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財經資訊
開發商與銀行“互惠互利” 天津住房公積金淪為“雞肋”？
相比於商業貸款，利率較低的住房公積金貸款往往是購房者的首選。
但是，《中國經營報》記者近日以購房者身份走訪天津樓市時發現，多個房地產項目銷售人員卻表示，購房者必須全部使用商業貸款，不接受住房公積金和組合貸款。究其原因，銷售人員則給出了住房公積金管理中心資金不足、放款時間過長等多個說法。
對此，記者致電天津市住房公積金管理中心(以下簡稱“公積金管理中心”)，一位工作人員表示，目前，相關業務在正常受理中，隻要符合條件的申請人均可預約辦理。“上述行為係開發商自行規定，購房者可以與之協商，公積金管理中心並沒有相應的監管權力。”
中原地產首席分析師張大偉表示，事實上，開發商拒絕購房者使用住房公積金貸款的行為是違規的。但是由於公積金貸款手續繁瑣，回款時間較長，在目前市場供需結構不太緊張的情況下，開發商更傾向於選擇利率更高的商業貸款。
住房公積金難預約
“現在買房不讓用住房公積金貸款，必須全部用商業貸款。” 位於天津市西青區的融僑觀瀾售樓處銷售人員表示，天津市住房公積金需要幾個月的預約時間，這會影響項目的銷售進程。
而在天津市寶坻區珠江國際新城項目售樓處，一位銷售人員同樣表示，公積金貸款預約有一定的人數限製，目前已經排到了2018年。而且客戶在預約成功之後需要在一定期限內完成貸款，否則預約號將會作廢。“但是管理中心沒錢，有的客戶等了很久都沒批下來。”
記者從公積金管理中心了解到，2016年12月15日，該中心曾發布《關於住房公積金貸款實行預約服務的通知》，通知規定，針對目前住房公積金貸款申請人數較多的情況，從次日起，職工申請住房公積金貸款應先在其網站注冊，通過實名預約獲取預約號。職工需在可以受理日期起60日內到貸款銀行申請貸款，逾期則預約號作廢。
而對於預約慢的情況，記者發現，早在今年3月份就曾有市民在人民網地方領導留言板中留言，反映其已預約近三個月仍未受理。彼時，公積金管理中心回複稱，由於去年房地產市場交易活躍，公積金貸款申請量激增，該中心因資金緊張積壓近1.8萬筆貸款，經過3個月的處理，已審核發放了其中的1.6萬多筆貸款。那麼，時至今日，預約之後又需要多久才能排到呢？“這個沒辦法判定，需要根據業務的辦理情況和資金的使用計劃進行安排。”對此，公積金管理中心一位工作人員告訴記者，目前該中心預計每兩周公布一次號段，每個號段約1500個號碼。但是這一數值並不固定，“時間可以大概估算一下”。
隨後，記者通過查閱公積金管理中心發布的《預約貸款受理公告》發現，該中心每次公布的日期確實沒有規律，而預約號範圍少時僅500個左右，多時則達到2700個以上。最新一期可受理貸款的預約號為46478~48026，共1549個，辦理期限為2017年12月11日至2018年2月9日。但是，據該中心公布的數據顯示，截至發稿時，已有55963人進行貸款預約。據記者粗略估計，如果按照每兩周受理1500人計算，此時預約的職工需要等到兩個半月之後才有望申請成功。
組合貸款難受理
如果申請成功，購房者是否能夠順利使用呢？
公積金管理中心工作人員告訴記者，預約成功的職工要到貸款銀行遞交申請材料，純公積金貸款隻需8個工作日即可放款，而組合貸款則需要根據貸款銀行的情況而定。記者發現，根據天津市住房公積金貸款政策，以家庭為單位，首套、二套房貸款額度分別為60萬元和40萬元。但是這一額度相對於天津市當前房價，並不能滿足購房者的貸款需求，所以很多購房者往往會選擇組合貸款。
在天津市住房公積金管理中心官方網站上，記者看到公積金貸款承辦銀行多達19家，網頁配圖中更是聲稱“隨時隨地，想辦就辦”。對此，記者先後撥打了農行、工商等多家銀行谘詢熱線，其工作人員均表示，確實存在純住房公積金貸款和組合貸款的相關政策，但此類業務是否能夠辦理，則需要谘詢每個地區營業廳的具體規定。可是，在隨後的谘詢中，記者卻被告知並不能申請組合貸款。
“開發商說不能貸，那就貸不了。”農業銀行利民道支行一位工作人員告訴記者，該行隻辦理合作項目的貸款業務，但開發商方麵並不接受組合貸款。同樣聲稱不辦理“散戶”業務的還有中國銀行津蘭支行，該行一位工作人員透露，其實不建議客戶申請住房公積金，“因為排隊太慢了”。
而建設銀行寶坻支行一位客戶經理則表示，個人可以申請組合貸款，但前提是需要跟開發商協商好。否則開發商方麵不提供購房合同等相關材料，仍無法辦理。申請住房公積金貸款似乎永遠繞不過開發商這一關。那麼，住房公積金與銀行貸款相比，究竟利率低多少呢？“銀行貸款基準利率是4.9%，首套上浮5%到10%，二套上浮10%以上。”融僑觀瀾項目銷售人員告訴記者，上浮情況需要根據客戶的職業、收入、征信等條件具體分析。
據融360大數據研究院12月7日發布的《2017年11月中國房貸市場報告》顯示，今年11月，天津市首套房貸款平均利率為基準1.077倍，達到5.28%，呈持續上升態勢。在其監測的16家銀行中，3家停貸，1家執行基準利率，執行基準上浮5%、10%和20%的分別有6家、5家和1家。二套房利率則為5.58%。
而目前天津市住房公積金貸款五年以下(含五年)利率為2.75%，五年以上為3.25%。比較之下，首套房五年以上利率相差約兩個百分點。
公積金該何去何從
如果隻能選擇利率更高的銀行貸款，那麼每月繳納住房公積金又有何意義？“你可以取出來還月供。”對於記者的疑問，融僑觀瀾銷售人員表示，雖然不能貸款，但是客戶可以提取出來償還每月的按揭貸款。
公積金管理中心工作人員則向記者進一步證實，目前確實有相關的提取政策，“還多少取多少”。職工可以先償還月供，然後選擇每月或積攢數月之後在貸款銀行打印還款憑證，再到該中心審核提取。此外，工作人員還告訴記者，如果職工名下沒有正在償還的住房公積金貸款，那麼還可以申請提取購房合同的簽訂協議月份及之前的公積金，這一額度不超過按揭貸款的首付款，但可以“一次性提取，自行支配”。
據公積金管理中心發布的《2017年前三季度全市住房公積金歸集、使用情況》顯示，前三季度，天津市共提取住房公積金270.2億元，其中，償還貸款提取156.4億元，占提取總額的57.9%。而在貸款發放方麵，前三季度，天津市共向2.3萬戶職工家庭發放個人住房公積金貸款96.8億元，帶動個人和銀行出資142.7億元，支持職工購房220.8萬平方米。
記者發現，天津市2017年前三季度每月的提取額度與2016年同期相比並無太大變化，但是在貸款發放和回收方麵，2017年每月額度則遠低於2016年同期水平。
事實上，早在2014年，住建部、財政部和央行就聯合下發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(建金[2014]148號)，明確規定“房地產開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房”。《中國經營報》記者注意到，目前包括北京、武漢、成都、濟南在內的多個熱點地區的政府部門亦已出台相關政策，明確表示房地產開發單位銷售商品住房時，應當充分尊重購房人選擇購房貸款方式的權利，不得拒絕購房人選擇使用住房公積金貸款購房。
北京京潤律師事務所張誌同律師分析稱，經過多輪的政策調控之後，投機者被打壓，剩下的多是剛需購房者。而房價趨穩，剛需迫切入手等因素，導致進入“賣方市場”的開發商隨即與銀行聯手，利用高利率的商業貸款達到“互惠互利”的目的。政府作為行政主管部門，應該對市場進行監管規範，以保障購房者的合法福利待遇。
(原標題：開發商與銀行“互惠互利” 天津住房公積金淪為“雞肋”？)
最後更新：2017-12-16 08:34:43