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財經資訊
房企拓展融資渠道 試水ABS找錢
盡管上半年國內多數開發商的銷售業績不俗，但行業發展的不確定因素仍在疊加，尋找廉價、安全、穩定的資金依然必要。
2016年10月，是房地產融資政策的分水嶺。隨著境內去杠杆、境外美元進入加息通道，房企融資環境麵臨進一步收緊的壓力，企業過去依賴的發行公司債、定增等傳統融資模式受限。
融資環境改變，房企拓展更多融資渠道，一定程度上是個被動選擇。而ABS等創新融資方式有望借此進入發展的快車道，成為房企流動性的補充。
天風證券指出，房地產ABS是以房地產相關資產為基礎資產，以融資為主要目的發行的證券化產品，實際際融資人主要有房企、城投/地方國資企業，或持有物業的其他企業。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，“類似ABS的金融創新，實際上是一種剛起步的套現機製。對於房企而言，原有的資產的變現壓力大，這個時候通過發行此類證券化的產品，使資金的一次性回籠變得更有可能。”
來自中央結算公司數據顯示，2016年我國資產證券化市場快速擴容，具體到房企，其發行ABS規模也有所增加，碧桂園、世茂、華夏等房企均曾以不同的基礎資產設立ABS資產計劃進行融資。
2016年末，以房企購房尾款為基礎資產的ABS曾一度被叫停，但2017年初又得到恢複。3月1日，綠城發行的總規模達16億元的“華西證券-綠城購房尾款資產支持專項計劃”得到受理。
而同策研究部監測數據顯示，2017年7月26日，榮盛發展正式成立了購房尾款資產支持計劃，計劃融資總額18億元。此產品是自2017年3月以來，第一筆獲得批準並成立的房企購房尾款ABS。除此之外，中天金融和陽光城分別發布公告擬設立購房尾款資產支持計劃， 計劃融資總額41.5億元。
除購房尾款外，商場租金也是房企發行ABS的主要基礎資產。最新的消息是8月30日，勒泰設立的“勒泰一號ABS”資產支持專項計劃在深圳證券交易所掛牌流通。
綜合深交所公告和勒泰的官方數據，勒泰一號ABS設立日期為2017年8月3日，總發行規模35億元，其中優先A1類證券10億元，占比28.57%；優先A2類證券21億元，占比60%；權益級4億元，占比11.47%。優先級資產支持證券是“17勒泰A1”，次優先級資產支持證券是“17勒泰A2”；它們的到期日均為2022年8月2日，還本付息方式為按年付息，到期一次性還本。
勒泰集團金融事業部總裁張妍告訴記者，資產證券化對標的物業的要求之一是能夠產生獨立、穩定的現金流。
勒泰ABS產品基礎資產是石家莊勒泰中心，項目總體量超62萬平方米，入池的裙樓購物中心建築麵積38萬平米，於2012年開業，出租率保持在95%以上，擁有400餘個租戶，項目日均客流量達10萬人次。
也有企業以物業費收入以基礎資產發行ABS.2017年6月9日，由平安不動產與平安大華基金子公司—平安匯通共同打造的“平安匯通平安金融大廈資產管理費資產支持專項計劃”設立，該計劃便是以平安金融大廈的物業費為基礎資產。
嚴躍進認為，“從產品創新來看，類似證券化的模式具有較好的發展前景，尤其是存量市場的運營節奏加快後，對存量資產的改造有積極作用的。但由於產品的法律製度等尚不完善，後續創新中仍需謹慎。”
據同策研究部統計，包括ABS等產品在內，2017年7月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計816.15 億元，環比6月降低了27.88%，降低的部分原因是6月恒大簽訂第二輪投協議，大幅拉高融資總額。
整體來看，銀行信貸收緊、公司債渠道仍未完全放開，房企融資環境發生變化，同策研究部研究員李想指出，除了ABS外，房企也通過發行超短期融資券、產業基金等創新的融資方式找錢。
最後更新：2017-09-04 17:32:30