207
財經資訊
北京發布住房租賃新政 REITs隱現破局端倪
9月29日晚間，北京市多部門聯合發布《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)，在預留一個月的緩衝期後，將於2017年10月31日起實施。
《通知》在增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平台、明確住房租賃行為規範、加強市場主體監管等四個方麵提出要求，涵蓋16個方麵的具體問題。由於該份文件曾在8月中下旬向社會征求意見，因此有很多熱點問題得以明確，包括子女入學、戶口登記和遷移、租金管理等。
今年7月，住建部等九部委聯合發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取了12個人口淨流入的大中城市開展試點，北京即是其中之一。
考慮到近兩年來租賃市場的價值被大大重視，租賃政策的發布也較為頻繁，《通知》的信號意義不容忽視。多位受訪者向21世紀經濟報道記者指出，租賃市場建設是房地產調控長效機製的重要部分，若實施效果較好，北京這份文件中的很多條款將會推廣開來。其中，REITs政策破局的端倪，已在這份文件中顯現。
可操作性強
今年8月17日至25日，北京市住房城鄉建設委就《通知》麵向社會各界公開征求意見。在最終收到的403件反饋意見中，義務教育、戶口等問題較為集中。
《通知》對此進行了明確。在義務教育問題上，依據《通知》，北京市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平台登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。
相比征求意見稿中較為嚴厲的政策，該項措施要寬鬆許多，並被認為對無房北京戶籍人口有明顯利好。
在戶口遷移方麵，《通知》沿襲了“租賃住房可承接戶口遷移”的思路，規定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續”。
“建立全市統一的住房租賃監管平台”也被提及。北京市住建委表示，住建委已經同步抓緊開展住房租賃監管平台建設、住房租賃合同示範文本製定等實施準備工作。據悉，這不僅是租賃信息發布、網上簽約、登記備案申請、交易資金監管、信用信息查詢的主要平台，也是決策層進行監管的主要平台。
此外，依據《通知》，市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發布製度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。但上述租金“參考價”並不是強製要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。
《通知》還明確了住房租賃行為規範，在合同訂立、租賃期限、租金收取和支付、轉租行為等方麵提出了十分細致的規定。在房源供應方麵的規定同樣細致，如“居住人口達到一定規模、15分鍾步行範圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置”，被認為具備極強的可操作性。
北京市房協秘書長陳誌向21世紀經濟報道記者表示，政策具體執行的可操作性很強。政策的思路，則強調“給承租人真正的賦權”。大部分受訪者也都認為，這是目前已經出台的地方性租賃政策中，較為細致的一份。
對於《通知》規範房地產經紀服務行為的做法，經紀機構也普遍認為是一種利好。北京市住建委還表示，未來運營這些租賃房的將是更加專業的機構。本市鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營，滿足多層次住房租賃需求。
REITs或迎破局
最近兩年來，租賃行業的政策紅利不斷釋放。2015年的中央經濟工作會提出要建立購租並舉的住房製度；2016年的中央經濟工作會議則進一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。2016年6月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號)，提出培育發展住房租賃市場的具體要求。伴隨著這一背景，集體土地建設租賃房的政策也完全破冰。
今年下半年以來，全國已有超過30個城市出台關於租賃的相關政策。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，這些政策措施較為全麵，政策思路也在鼓勵“租售並舉”的大框架內，但在具體內容上，具有突破性的亮點並不多。
陳誌表示，發展和規範住房租賃，是建立房地產發展長效機製之一。無論是從近期推出的共有產權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產發展長效機製的具體舉措。考慮到這一點，北京的這份極具操作性的文件，就具有了重要的信號意義和參考價值。
在上述《通知》中，除去眾多的落地條款，最大的突破被認為在金融支持方麵。按照規定，北京將“研究製定鼓勵房地產投資信托基金(REITs)發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信托基金融資。”目前已經出台租賃政策的城市中，則極少提及這一方麵。
REITs被業界唿籲多年，根據國外經驗，其在增強融資能力、提高資金收益率方麵的效果明顯，被認為是租賃市場發展的一項關鍵性政策。若REITs得以破局，無疑是租賃市場的重大利好。
仲量聯行的專題報告指出，在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房可望成為中國的下一個市場關注點。但以下三個問題亟待解決：回報率、融資與稅收、租房者享受當地公共服務的權利。前兩點均與REITs有關。
該機構指出，回報率是開發商和投資者進入該市場的最大挑戰。在許多城市中，單個物業的租金收益率僅為2%，並不足以調動開發商和投資者的積極性。自今年7月以來，上海已將六處地塊列為純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓麵價出售給政府背景的開發商。但很難說民營企業開發商能否以同等價格獲得土地。
在融資方麵，以美國為例，針對租賃住房(多戶家庭住房)市場的投資額已創出曆史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業房地產投資總額的1/3，其中房地產投資信托基金(REITs)成為該市場最大的投資者。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體係來推動租賃住房市場的發展。
(原標題：北京發布住房租賃新政 REITs隱現破局端倪)
最後更新：2017-09-30 07:03:13