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香港二手住宅陷入“冰封” 樓價升勢有望持續
摘要
盡管香港特區政府推出了多輪調控措施，但新樓成交依然熾熱。
盡管香港特區政府推出了多輪調控措施，但新樓成交依然熾熱。
趁熱打鐵，長實地產旗下的荃灣海之戀項目加快推盤節奏。7月13日，長實地產投資董事郭子威透露，由於近期股市不斷上揚，香港跟隨美聯儲加息機會較低，正考慮將高層單位的價格加幅由原先5%擴大至8%，並於7月15日開售當日加推205個單位。
樓市銷情暢旺推動下，一眾地產商賺得盆滿缽滿。據悉，長實地產上半年在香港的樓盤銷售收入超過256億港元，期內共出售1530個單位，同比增長7倍，已經超額完成全年目標。因此，長實地產已將全年銷售目標上調至350億港元。
由於政府推出的各項樓市降溫措施，導致市場的購買力主要集中在一手市場，二手成交日益萎縮。“潛在的買樓客被逼去買更貴的一手樓，因為他們無法在銀行獲得按揭貸款購買二手樓。”仲量聯行董事總經理曾煥平在7月13日的記者會上坦言。
樓市風險低
今年前五個月，中小型住宅的價格同比上升9.1%，相比1997年樓市高峰期高出近76%。然而，從各項指標來看，香港樓市的升勢有望持續。
“雖然香港樓價高企，我們相信單憑加息不會令市場逆轉，市場上仍積壓有大量住屋需求未能得到滿足。香港住宅成交量自2010年下半年開始未能追上結婚及本地出生人數，目前比率為0.5，較曆史平均比率低45%。在目前的形勢下，我們預期樓價未來30個月上升15%。”仲量聯行研究部副董事車永筠向21世紀經濟報道記者表示。
根據仲量聯行的預測，目前香港有約127萬個月收入超過2.8萬港元的家庭，有能力在二手市場以儲蓄及向銀行、非銀行金融機構等借貸樓價的70%-80%左右。“這意味著一半的香港家庭能在私人市場置業，仍然高出目前整體二手私人住宅約116萬個單位。”車永筠指出。
同時，美聯物業近期發布的一份調查指出，60%受訪人士仍然看漲香港樓市，約24%受訪者擔憂樓價繼續飆升，“遲買更貴”的心態占市場主流，恐慌入巿情緒升溫。超過四成受訪者表示買樓是基於“自住需要”。
曾煥平指出，盡管目前香港樓價與收入比率為17.3倍，為全球最難負擔的住宅市場，但目前供款及入息比率(DSR)或每月家庭收入與按揭供款僅47%，仍屬可負擔水平。他認為，相比1997年的香港樓市泡沫高峰，各項指標均顯示目前樓市更為健康。
以按揭供款成本而言，目前扣除通脹後的按揭利率僅為0.25%，而1997年則高達6.05%。同時，投機客進行的交易已由1997年占整體成交量的6%跌至目前的0.1%，整體樓市以自住客為主。
亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚向21世紀經濟報道記者表示，近期新盤銷售有所放緩，預期第三季度中小型樓價將下調3%至5%，但全年仍然有約10%的升幅，“目前樓市風險仍然偏低，市場為零負資產個案，與2003年的10.6萬宗對比明顯，按揭拖欠率亦跌至僅0.04%。”
二手市場陷僵局
自2009年起，特區政府推出了一係列樓市降溫措施。但這些層出不窮的“辣招”並未能阻止樓價不斷攀升的步伐，反而扭曲了二手住宅市場。
公開數據顯示，6月份香港二手住宅注冊量達到3990宗，環比減少約14.3%並跌至4個月低位。市場人士預期7月二手住宅成交宗數將進一步下挫超過30%至2700宗左右，將創16個月新低。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向21世紀經濟報道記者表示，過去一個周末十大屋苑(香港十大指標性樓盤)中尚有7月零成交，“二手市場持續吹淡風，加上本周末遇上新界區大型新盤推售，搶去市場購買力，二手市場隻錄得零星成交。少量二手業主態度軟化，願意提供議價空間，市場觀望氣氛不散。7月將維持一手旺，二手靜格局。”
伴隨著樓價不斷上漲，二手住宅市場陷入“冰封”，整體樓市成交量亦逐年萎縮。“每月住宅成交宗數已由2010年11.3萬宗的水平，銳減60%至2013年的4200宗。政府一刀切的辣招措施並未能抑製樓價上升，事實上樓價自2009年以來已經飆升一倍。”曾煥平坦言。
他指出：“新一屆政府應修改現有的樓市降溫措施，讓一手及二手市場能重新運作。政府應單獨針對二手市場放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施，釋放二手市場約116萬個單位的住宅存量。長遠而言，這將會為買家提供更多購買選擇，舒緩樓價升幅，樓市才能健康發展。”
一旦政府放鬆現有的雙倍印花稅等措施，是否會重新刺激樓市投機氣氛？曾煥平認為，政府推出的特別印花稅(SSD)，意味著投機客要為短期超賣支付高昂的印花稅，因此投機客幾乎絕跡，“目前中小型單位收租回報率大約3%，借貸成本超過2%，因此並不是十分理想的投資工具。”
(原標題：香港二手住宅陷入“冰封” 樓價升勢有望持續)
(責任編輯：DF318)
最後更新：2017-07-14 08:50:52