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深圳樓市調查：年內成交同比大幅萎縮 新房均價下行12個月
剛剛過去的國慶黃金周樓市表現異常平淡，一線城市更為低迷，而深圳，又是其中的典型。
2015年房價率先狂飆的深圳，在2016年10月份開啟嚴厲調控後便進入了下行通道，中國指數研究院顯示今年前三季度，深圳樓市成交同比跌46.72%，國慶黃金周也跌了12%；新房均價雖然環比下跌緩慢，但已持續了12個月，截至9月，環比跌2%，同比則跌去了約12%。
中原地產、Q房網等多家機構指出，在嚴厲的限購、限價、限貸政策以及近期嚴查消費貸之下，深圳樓市在8、9月份曾小幅反彈的勢頭被壓了下去，未來走勢不容樂觀。
調控效果明顯
這個黃金周，深圳樓市依舊表現平平。
據樂有家研究中心統計，國慶前七天，深圳一手住宅成交445套，同比2016年國慶假期微跌12.4%，也低於前幾周的平均成交量。
此前，作為全國樓市風向標，深圳已經持續一年多低迷。中國指數研究院數據顯示，2017年1-9月，無論是成交套數，還是成交麵積，深圳均墊底國內一線城市，成交麵積同比跌幅達46.72%，超過一線城市平均跌幅39%。
價格方麵，自2016年10月份開始，深圳新房均價連續12個月緩慢下跌，與去年10月份的55611元/平方米相比累計下跌2%；與下跌前同期(2016年9月)的相對高位61600元/平方米相比相比，累計跌幅12%；從5月份開始，新房均價同比也五連降了，且由於去年9月價格基數較高，今年9月同比跌幅最大，達11.83%。
提起今年深圳樓市的狀況，多位開發商人士表示，新房市場乏善可陳，唯一的亮點是豪宅，在限價政策下，華潤悅府等豪宅低價開盤，掀起了一波熱潮，但市場中更多的在售產品是公寓，純住宅少之又少，以至於“今年都找不出一個經典案例”。
Q房網有關人士說，受新房限價政策影響，今年開發商獲取預售證困難。自2016年3月至今，深圳新房住宅備案麵積同比19連跌，備案套數略有波動，但也有17個月份同比下跌；8月份曾有18個新盤入市，其中15個含住宅，推售量達到7526套，環比飆升209.71%。但在9月又戛然而止。
Q房網數據研究中心監控顯示，受新一輪調控政策影響，9月深圳共有6個項目獲批，其中僅三個含住宅，總套數1782套，環比下跌80%；總麵積10.82萬平方米，環比下跌88%。
純普通住宅稀缺，公寓大量充斥市場，使得今年哪怕是在稍熱的三季度，深圳開發商整體開盤銷售率也僅約36%；國慶期間僅有一個公寓項目開盤，去化率不到一成。
深圳房價的“跌跌不休”，是政策持續調控的效果。深圳中原研究中心指出，房地產調控已持續一年，從“五限”到租售同權、購租並舉再到對金融風險的把控，已從供給層麵的管控轉向加大樓市投資成本，壓縮獲利空間。
深圳房地產研究中心主任王鋒認為，因為精準的限購限貸限價等政策，抓住了深圳樓市的主要問題，深圳相對其他城市調控效果較好；當其他熱點城市都在打政策補丁時，深圳已經出現明顯回落。
平穩下行
在持續成交低迷之下，深圳樓市庫存不斷升高，去化周期變長；隨著首套房貸利率不斷上浮，嚴查消費貸，需求方購房者被稀釋，房子越來越難賣了。
深圳市規土委數據顯示，截至9月26日，深圳市可售麵積達約341.1萬平方米，如按照二季度月均成交麵積23萬平方米來計算，去化周期延長到14.8個月，已超過6-12個月的安全水平。
9月份，“溫水煮青蛙”的深圳樓市又領教了信貸收縮的威力。首先是首套房貸利率的轉折，今年5個月時間內，深圳首套房貸利率連續5次上調。
融360監測數據顯示，8月深圳首套平均利率達到5.04% 二套利率小幅上升；而在9月22日之後，深圳四大銀行均將首套房貸利率調至基準利率上浮10%，目前這已成為深圳房貸市場的主流。
隨著嚴查消費貸進入樓市，不但新增消費貸要嚴格發放和監控，此前將消費貸用於購房的也將被追回。
“公司有很多人最近都被銀行追查消費貸了，”深圳本地一家知名大公司人士告訴21世紀經濟報道記者，由於該公司品牌和信譽良好，多家銀行給予員工消費貸較高額度和利率優惠，但現在普遍受到了嚴查。
進入四季度，深圳的開發商們感到壓力越來越大。據深圳中原統計，新房客戶入市的積極性嚴重下滑，去年10月調控新政之前開盤銷售率基本處於60%以上，新政之後，開盤銷售率急劇下滑，今年隻有少數性價比較高的樓盤開盤銷售率能達到60%，多數樓盤開盤銷售率在40%以下。
二手房業主對市場的信心也開始不足。深圳中原數據顯示，從區域來看，近兩周各區二手住宅隻有福田區報價繼續上漲，其他各區都呈現下跌趨勢，火車站片區業主報價下調幅度達14.8%。
Q房網指出，四季度政策執行層麵未有絲毫鬆動的跡象，甚至還有加碼的擔憂；房貸利率折扣一路收緊到現在，首套房貸款上浮10%，直接提升購房成本，對於曾重點保護的剛需也形成直接衝擊，將對今年剩餘三個月的銷售形成直接壓力。
在王鋒看來，深圳並不存在去庫存的問題，“深圳城市建設用地基本到了50%的警戒線，所以深圳采取的政策要比其他城市更嚴格。”王鋒認為，深圳的核心問題是供應太緊張，要保持房地產市場的穩定，房地產政策不能隨便取消。
對於深圳房價的未來走勢，王鋒認為，市場規律會決定企業是否降價，可能會出現企業利用虛假營銷和廣告炒作房價，但政策的核心是房價不能漲。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，深圳樓市降價空間不大，一是在政策限製下，即便降價也無法走量；二是目前沒有到通過降價來解決資金問題的時候，“可能到第四季度很難出現大麵積的降價走量。”
(原標題：深圳樓市調查：年內成交同比大幅萎縮 新房均價下行12個月)
最後更新：2017-10-12 07:03:14