價政策，河西中部樓盤限價45000元/平方米，南部樓盤限價35000元/平方米。
房屋平台信息顯示，位於河西中部的3個樓盤僅一個項目均價略超限價，為45043元/平方米；位於河西南部的6個項目中，4個低於限價，一個略高價格的項目均價為35172元/平方米；位於江心洲的項目均價為35770元/平方米。
相比之下，這些售價也普遍低於周邊市場價格，一二手房出現了價格倒掛現象。網上房屋平台信息，距離河西南部某項目約200米遠的另一小區，二手房均價為50349元/平方米，比該新房均價高出了1.5萬元；位於江心洲項目的一期二手房均價為46057元/平方米，比三期的新房均價高出約1萬元。
據了解，南京河西中部和河西南部的二手房均價分別為55000元/平方米左右和45000元/平方米左右，與此次推出的新盤均價差約20%。購房者李雲(化名)發現，目前已出現一些亂象。南部某樓盤周邊中介已有掛出前期剛交付房源，均價4.8萬元/平方米，她通過中介人員處獲悉，這些房源可以更名，需交一筆更名費，但不用交增值稅，一套房子可省下40-80萬不等。而據其透露，此次集中開盤房源大部分要在2019年交付，因此按照規定，這些房源要上市也是在兩年後，掛牌價要視乎當時的市場價格。
張宏偉認為，對持幣待購的剛需購房者而言，對價格波動尤其敏感。因此，這一低價的誘惑力不言而喻。價格剪刀差麵前，盡管貸款利率再上漲幾個百分點，也不會嚇住持幣進場的購房者，這是一種強大的得利心理和投資心理體現。
他表示，南京此番情形，是樓市限價後的本能反應，購房者不要誤讀為市場重回火爆。中國樓市調控已經步入“五限時代”，“房住不炒”的理念短期內勢必會堅定不移地貫徹。對於開發商而言，未來至少要有勒緊褲腰帶的心理預期。
(原標題：南京3200套房源集中上市受熱捧： 限價後的需求釋放)
最後更新：2017-11-18 07:04:06