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港股內房大漲 中國恒大又做頭羊

少了北水助力，10月3日的內房股依然高歌勐進，漲勢凶勐。

當日，內房板塊整體飄紅。在漲幅方麵，先是融創中國(01918)領漲，隨後中國恒大(03333)開始發力，趕超前者，直至收盤穩坐漲幅榜第一的位置。該股收盤價報29.65港元，漲8.81%，融創中國報37.4港元，漲4.62%。

值得一提的是，雖然10月3日，港股通(滬、深)因國慶和中秋節假期處於關閉狀態，但是上述兩隻票依然成就巨大的成交額。中國恒大當日成交額為12.46億港元，融創中國為6.22億港元。

在經曆了大半年的上漲之後，內房股在10月仍以“開門紅”的姿態展現繼續上漲的勢頭。

中國恒大2017年至今的股價走勢圖 行情來源：富途證券

9月銷售額上漲是主因

內房板塊此番上漲的理由是什麼?智通財經APP認為以下幾點是關鍵。

首先，9月多數房企銷售業績環比上漲。房企的銷售業績可謂內房股市的“晴雨表”，房企月度銷售業績好，股市就有動力繼續上漲，反之，股市則以“綠”臉相待。

比如說，受7月暗淡銷售數據及大市影響等因素刺激，8月中上旬內房股走勢低迷，一直處於歇菜狀態，直到8月下旬的第一天，中國恒大才帶領一眾內房股重新開啟上漲態勢。

這一低迷僵局被打破後，進入9月的內房股可謂漲得不可方物，一二三線內房股全麵啟動，股價不斷刷出新高度，雖然在9月的後幾天，內房股受樓市調控政策影響有過一次大幅回調，不過這也未能抵擋內房板塊繼續向上的態勢。

智通財經APP注意到，經曆了大半年暴漲的內房股之所以在9月依然有如此強勁的表現，這得益於房企亮麗的中期業績和8月向好的銷售數據。另外，許多公司在中期業績會後紛紛調升全年銷售目標，也直接刺激了股價上漲。

隨著這一波利好在股市上消化後，支撐內房股繼續上漲的關鍵動力便聚焦在9月的銷售數據上。另外，業界也在觀望，在樓市調控不斷加碼之下，今年的“金九銀十”之戰第一回合中，房企能交出什麼樣的業績。

這些疑問都在多家機構統計的房企前9個月銷售排行榜中有了答案。根據克而瑞的統計，2017年9月，多數房企的銷售業績環比增長明顯，前30強房企競爭更加激烈。值得一提的是，克而瑞認為，四季度房企將加快推盤節奏，全力衝擊全年業績目標，預計四季度龍頭房企銷售業績繼續上漲。在當下樓市調控陰霾之下，克而瑞能給出這樣的上漲預期，這多少也有鎮定人心的作用。

其次，“碧萬恒融”前9月銷售額有重大突破。房企在9月的銷售業績可圈可點，不過對內房板塊有舉足輕重作用的“龍頭三劍客”即恒大、融創、碧桂園（02007）的表現更加亮眼。

根據克而瑞的統計，碧桂園、萬科前9月的銷售額分別為4276.7億元人民幣(下同)、3947.8億元。中國恒大則在10月3日公告其前9月銷售額為3660.3億元。在單9月份，這三家房企的銷售額分別為482.7億、417.4億、443.5億(公告數據)，處於月度銷售額高位，也為“金九銀十”開了個好頭。

圖片數據來源：克而瑞

更為重要的是，上述房企前9月銷售額帶來幾個重大突破：

a、中國恒大前9月銷售額逼近其2016年全年3733.7億元的銷冠記錄；

b、碧桂園、萬科已分別突破各自2016年3088.4億元、3647.7億元的銷售額；

c、 碧桂園創下房企銷售最高記錄。碧桂園前9月銷售額突破4000億大關，中國房地產首次有房企銷售額突破4000億。

在房企前三甲業績創新高之時，融創中國的表現也十分勇勐。自融創中國前6個月的銷售額挺進千億銷售梯隊後，根據克而瑞的統計，其前9個月的銷售額已經突破2000億大關至2044.3億元，將原本排在其前麵的綠地集團甩在身後，進階排行榜第五的位置。從銷售額的增速來看，融創中國正在提速衝進前三甲的陣營。

再次，“定向降準”掀波瀾。就在房企9月銷售捷報頻出之時，9月30日央行宣布的“定向降準”政策也令樓市興奮起來，對於該政策是否利好樓市也成了熱議的話題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房地產領域來看，該政策對於房地產業務沒有直接的關聯，但因為商業銀行的貸款政策對房地產業務有很大的關聯，所以實際上要警惕此類貸款資金變相流入房地產領域，後續對於專款專用的政策思路必須強化。

而在一些業內人士看來，這一政策利好銀行業，能支持實體經濟的發展。而當實體經濟好了，購房者的能力提高，依然利好樓市。

所以雖然央行宣布的這一“定向降準”是從2018年開始實施，但許多內銀股、內房股的投資者都願意提前為此買單，助推板塊股票上漲。

最後，大型優秀房企的土地資源優勢愈發凸顯。房企在銷售業績上競賽之時，也在土地市場上激烈“拚殺”。畢竟土儲是房企的命根子，“得土儲者得天下”，充裕的土儲量能支撐房企的後續業績，也就間接成了股價上漲的推手。

根據中國指數研究院統計的《2017年1-9月全國房地產企業拿地排行榜》來看，“碧萬恒融”更有土儲優勢。

拿地金額排在前五的分別為碧桂園1664億、萬科1271億、保利地產1112億、中國恒大813億、融創中國776億。而拿地麵積排在前五的分別為融創中國6659萬平方米、碧桂園4575萬平方米、中國恒大2932萬平方米、萬科1973萬平方米、保利地產1568萬平方米。

根據中國指數研究的解讀，TOP10企業1-9月拿地總金額高達8634億元，占TOP50企業的51.0%，大型優秀房企的土地資源優勢愈發凸顯。

布局一二線的優質標的被看好

在看到內房股漲勢喜人之時，也要警惕風險。

中金公司在10月策略報告中指出，維持房地產板塊盈利預期不變，但預計10月份板塊整體將出現回調。板塊調整期內，建議賣出年初至今股價漲幅較大或布局三、四線城市的標的，但中長期維度下建議逢低納入集中布局一、二線城市的優質標的。

中金公司看好布局一二線城市的優質標的，其實無論是在銷售還是在拿地方麵，一二線城市的優勢開始重回業界視線。

除了9月銷售業績向好之外，上述克爾瑞的統計還指出了房企銷售額的一個重要變化：受到熱點城市限購、限售政策加碼的影響，TOP100房企三季度總體銷售規模低於二季度的水平。

在克而瑞看來，一方麵，盡管政策環境趨嚴，但所謂“行業差、龍頭好”，在行業集中度不斷上升之中，在目前低庫存的環境下，對上市房企、尤其是龍頭房企是極佳的機遇。

而另一方麵，由於三四線城市不確定性較大，政策調控仍將持續升級，政策風險不容忽視;另外，經過一輪上漲，一些主要的三四線城市土地價格已經接近二線城市的價格，對拿地企業來說可能蘊含著一定風險。相反，經過一輪調整之後，未來需求穩定的一二線城市的投資性價比重新顯現。克而瑞建議，一二線城市仍然是房企的布局重點。

其實，一二線城市一直是房企投資拿地的重點，這點從中國指數研究院對房企拿地的統計結果可以看出。

圖片數據來源：中國指數研究院

數據顯示，2017年1-9月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交10760億元，同比增長16.9%;規劃建築麵積TOP10城市成交20083萬平方米，同比增長37.2%。其中，北京以1847億元的成交總價繼續保持冠軍位置，同比上漲315%;杭州和南京市場依舊火熱，並分別以1619億元與1265億元的成交總額占據榜單第2、第3位;成都以701億元的成交總價擠進榜單前十。

綜上所述，港股10月開門紅，在房企銷售業績、個股利好消息等因素刺激下，後續上漲動力也十分強勁。但在港股大牛市之下，對個股的選擇上還需仔細斟酌。

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最後更新：2017-10-08 18:18:01

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