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全球泡沫最大的地產市場在哪？
兩年前，隨著不動產的價值開始被高估，然後發現英國倫敦和中國香港是地產市場泡沫風險最高的城市。
這幾年來的不同之處在於，瑞銀財富管理公司最新的報告裏列出了《全球房地產泡沫指數》。從中可以看出全球最大的8個城市現在麵臨著巨大的投機性地產泡沫。雖然長期的低抵押貸款利率顯然是房價快速上漲的罪魁禍首。但溫哥華、多倫多和悉尼的房產市場也都“光榮”地被列在了今年的榜單上。
哪些城市的泡沫大？
2016年時，多倫多的泡沫風險似乎是最大的。在瑞銀財富管理公司發布的全球地產泡沫指數中，巴黎、舊金山、洛杉磯、蘇黎世、法蘭克福、東京和日內瓦的房產估值正被拉高。與之形成對比的是，今年，波士頓、新加坡、紐約和米蘭的房地產市場似乎相當有價值，而芝加哥的地產市場仍被低估，就像去年一樣。
在地產市場，價格泡沫是一個經常出現的現象。資產價格泡沫是指資產價格(特別是股票和不動產的價格)逐步向上偏離由產品和勞務的生產、就業、收入水平等實體經濟決定的內在價值相應的價格，並往往導致市場價格的迅速回調，使經濟增長陷於停頓的經濟現象。除非泡沫破裂，否則它的存在是無法被證明的。典型的跡象包括，房價與當地收入和租金的脫鉤，以及實體經濟的扭曲，比如過度放貸。瑞銀全球房地產泡沫指數基於這樣的模式，對房地產泡沫的風險進行了評估。
正如瑞銀指出的那樣，歐洲央行人為的低利率政策使得抵押貸款的利率低於10年來的平均水平。過去10年抵押貸款利率的下降使得買房變得更加有吸引力，這也使得願意買房的人變得越來越多。例如，在歐洲的一些城市中，公寓的年度使用成本(抵押貸款利息支付和攤銷)仍低於10年的平均水平，盡管其實際價格自2007年以來已上漲了30%。
隻要供給不能快速增長，所謂的“超級明星城市”的房價就會與租金、人們的收入和全國範圍內的價格水平脫鉤。當然，在某種程度上，即使是人為的低利率也不能抵消每年10%-20%實際房價的上漲，這意味著每4至7年房價就會翻倍。
每年房價上漲10%，對應的則是房價每7年翻一番，但這是不可持續的。可有人認為，房價的上漲似乎是有道理的，原因有這些。首先，許多城市的融資條件現在比以往任何時候都更具吸引力。其次，全球中，富裕家庭數量的持續增長似乎使得這些富裕家庭對最具吸引力的住宅區有了需求。
在經濟繁榮時期，人們的期望往往是過高的。對上述趨勢的樂觀預測，將創造出更不切實際的幻想。然而，如果市場情緒變化或利率上升的話，那麼調整幾乎是不可避免的。在過去，利率重入上行周期，幾乎總是引發地產市場的崩盤。此外，價格對國際資本流動的依賴代表著不可估量的風險。
倫敦房價自金融危機以來首次下跌
而一些市場則已經出現了過熱後的降溫跡象……
上周五公布的新數據顯示，倫敦房價第三季度出現自2008年至2009年年金融危機以來的首次下跌。這一數據突顯出英國脫歐引發的經濟不確定性，以及更高的通脹。全國房價指數顯示，在截至今年9月的3個月裏，倫敦的平均房價同比下跌了0.63%，至471761英鎊。相比之下，英國整體經濟增長了2.25%。英國全國首席經濟學家加德納(Robert Gardner)表示，英國南部地區的年增長率已放緩至其他國家的水平。他補充稱，倫敦的經濟增速明顯放緩。
在一段時間內，倫敦房價的上漲速度比英國其他地區快得多，這一趨勢今年已迅速降溫。在2017年第一季度，倫敦平均房價上漲了5%，接下來的三個月裏，房價上漲了1.2%。本周五公布的數據突顯出，脆弱的英國脫歐談判帶來的不確定性。尤其是倫敦，可能會受到英國脫離歐盟的影響。同時，消費者的錢包受到通貨膨脹的影響，通貨膨脹比工資上漲得更快，這是由於英鎊貶值造成的。
(責任編輯：DF134)
最後更新：2017-09-29 17:59:37