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釣魚_釣好魚
史詩級人口變遷正在重塑中國
摘要
過去五年增加的三千多萬人究竟去了哪裏；中國人比過去更愛“動”嗎。
過去5年，中國大陸增加了3565萬人。2011年的13.47億，到2016年底變成了13.82億，相當於新增一個加拿大、一個半澳大利亞的人口。
把這3565萬個鮮活的生命化為人口統計上的數據，它們可不會老老實實按照自然增長率呆在原地。它們化為無數的1，參與到中國、也是世界最大規模的人口遷徙中去。
這是服從於某種大格局的係統性流動，它反過來也重塑了當代中國。說起內在原因，沒有誰比司馬遷那句話解釋得更貼切：天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。
為了盡可能弄明白統計學意義上的三千多萬人究竟去了中國哪裏，我首先選擇了人口500萬以上的特大、超大城市，在人口流向中，它們從來都是最大塊頭的磁鐵；同時為了觀察得更全麵，又追加了人口低於500萬的省會城市、特區城市，作為區域中心城市，它們的吸附效應絕對不容小覷。沒想到的是，正好湊了100整。
查數據是一件痛苦且幸福的工作。數據易於獲得的程度基本和經濟發達程度正相關。前六七十個城市的數據，去到各地政府官網很輕易就可以查到，頂多就是不夠係統或不同來源的數據有衝突，需要你多翻幾個頁麵，多做一點數據驗證。
再二十個城市，就要費些功夫。時間近一點的還比較好查，遠一點的就難了許多，需要用當年的一些若幹文件、數據來還原，而且還出現了統計口徑不一致的情況。
最後十幾個城市的數據，就是一種折磨。要麼根本沒有，比如拉薩、長春個別年份的數據，完全不按照官方標準來——宏觀經濟數據很早就要求使用常住人口，但依然有地方頑強的使用戶籍人口，或者混用；要麼，完全沒影子，需要你自己去搜集官方的相關數據進行推演，比如湖南永州、邵陽、烏魯木齊、哈爾濱……
但無論如何，總算完成了這份近五年中國100城市的常住人口變遷統計表，雖然有個別空依靠公開渠道不太可能填上。
現在，我們終於可以試著回答一下：過去五年增加的三千多萬人究竟去了哪裏；中國人比過去更愛“動”嗎；他們的流動究竟蘊含了怎樣的經濟邏輯，將會給個人以怎樣的啟示……
01
流向：城市、大城市、一線城市
見下表(部分)：
這100個城市，過去五年人口增長超過100萬的有5個城市：
天津以207萬居首，後麵依次是北京、深圳、廣州、重慶
人口淨增超過50萬以上100萬以下的有6個城市：
鄭州、成都(不含簡陽)、武漢、上海、長沙、石家莊
人口淨增25萬以上50萬以下的有22個城市：
杭州、青島、阜陽、泉州、福州、保定、濟南、合肥、臨沂、信陽、南寧、烏魯木齊、西安、廈門、滄州、貴陽、菏澤、南昌、永州、邯鄲、邵陽、大連
33個城市五年人口淨增1902萬。這麼說可能沒什麼感覺。你就想象一下，24%的人口規模卻生出了一半多的孩子，或者全國一半多新生兒降生到了不到50萬平方公裏的區域裏……
現在看一下中國人口密度圖和超特大城市分布圖，是不是立刻有一點密集恐怖症的感覺了？
世界經濟發展曆程已經證明，係統性的人口大規模流動往往和“大事件”相依相偎。過去三十年，這種流動在中國創造了人類曆史上最長的高速增長、當然還有令很多人抱怨的高房價時代。
顯然，決定人口增減的主因不是自然增長，而是用腳投票。投的什麼票？錢、機會、上升空間、教育、安全、便利等等。
有城市被選擇，自然就有城市被拋棄的。
過去五年，核心城市中出現人口負增長的也有8個，人口下降最大的也是一個超大城市。人口淨流出城市集中在傳統農業大省以及東北老工業基地。這大概也是某種輪回。
02
紙麵上的秘密
人口數據，可以給人產生簡單、粗暴的直接衝擊。
有一些是因為超乎日常經驗、想象之外而造成的。
比如，人口超過1000萬的超大城市中居然還有石家莊、保定、臨沂、南陽，和它們對標的可是北上廣深，再加上新一線天津、成都、重慶、武漢，還有老牌的哈爾濱。這樣的對比實在太違和了。
對這四個城市，你隻能感慨人家底子足夠厚，這四個城市的自然增長率幾乎秒殺所有一線。
再比如，省會城市在本省人口總數不是第一的居然有十多個省份。最狠的是山東，省城濟南人口排名隻能排在第6，難怪在山東考大學競爭那麼慘烈。
還有就是個別數據“怎麼看都不象真的”的問題。
比如有一個省近五年人口淨增長為負。從2012到2014年，常住人口穩定的每年增加1萬人，但到2015年，一年間淨減少9萬人，2016年還在繼續減少。這個省當年沒有重大災害，也沒有限製人口政策出台。那兩個年增1萬，透著古怪。
另外，有一些屬於數據難查到令人抓狂的。
比如湖南、黑龍江、吉林、新疆、西藏五省都存在下轄市常住人口數據部分或全部缺失的情況。新疆、西藏情有可原，人家地廣人稀，內地的很多抽樣統計方法在這兩地不適用，但吉林、湖南的幾個城市到底是什麼情況：一個幹脆注明經濟數據使用戶籍人口，一個幹脆也不說，但就是沒有。
這兩個省近些年有大量人口外流，莫不是一旦公開常住人口數據，麵子上掛不住？
03
真正的秘密總是躲在幕後
(1)中國人越來越不喜歡遷移了
最近二三十年，人往城裏跑都是主旋律，但願意跑的人正在飛速下滑，分水嶺就在2013-2014年。
2009-2011年是人潮洶湧的年份，當年排名前13的城市人口淨增高達2137萬人，超過同期全國的新增人口，那樣的遷移規模有一種空前絕後的感覺。
2014-2016，排名前13位的城市人口淨增隻有543萬。僅僅4年時間，中國人口遷移規模下滑速度之快，超乎想象。
急速下滑的數據表明，越來越多的中國人準備定居了，不打算再四處折騰了。
(2)人口遷移分散化趨勢明顯
2009-2014年，有13個城市人口淨增超過100萬，人口流動集中在少數一線城市、區域中心城市。
相比較而言，2011-2016年，人口淨增超過100萬的城市下滑到5個。越來越多城市進入接納外來人口最多的排名榜中，人口淨增在25萬至100萬之間的增加到28個，有一些迅速上升為人口大城，比如石家莊、長沙、杭州，有一些則逐漸淡出，比如東莞、佛山、廈門。
不少一度出現人口負增長的城市近兩年出現人口回流的態勢。最典型的是哈爾濱，哈爾濱在2013年人口應過千萬，但在2014年後人口降到千萬以下，到2016年終於重回“超大”之列。
(3)城市外來常住人口占比將開啟下降通道
2016年的自然增長率是過去11年中最高的，如果我們以稍低的5‰為基準，代入這100座城市，有38個城市人口淨增長數低於概略的自然增長數。
也就是說，中國的這些超特大城市中有小一半在2016年處於人口流失狀態。當然，這樣的測算隻是幫助理解，沒那麼精確。另一個數據更直觀，有39個城市2016年人口增加數少於過於五年平均的常住人口增加值。
2010年前後，由於外來人口的大量湧入，而且很多人來了就留下了，就此奠定了許多城市人口結構。以一線城市為例，2012年北上廣深外來人口占比分別是37.4%、40.3%、36%、72.7%。
5年後，北上廣深外來常住人口占比分別是37.2%、40.5%、38%、66%，深圳的數據變動最大最有意思，合理的解釋是，由於深圳落戶政策相對寬鬆，所以很多外地人變成了深圳人，即便深圳人口流入一直在增加，但有更多的人落戶了。
未來若幹年，大城市消化外來常住人口的速度將會加快，新外來人口的增長可能趕不上城市簽發戶口本的速度。
04
大拐點在敲門了
人口數據重要，是因為它直接決定了需求，在很多層麵影響供需基本律，並產生一連串的連鎖反應。城市人口變化既然是“利”塑造的，那麼它就可以在很多我們最關心的問題上給出趨勢性的相對準確的判斷。
那房產舉例吧，關於房產，業界有一句話的經典秘笈：短期看政策、中期看供需、長期看人口。政策，普通人捉摸不住。
人口數據則是現成的，隻要不是今年買了，明年就想著賣，人口數據就已足夠。至於供需，說到底人口也是關鍵一個因素，隻不過還得結合土地供應、開發完成度等等其他因素統一考量。
今天我們隻說人口因素。從人口看房產，大體可以判斷中國樓市繁榮整體上已到尾聲。
(1)很多城市將陸續出現無人接盤的情況。
大多數情況下，人口增幅與房價漲幅正相關。人多的地方，需求旺盛，漲也正常；反之，如大連、溫州、長春、烏魯木齊這樣人口流失的地方，房價能維持低增長就不錯了。
當人口增長減緩，而且減緩的範圍還在擴大，那問題就出現了。這些城市裏的房子今後還能賣給誰？如果再考慮到中國諱莫如深的“空置率”，那麼這個問題就會被瞬間放大了。
(2)人口流入迅勐的地方可以重點關注
天津、北京、深圳、廣州、重慶、鄭州、成都、武漢、上海、長沙、石家莊都屬於過去五年增長超過50萬的。另外，還有最近十年出現百萬增長的地方，比如東莞、廈門，這樣的增長不是三五年可以消化的。它們都值得重點關注。
需要注意的是，北京、天津、上海2016年出現人口增長大幅下降的情況。由於這種下降屬於典型的政策因素，它隻是暫時強行中止了大量需求，那就不排除這種需求在某個時候強勢反彈。
(3)房價走勢與人口變動出現嚴重背離的地方也值得關注
人口增幅不錯，而房價卻長期低迷的地方，比如廣州、重慶、成都、西安、長沙……
以西安為例，過去五年新增人口31.9萬，人口增長呈加速態勢，而過去一年的房價卻出現了負增長。西安是西部少有的複合型城市，產業配置合理，人才流入層次較高。房價出現負增長在正常情況下無論如何都難以理解，隻能將之歸因於政府的人為幹預。
而任何背離供需的人為幹預往往意味著巨大的機會，所以對於這些地方而言，如果不是出現土地、住房超額供應的情況，那麼有購房指標的人抓緊時間買房吧。那可能是你人生中最重要的一次投資。
(4)城市化完成度低的地方可以適度關注
中國超大、特大城市中，有一些農業人口占比比較高，城市化程度低的，主要集中在河南、河北、山東等傳統農業大省，以及近些年實現了自我擴張的城市，比如合並了簡陽的成都等。
這些地方提升城市化水平就能創造大量需求，如果人口居然還在增長，那就意味著機會。
這些地方的人口增長，要麼是因為回流，但更大的可能則是生孩子。全麵放開二孩後，生孩子就是城市競爭力。這比一線城市的提供戶口、住房、搬家基金招攬人才還靠譜。
(5)人口增長有限，房價上漲迅速的地方則要謹慎
這類城市有廈門、蘇州、南京、珠海……
以蘇州為例，過去五年人口增長10.7萬，年均2.1萬，房價卻躥升至全國第14，最近一年漲幅44%。可以考慮的因素有二，一曆史上的外來人口量還沒能完全消化，二是城市住房供地嚴重不足。如果這兩個因素都沒有，就要保持高度警惕了。
人口是決定一地經濟決策最基本的數據，它的變動可不是房市、房價這麼簡單。觀察一個城市常住人口的變化，我們可以得出很多有意思的結論——你的城市是在被拋棄還是正朝氣蓬勃；你的城市能容得下你的人生、抱負、理想……或者更直接點，如果你真的買了房，你的這筆人生最重要投資到底是不是劃得來。
要知道，讓中國願意背井離鄉的地方、人們更願意紮堆的地方，也往往意味著那裏“利”多多——賺錢、換工作比較容易，財富積累不拿麼費勁，房子升值更快，維持階層投入少……
你可以不相信絕大多數統計數據。但這個數據不太會說謊。
它就是人口數據。
眼下，正是這個數據告訴我們，大變局在敲門了。
原標題：淨增3565萬，他們流向哪裏？史詩級人口變遷正在重塑中國
補充閱讀：中國人口大遷移：一場你死我活的城市戰爭
導讀：
1. 21世紀，人口遷移呈現馬太效應，中部地區趨於“邊緣化”。
2. 長三角地區的人口吸引力繼續提升，而北京、廣東吸引力相對有所下降。
3. 東北黑龍江、吉林不僅人口流出嚴重，且無法吸引大學生，對產業升級和經濟發展造成較大阻礙。
4. 省會城市和區域單核城市如重慶、成都、武漢、貴陽等地可能享受到人口紅利，成為地方性增長高地。
5. 湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市快速成長，其背後是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發商和購房者需要警惕的。
01
零和博弈——漸行漸近的城市戰爭
1。人口紅利確定下降
進入“十二五”末，人口紅利的可持續性已經成為各個學界關注的問題。一方麵，人口總量增速開始下行，人口自然增長率已經下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重，另一方麵，勞動力人口占比也出現拐頭，撫養比正逐步抬升。
我們此前在年度策略中做過測算，主流城市的購房年齡段主要集中於25-34歲和35-44歲，這部分人群從2015年開始，占比下滑斜率將逐步加大，雖然我們認為在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可回避的話題。
2. 城市間的人口爭奪戰已經開始
事實上，即使在人口紅利持續釋放的21世紀，城市之間的人口爭奪戰就已經開始。根據北京BCL的街道精度的數據研究，10年間有33%的街道人口密度出現了下降，而出現大幅增長的街道僅有9%。
這說明即使在我國城鎮化進程一直都伴隨著充滿集聚效應和極端分化的過程，這當中城市邊界的增長並不是普惠，而是零和博弈，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯，如何在接下來的10年中選對城市，掌握剩餘人口紅利，將是房企麵臨的主要問題，因此研究這其中人口遷移的方向和原因是我們這篇報告的價值。
02
當年的中國人口遷移
從80年代開始，從農村向城市轉移的超大規模剩餘勞動力成為全國城鎮化的主體力量，人口紅利得以釋放，因此我們從上世紀80年代開始梳理我國人口遷徙趨勢的變化。
1. 上世紀80年代：鄉鎮企業發展推動人口遷移高峰
1984年後，國家允許農民自理口糧在小城鎮落戶，鄉鎮企業迅速發展，為農村剩餘勞動力向城鎮的轉移創造了條件。直轄市、沿海城市以及部分非農城市開始吸引農村剩餘勞動力，“百萬民工下廣東”的民工潮開始顯現，而中西部省份以及東北省份向東部沿海城市遷移的趨勢也在當時開始形成。
從區域來看，北京、上海、天津、廣東等東部省市的人口吸引力開始初步彰顯，而人口遷出最大的省市包括四川、浙江、黑龍江等中東部區域，“離土又離鄉、進廠又進城”成為當時小城鎮發展模式的典型。
2. 上世紀90年代人口遷移：東部城市群開始形成
90年代的人口遷移可總結為“三大加一小”的中心，三大流動中心分別是廣東省(珠三角)、上海(滬蘇浙閩)、北京，一小是指新疆自治區。
比較三大中心的淨遷入流向，北京來自全國各地各個方向，除河北外，其他較分散，包括山東、江蘇，來自中部的河南、安徽、湖北、黑龍江等，而上海主要吸納長三角周邊的江蘇、浙江和安徽等區域人口，廣東吸引的大部分遷移流動人口距離最遠，主要來自經濟較為欠發達的中西部的省份，主要包括湖南、廣西、四川等。
新疆由於地理位置獨特以及中央政府西部大開發戰略的實施，開始吸引較多內地人口遷往，但主要來源地仍主要集中在西部和地理位置較近的河南等省份。
3. 21世紀以來人口遷移：馬太效應下中部地區趨於“邊緣化”
人口遷移規模擴大、速度加快：進入21世紀，我國流動人口開始呈現迸發增長的態勢，2010年流動人口數達到2.21億，相對於改革開放初期增長了34倍，其中2010年廣東省流遷人口達到3681萬，甚至超過了1990年全國流遷人口的總數，證明近30年來全國人口流遷規模和速度都是持續強化的。
區域間分化持續擴大，中部地區邊緣化：從省際遷移結構來看，2000年至2010年，東部地區人口遷入量上占有絕對優勢，遷入人口占全國遷移總人口的比重達到了82.4%，而西部中部分別僅占12.1%和6.5%。細化來看：
1、東部超大省市繼續傲視其他區域。北京、上海、天津三大超大城市的淨遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%，馬太效應明顯。六普期間人口淨流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自於東部地區。
2、中部區域首次成為全部淨遷出地區。在山西從五普的淨遷入變成淨遷出後，中部地區全部變成淨遷出地區，尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區的淨遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽淨遷出人口比重占到15.0%，為全國最主要人口遷出中心。
3、西部地區仍存在一定程度凝聚力。在東部地區強大集聚效應下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區依然保持淨遷入，說明西部內部依然具備較強凝聚力。
遷移中心發生微妙改變：21世紀後，全國人口遷移中心發生改變，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪人口遷移中心，其中上海、浙江、天津、福建和江蘇人口吸引作用繼續提升，而北京、浙江和廣東吸引力略有下降，新疆則失去了遷移中心的地位。
從遷移中心人口來源來看，隨著交通工具升級以及產業重心的轉移，各個地區的人口構成也開始體現出變化：
上海：“六普”上海的主要吸納地區從江西和浙江變成了湖北和河南，主要在於江西人口更加偏向流入福建和浙江；
北京：北京“六普”期間黑龍江取代四川成為主要被吸引地區，天津則沒有發生大的變化，環渤海成為北京天津區域主要人口來源：
浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加，取代了五普期間的湖北；
廣東：廣東省人口來源中河南取代了江西；
福建：福建區域吸引的人口中除了固有的重慶和四川，貴州人口占比也大幅提升。
4. 人口遷徙模式分類
根據以上信息我們對我國人口遷移的模式進行了分類，主要分為四大類：
第一類：超大城市集聚模式
我國東部沿海城市北京、上海、天津、廣東是這類模式的主要代表(深圳包含於廣東省)，這種模式的主要特點在於，已經實現高度的城市化進程，就業非農化任務基本完成，城鎮化速度逐步放緩，而人口處於高強度導入狀態，但其中短期遷移人口比重較小，遷移流動人口具備較強的長期居留意願。
即使從製度因素來看，這些區域往往執行較嚴苛的“條件戶籍”，但並不能阻止跨省戶籍的遷入，背後反映的是全國大量高素質人力資本的不斷注入。
第二類：外來農業人口導入模式
江蘇、浙江、福建和廣東等省份是這種模式的代表。這些地區具備相對較高的城鎮化水平(低於第一種模式)，處於快速增長城鎮化階段，人口處於淨遷入狀態，但人口沉澱性不強，農業戶口人口的遷移比重較高，意味著這些地區未來常住人口市民化任務的艱巨。
這些地區往往是城市群人口集聚的次中心和農業轉出人口“階梯型遷移”中以城市群核心城市為終極目標的“中間站”。
第三類：內生城鎮化模式
河北、山東、河南、山西、陝西等非核心地區以及廣西、貴州、青海、寧夏等中西部區域是這種模式的代表，這些地區城鎮化水平略低於全國平均水平，城鎮化發展速度溫和，相對而言人口遷移活動強度較低(人口遷入遷出基本平衡)，尤其跨省遷移和短期增量遷移比重較低，而長期遷移人口沉澱性較強。
這種模式整體處於前兩種模式的第三圈層，為前兩種模式輸送人口，而自身城鎮化則大幅度依靠自身內生增長和城鄉之間的內部遷移。
第四類：人口逆遷徙模式
我們將東三省、內蒙古、江西、湖南、重慶、四川、安徽等省份劃分為這種模式。這些地區城鎮化水平處於全國中位數，雖然過去十年人口遷出現象非常明顯，大部分都是中部人口輸出地，尤其是農業戶籍人口，但是自身的經濟發展以及城鎮化特色也吸引了省內城鄉遷移以及外出人口回流。2000年-2010年地區為戶籍所在地和常住地的外來人口比重均有所下降，印證這些地區戶籍人口存在比較明顯的返回式遷移。
5。大數據角度的細化審視
在大數據風起雲湧的今天，我們也根據騰訊、360、百度等掌握的LBS數據來進一步審視當前中國人口遷移的最新格局，這無論是對於從業者還是房企而言，都可能帶來一些借鑒意義。
我們普通人群的數據來源百度遷徙，通過對2015年春節前7天數據的整理，我們梳理出最新2015年以來全國人口遷徙的偏好：
全國人口遷移的集中度趨於提升，胡煥庸線維持。我們統計了前十大遷出城市和遷入城市的集中度，其中遷出城市人口規模的集中度隻有後者的一半，人口向核心區域集中的態勢依然維持，同時我國1935年以來的胡煥庸線格局並未發生明顯改變。
主流人口遷入城市依然全部來自於三大經濟圈。春節前十大人口遷出城市分別為北京、上海、深圳、東莞、廣州、杭州、天津、佛山，全部來自於環渤海、長三角和珠三角三大城市群，近30年以來人口集聚的馬太效應依然持續。
最主要人口遷出城市皆為中西部省市的人口富裕城市，但非省會城市。春節前前十大遷入城市分別為重慶、北京、贛州、上海、阜陽、玉林、周口、上饒，其中除了北京和上海，其餘城市皆為中西部人口輸出大省的城市。重慶、贛州、阜陽等都分別是四川區域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林則為廣西最大的僑鄉。
對於大部分主流遷出城市而言，省會城市或者區域核心城市是第一目的地，其次是北京上海深圳等一線城市。
除了重慶、北京、上海等全國性的輻射力，其他主要遷出城市的人口第一目的地都是其省會及核心城市，同時一線城市也都出現在其前十大流入城市名單。
這也印證了人口遷移的一般規律，尤其農村人口首先向城市群的次中心集聚，然後再向核心城市遷移，對於部分人口淨流出省份的單核城市而言，這種吸納能力往往顯得更強。
03
房地產區域選擇思考——把握人口遷移的脈絡
1. 區域發展機遇分析
如我們此前所述，過去十年人口紅利帶來的房地產市場機遇可能漸行漸遠，未來房地產區域的選擇需要更加重視區域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是兵家必爭之地。
綜合來看，廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等傳統東部省市依然具備較強的人口競爭力及未來高素質人口供給，山東、河北依靠較強的教育資源在大學生沉澱層麵占據先機，同時也受益於京津冀的輻射。
而安徽、四川、湖南湖北、東北黑龍江、吉林則相對吸引力較低，不但人口流出嚴重，在大學生吸引力方麵也較為薄弱，也從側麵證明了區域產業升級已經迫在眉睫。根據表格我們也按先後順序對房地產企業選擇人口吸引力區域給出了排序：
2. 優先選擇：一線城市仍具備廣闊空間
從人口發展空間角度，我們認為東部一線城市北上廣深等區域依然具備廣闊的空間，這些區域經濟發展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區域經濟的複蘇，可以憑借曆史形成的優勢，長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利。
3. 其次選擇：城市次中心核心城市和國家戰略區域
廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區域處於或者緊鄰三大經濟圈，城鎮化進程相對完善但仍存在空間，周邊省份農村勞動力充裕，同時豐富的資源對高素質人口具備較強的吸引力，這些省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市如蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續發展空間。
同時我們建議關注具備國家戰略支持的區域，如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等國家戰略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。
4. 再者選擇：人口返遷的省會城市和區域單核城市
我們主要建議關注重慶、四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區域的單核城市，這些省份全都是人口導出型區域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會城市往往並沒有受到人口遷出的困擾，同時務工人員的返回式遷移是這些區域得以發展的動力，結合本地農村人口的城鎮化，這些區域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。
5. 警惕選擇：所有人口淨流出省份的非核心城市
根據BCL的統計，全國過去人口流出最嚴重的區域有兩個：1、西部的川渝黔連綿區，除了成都、重慶、貴陽等少數中心城市外的區域；2、東部的浙西南-閩西連綿區，該區域以山區為主，人口密度不高，經濟相對不夠發達，人口容易流向附近的珠三角和長三角。
對於大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢不可逆轉，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，外出人口在18個省轄市並不是均勻分布而是有明顯的地域特征，全省隻有省會鄭州市是淨流入地區，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內跨市流動人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區。
河南並不會是個例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市成長的背後是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發商需要警惕的。
(責任編輯：DF134)
最後更新：2017-08-03 22:36:14