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特朗普稅改將如何影響美國樓市
早在去年12月最新稅改法案遞交美國總統唐納德·特朗普簽字生效之前，許多美國人已開始尋求專家意見，幫助他們盡快掌握此番大規模稅改帶來的影響。但時至今日，仍有不少業內人士在試圖完全理解其中的變化。
總部位於芝加哥的金融服務公司北方信托(Northern Trust)財富管理部首席稅務策劃師兼稅務顧問蘇珊娜·希爾(Suzanne Shier)說：最常見的問題是，‘這對我來說意味著什麼？’然後，我們會反問客戶，‘您能先談談您的具體情況嗎？’
換言之，每位客戶都有不同的需求和目標，更不必說納稅情況了。
她表示，首先，納稅人應與稅務顧問探討2018年正式生效的新稅法保留了哪些條款，又做出了哪些改變。除此之外，他們還應考慮短期、中期和長期目標，並牢記許多措施將於2025年到期。
希爾特別強調了“規劃的靈活性”。她指出，尋找節稅方法固然重要，但納稅人不能因稅法的臨時改變而徹底修改自己的納稅計劃和活動。
房地產投資者、地主和房東從稅改中獲益
希爾稱，客戶對納稅傳遞實體“的稅收減免提出了大量問題。這類企業本身不用納稅，取而代之的是將稅務轉移給實際所有人。獨資公司、合夥企業、S型股份製企業和有限責任公司均被視為”納稅傳遞實體。
有限責任公司被房地產投資者、地主和房東廣泛使用，所以新稅法對他們來說十分有利。專家表示，這種方式不僅能有效保護個人隱私和資產，而且作為購買可提供租金收入的第二住宅或度假物業的常見手段之一。
按照新稅法，“納稅傳遞實體”的合法營業收入可享受20%的稅收減免。
根據富國私人銀行(Wells Fargo Private Bank)財富規劃谘詢師Jay Messing和Chris Pegg本月發布的一份報告，一般而言，這種特殊的減免隻針對企業利潤，並不適用於所有者的個人收入。
企業利潤可享受20%的減免，意味著隻有80%的部分需要納稅。Pegg在電話中說：此前，企業所得稅為37%，新稅法實施後，這一稅率將降至29.6%。對於通過有限責任公司進行操作的房地產投資者而言，6%的差額可能節省一大筆資金。
洛杉磯律師事務所Jeffer Mangels Butler & Mitchell稅務和遺產規劃律師Bradford Cohen稱，這些變化對房地產行業可謂重大利好。
他說：“稅率從37%降至29.6%是投資者選擇這類公司結構的巨大動力。”他認為，納稅人一定要嚐試成立‘納稅傳遞實體’，以便充分享受稅收減免的優惠。實際上，如果房地產投資者長期接受良好的建議，那麼大多數人肯定早已采取行動。
Cohen指出，納稅人通過不動產投資信托公司(Real Estate Investment Trust)獲得的合法紅利也可享受20%的所得稅減免。與此同時，同類財產交換法(又稱“1031延稅法”)仍然有效。據他介紹，如果投資者出售物業後，又購買另一處符合條件的物業—— 無論是摩天大樓，還是一塊土地，他/她可以推遲繳納出售原始物業產生的利得稅。
美國樓市前景難料
大批納稅人對抵扣額的損失扼腕歎息，主要在於抵押貸款利息減免的降低以及州和地方所得稅抵扣的上限。盡管標準扣除額翻倍，但許多享受大額分項扣除的納稅人將蒙受巨大損失。
美國稅務專家協會(National Association of Tax Professionals)稅收研究和政府關係部負責人辛迪·霍肯貝瑞(Cindy Hockenberry)解釋道，“今後，利息扣除優惠對應的抵押貸款最高額度將調整為75萬美元，而單獨報稅的已婚人士的額度為37萬5000美元。”此前，這一上限為100萬美元。
此外，納稅人不再享受房屋淨值貸款的利息減免，除非這筆資金是用於住房改造或其他修繕目的。
她說：“最新稅法規定，州和地方所得稅、房產稅或銷售稅最多可抵扣1萬美元的聯邦稅。”但在此之前，抵扣金額不設置上限，這意味著加利福尼亞洲、紐約州和康涅狄格州等高稅率地區將受到最嚴重的衝擊。
大批美國人急欲趕在2017年底提前納稅，但他們的願望最終落空。
霍肯貝瑞說：許多地方政府在每年年底進行稅收評估，並於次年開始征稅。因此，納稅人不能在尚未完成估稅的情況下繳納2017年和2018年的稅款，也無法享受更多的減免。盡管如此，他們可通過償還債務實現利息扣除最大化。有些公民被允許隻付利息，這也不失為一個可行策略。
一些經濟學家認為，上述這些稅收改革將使購房者憂心忡忡，進而導致房價下跌。據MarketWatch報道，高盛集團(Goldman Sachs)分析師在上周三表示，稅改可能對房價造成下行壓力。
分析師寫道，這些變化會促使許多業主放棄分項扣除。總的來說，稅收改革或將降低分項抵押利息和房產稅減免的利用率，最終削弱自住房屋作為‘稅盾’的價值。
沒有稅收減免的激勵，潛在買家可能會決定繼續租房居住。常駐紐約的房地產經紀人唐娜·奧爾珊(Donna Olshan)認為，租賃市場有望迎來上升期。
奧爾姍說：“如果買房沒有好處，為什麼不租房呢？”她補充道，那些申請高額房貸的業主正逐漸失去“房屋所有權帶來的優勢”。
遺產規劃應重新考慮和評估
遺產規劃應重新評估。根據新稅法，個人遺產的免稅額度將提升至1120萬美元(夫妻合計2240萬美元)，相比於此前規定翻了一番。
希爾稱，這意味著擁有的個人也許想現在就將部分財產贈與受益人，而非等到他們身故。如同許多稅改條款，這一規定將於2025年到期。
專家一致認為，在新稅法下，重新考慮整個遺產規劃顯得至關重要。
根據富國私人銀行的報告，考慮到大幅增加的免稅額度，2013年以前的遺產規劃均應重新評估，而近期製定的方案可能也需要再評估。
希爾指出，納稅人在尋找新的節稅方法的同時，也應謹記許多稅改條款是臨時性的，所以準備好“退出策略”是關鍵。
她說：如果現在做出改變，您想好該如何應對稅改到期後的狀況了嗎？您必須考慮到即時節稅，以及政策恢複產生的潛在成本和不便。
(責任編輯：DF350)
最後更新：2018-01-14 11:19:03