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想買房的都得看看！地產股的決絕 背後不簡單
摘要
最近的房地產市場有點令人看不懂了，調控措施連連出台，但地產股卻節節攀升。
最近的房地產市場有點令人看不懂了，調控措施連連出台，但地產股卻節節攀升。
綜合主流觀點看，地產股近期在A股爆發，主要邏輯聚焦在業績超預期引發的估值修複和板塊輪動，但這無法很好的解釋內房股在港股連續大半年的暴漲。
對此有業內人士表示，背後更需要看到市場對於房地產估值判斷邏輯上的變化。
地產股估值邏輯生變
對於地產股在港股市場的崛起，正是源於地產股估值邏輯生變這一變化。
有專業觀點指出，市場對於供給端和需求端加杠杆的看法正在發生改變。
首先來看供給端，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，不同於香港傳統房企，在港上市的內房股、A股上市房企往往通過高杠杆、高周轉率來提升投資回報率。
市場一度認為，這些企業動輒百分之七八十的負債率風險太大，即使業績不錯也沒有辦法給出高估值。
歐陽捷指出，“後來，市場逐漸發現，要觸發高負債房企的潛在風險，需要房價至少回調20%，目前業內測算，這種可能性並不大。既然風險大概率消除，估值也就可以給得更高。”
在歐陽捷看來，內房股龍頭公司的業績大漲，令市場資金意識到高杠杆運轉也是一種“優勢”，這樣可以讓企業跑得更快，業績更好。
而對於需求端的“泡沫”，也並沒有想象中那麼可怕。
富蘭克林不動產投資團隊董事總經理雷蒙德·雅各布斯(Raymond J.Jacobs)指出，“實際上你會發現房地產泡沫都是等到破了以後才會被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。”
“正是基於這個原因，不能說中國房地產是否已經存在嚴重的泡沫，但我可以告訴投資者，中國政府目前已經在盡一切可能全力防止這個泡沫破裂，具體的措施包括限購、限貸等。”
雅各布斯表示，有不少投資者把中國當前的樓市與日本上世紀90年時的情景相比較，因而非常擔憂，但雅各布斯其實更加關注的是二者的不同點。
首先，中國政府對於經濟、行業、產業的“掌控力”都要更強，這點與當年的日本就不太一樣，日本政府對於經濟的“掌控力”並沒有那麼強。
其次，當年最終造成日本房產泡沫破裂的一大根本原因即貸款規模過大，中國目前應該也沒有那麼嚴重。當年日本投資者運用巨大幅度的貸款，不僅在國內投資房地產，還到全球買下各類不動產，而目前中國在樓市投資上運用貸款的比例不及當年的日本，因此風險也就相對較小。
業績爆發好戲還在後頭
而由於房地產行業特有的結算的滯後性，由於前期調控帶來的的利空預期，有被逐步證偽的趨勢。
有機構分析觀點指出，2016年年末及今年年初市場最為火熱時的銷售合約將集中在2017年下半年結算。
結合一、二線城市價格維持高位，而三、四線城市價格快速上升的現狀，下半年龍頭房企結算項目的毛利將更高，淨利潤也會迎來更大的增幅。
中航證券表示，“隨著地價的上漲以及信貸的收緊，可能市場對房地產企業的成長性與盈利能力心存顧慮。”
“但是我們認為，麵對地價的上漲，由於房地產企業開發資金約55%來自於房企銷售所得(定金、預收款、個人按揭貸款及企業自有資金)，龍頭房企目前的優異業績將是其以後發展的充足保障。”
花旗更是表示，由於地產今年前八個月銷售及投資表現強勁，相信全年銷售表現將好過預期。預計內房行業2017至2019年將處於“超級盈利周期”，加上去杠杆、銷量增長動力強勁，以及估值吸引，重申對內房股正麵看法。
調控或進一步加碼
而房地產銷售的火爆，也引發了調控加碼的預期。
根據國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。
8月末，商品房待售麵積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低，僅略高於2014年末商品房6.2億平方米的待售麵積。
而從統計局最新公布的數據看，房價上漲速度雖然繼續放緩，但無論同比、還是環比角度看，70個大中城市中，房價上漲的城市仍多於下跌的。
數據顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格中，環比上漲的城市為46個，持平的6個，下跌的18個；同比上漲的68個，同比下跌的2個。
而在地產行業量價齊升的大背景下，從9月份以來，新一輪的調控措施頻頻出台。
近日北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流的現象。
人民銀行營業管理部19日傍晚表示，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。
而除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。
中原地產首席分析師張大偉認為，“按照首套房利率1.1倍來看，購房貸款的成本繼續上升，首套房每百萬房貸25年月供曆史上首次突破6000。”
張大偉指出，“調控政策是抑製投資與投機，但銀行針對剛需提高利率是在抑製剛需。按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的8.5折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對於剛需來說利率的上漲也抵消了房價下跌的影響。”
易居中國嚴躍進也表示，貸款政策調整是大趨勢，後續會有更多銀行加入到調整的行列中來。
同策谘詢研究部總監張宏偉指出，按照每次新政時效性6~8個月的經驗判斷，2017年3月多地樓市調控加碼後， 9~10月極有可能是下一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期。
張宏偉認為， 6~8個月後調控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果。
(責任編輯：DF207)
最後更新：2017-09-21 08:48:02