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印力集團發行首單38億CMBS 萬科係商業物業資產證券化提速
隨著行業成熟，大房企手裏的物業和資產越來越多，在傳統的開發業務利潤趨薄的情況下，必然要尋找新的利潤增長點，資產證券化是市場發展的結果。房地產行業正進入完全不同的新階段，資產管理和金融創新將成為存量時代生存的重要能力。
在大型地產商轉型城市配套服務、城市運營的大趨勢下，商業地產運營和資產證券化也成為熱點。
一些運營良好的購物中心和綜合體擁有穩定的可預見現金流，作為相對成熟的基礎資產得到了資本市場的青睞，已開始試水資產證券化，萬科、保利地產、越秀集團等都是先行者。
接近深交所的人士透露，自去年下半年以來，房地產信用債融資受到嚴控，商業物業的資產證券化得到了政策鼓勵，不少地產商和金融機構趁機推出了CMBS計劃。
10月20日，21世紀經濟報道獲悉，“中金-印力深國投廣場信托受益權資產支持專項計劃”(以下簡稱“中金-印力CMBS”)已發起設立，發行規模37.9億元，由印力集團作為發行人，中金公司擔任計劃管理人和銷售機構，招商銀行和上海銀行擔任財務顧問，當日已在深交所掛牌交易。
該單CMBS是印力集團商業物業資產證券化的第一單，也是萬科收購印力商業平台後的第一次資本市場融資。未來，隨著萬科印力商業平台的運營深化，預計類似的資產證券化動作會更多。
印力版CMBS
深交所信息顯示，中金-印力CMBS計劃的標的物是深圳深國投廣場。
資料顯示，2007年9月開業的深國投廣場位於深圳市福田區香蜜湖中心城區，是集購物中心、寫字樓為一體的大型商業綜合體，總建築麵積約20.7萬平方米。
經過十年運營，深國投廣場目前擁有包括沃爾瑪中國總部及旗下山姆會員中國旗艦店、中影國際影城、普洛斯中國、中國平安在內的一大批優質租戶。
自開業以來，深國投廣場經營業績持續攀升，出租率常年保持滿租，租金年均複合增長率約10%。2016年，廣場年度銷售額約33億，位列深圳購物中心銷售額排行榜第二名。
21世紀經濟報道獲得的上述CMBS交易資料顯示，深國投廣場總估值60.5億，未來12年平均毛收入4.2億。以該物業為抵押，租金和管理費收入作為基礎資產還款來源，通過華潤信托成立信托計劃發放信托貸款給印力商用置業，從而形成信托計劃和專項計劃的雙SPV結構；產品期限12年，每3年設置一次提前還款安排。
深圳一位券商人士指出，目前國內發行CMBS的期限一般為10年，印力此次發行期限達到12年，可見投資者對其的認可。
印力方麵透露，本次發行最終獲得了各大金融機構的積極認購，總規模達37.9億元。其中優先A級25.96億元，信用評級AA+，認購倍數2.5x；優先B級10.04億元，次級1.9億元。
本單CMBS也獲得了較低的發行成本，其中優先級認購利率為5.49%，次級利率為6.50%。
據印力方麵介紹，此次發行所得資金，將主要用於置換工行和交行的項目貸款，以及增加自有可使用資金，用於項目改造及日常經營。
目前，印力正在對深國投廣場進行改造升級，購物中心部分的改造完成後，廣場硬件設施將獲全麵提升，租賃麵積將增加逾4000平方米，未來業績增長潛力將進一步放大。
21世紀經濟報道查詢發現，本次發行CMBS產品是印力集團首次登陸國內資本市場，而在印力之前，全國已發行十多單商業物業CMBS，發行人有保利地產、深圳益田集團等。
對開發商而言，相對於信用融資，CMBS以資產信用為基礎進行融資，可以充分利用不動產價值，實現較高的抵押率和較長的融資期限，因而也受到不少房企的歡迎。
資本化趨勢
在被萬科收購成為其核心股東後，印力商業集團進入了加速發展期。
印力集團是專注於購物中心投資、開發和運營管理，業務貫穿商業地產領域的全價值鏈，是極具國際化視野的中國商業地產投資開發運營商。
2016年，萬科聯合若幹投資方收購印力集團96.55%股權，涉及金額達128.7億，彼時萬科通過成立投資基金，由基金的全資附屬公司Vanke Rainbow與印力簽署認購協議，根據有限合夥協議，萬科出資約人民幣38.89億元，約占投資總額的30.22%，並持有印力集團62.07%的權益，印力因此成為萬科集團的成員企業。
萬科董事會主席鬱亮對印力期望甚高，印力集團被定位為萬科商業地產平台，協助推進萬科實現“城市配套服務商”的轉型目標。
2017年5月23日，萬科公告成立了兩隻商業地產投資基金，用於收購旗下的42個商業項目，並將打包交給印力統一運營管理。
進入6月份，深圳、廣州的萬科商業項目被加速納入印力管理平台，包括百萬級的九州綜合體項目以及其他位於深圳的20多個項目；9月，廣州萬科也將約50萬平方米商業儲備納入印力管理平台，加速雙方的融合。
印力集團也相應調整了管理團隊。丁力業出任董事長兼總裁，原南京萬科總經理付凱出任高級副總裁；李楚華出任副總裁、首席財務官，許英出任副總裁、商業管理中心總經理。
此外，還有竺海群出任副總裁、廣深城市商業公司總經理，鍾林雄出任副總裁、武漢城市商業公司總經理，葉挺出任副總裁、上海城市商業公司總經理，許英出任副總裁、商業管理中心總經理，張媛出任北京商業公司總經理，盛宇飛出任西安商業公司總經理，張雪東出任杭州商業公司總經理。
印力集團高級副總裁付凱表示，在市場化原則下，未來萬科的商業項目還會逐漸交給印力統一運營。
數據顯示，目前，印力管理資產項目逾90個，遍布全國40個城市，總建築麵積超過700萬平方米。
鬱亮表示，印力的資源加上萬科自身的商業地產資源，萬科印力已成為全國排名前三的商業地產運營商，未來衝擊第一也不是沒有可能。
在商業地產資本化方麵，萬科也較早嚐試資產證券化。早在2015年6月26日，萬科就聯手鵬華基金試水國內首隻公募REITs——鵬華前海萬科REITs，其標的物是深圳萬科前海公館BOT項目。
“中金-印力深國投廣場信托受益權資產支持專項計劃”，則是印力集團成為萬科商業地產平台後的第一個資本市場融資項目和資產證券化項目。
印力有關人士表示，項目借助外部資本力量，整合了公司的存量資源，將進一步促進商業地產的發展。
目前，由於政策法規和稅收、投資回報率方麵的限製，REITs在中國的發展受到了製約。而盤活商業地產存量，推動行業向輕資產轉型，CMBS有廣闊的發展空間，證監會等相關部門也鼓勵發展CMBS.
“隨著行業成熟，大房企手裏的物業和資產越來越多，在傳統的開發業務利潤趨薄的情況下，必然要尋找新的利潤增長點，資產證券化是市場發展的結果。”中信信托業務部總經理王剛表示。
上述人士預計，CMBS、類REITs的產品發行將會越來越多；房地產行業也真正進入完全不同的新階段，資產管理和金融創新將成為存量時代生存的重要能力。
(原標題：印力集團發行首單38億CMBS 萬科係商業物業資產證券化提速)
最後更新：2017-10-23 07:03:30