581      股票

集體狂奔，誰製造了內房股罕見大牛市？A股地產股即將確定方向

原標題：【複盤】恒大、融創、碧桂園、佳兆業、富力集體狂奔，誰製造了內房股罕見大牛市？這些指標透露，A股地產股即將確定方向

港股牛市仍在繼續，內房股則是最大贏家。除了中國恒大和融創中國兩隻大牛股被人津津樂道之外，近期連創新高的內房股也不在少數。9月21日，內房股繼續表現強勢，佳兆業集團股價大漲20.46%，今年以來漲幅達303.85%；此外，中國恒大，龍湖地產、越秀地產、綠城中國、首創置業、雅居樂集團等股價悉數上漲。

今年內地資金加速南下是推動港股走強的主要原因。港股本身的估值優勢對內地資金吸引力較強，加上地產股基本麵改善，更是錦上添花。內房股作為港股中的估值窪地中的窪地，更是成為資金配置的首選。

近6000億港元南下淘金

今年以來香港股市領跑全球主要市場，恒生指數上漲近30%，同期上證綜指和深證成指漲幅不足10%。港股地產板塊漲幅遙遙領先，內房股表現最為搶眼，融創中國、中國恒大頻創新高，漲幅在500%左右，成為近期市場關注熱點。

內地資金加速南下是港股走強的重要驅動因素。自2014年末滬港通正式開通之後，兩地互聯互通政策力度不斷加強。去年8月深港通推出前夕，監管層正式取消港股通總額度限製，市場迎來重要轉折點。隨後不久保監會放行險資投資港股，作為長線資金，港藍籌股的低估值高股息率對險資的吸引力不言而喻。去年11月末證監會發布公告，正式宣布深港通於12 月5 日開啟。

一方麵利好政策持續加碼，另一方麵內地資金有較強的境外資產配置需求，而港股作為價值窪地又有較強的吸引力，兩者合力作用下內地資金加速流入港股。統計數據顯示，截至9月19日，今年以來港股通淨流入2116.85億元港元，已逼近去年全年水平。日均淨流入達到12.34億港元，和去年相比增加近2億元。自2014年末滬港通開通至今，累計淨流入5980億港元。

內地資金成為港股市場重要增量資金，同時對港股的影響力不斷攀升。滬港通成交額占恒指成交比例持續走高，2016年這一比例為5.12%，今年隨著內地資金加速流入，該比例增至9.86%，9月更是升到11.16%，上漲近6個百分點。

港股通資金淨流入（單位：億港元）

回顧恒指今年走勢，和南下資金流入趨勢高度一致。去年末深港通開啟不久，港股企穩回升，同期港股通資金密集流入。除今年8月以外，每月淨流入港股市場的內地資金持續在百億元以上。單月資金流入和恒指走勢也表現出較強的相關性，恒指漲幅較高的月份都伴有高水平的資金淨流入。如今年5月和7月，恒指分別上漲4.25%、6.05%，同期港股通資金淨流入都在300億港元以上，較平均水平高出近百億。

除資金麵因素之外，港股基本麵好轉也是本輪牛市的重要成因。近年來隨著越來越多內資企業赴港上市，內資股的市值占比增至近6成，對港股影響力逐步加深。而今年國企改革和供給側改革初見成效，內地經濟逐步企穩，不少企業盈利得到改善。今年上半年，A股上市公司淨利增速創五年來新高，即是最好的佐證。近期方正證券研究結論也顯示，近年來內地經濟走勢是決定港股走勢的重要因素。究其根本，在於企業經濟效益的改善給港股上漲提供支撐。

內房股是窪地中的窪地

香港股市作為成熟市場，一直具備較強的估值優勢。以去年末數據為例，恒指平均市盈率僅有11.14倍，低於其他全球重要股指的估值水平。而地產股又是港股板塊的價值窪地，是估值最低但股息率相對最高的板塊。這在一定程度上能解釋本輪地產股的飆漲。

統計數據顯示，截至去年末，港股房地產板塊動態市盈率為8.36倍，同期申萬房地產板塊估值為22.10倍，二者差距顯而易見。與此同時，港股地產股平均股息率為5.44%，同期A股地產股股息率僅為1%左右。港股地產股的低估值優勢可見一斑。

具體來看，不少內地知名房企都處在低估值、高股息的境地。典型如2016年末融創中國市盈率不足9倍，股息率為4.51%。雅居樂集團市盈率為12.85倍，股息率高達11.39%。富力地產、合景泰富市盈率不足4倍，股息率超過10%。萬科、龍光地產等股息率也在5%以上。和同等規模的A股房企相比，這些內地龍頭企業在港股市場被嚴重低估。

除了股價便宜之外，房企基本麵走強也是支持股價上漲的重要因素。官方公布的房企景氣度指數連續兩季保持高位，分別為111.4點、112.8點，處在偏高景氣水平。該指數由國家統計局公布，95-105點之間為適度景氣水平，超過105即為高景氣度水平。

從該指數走勢來看，雖然行業麵臨嚴厲宏觀調控，但對房企影響有限。去年以來該指數一直在95上方，處在適度景氣水平，且持續攀升至今年的較高水平。究其原因，雖然整體上房企銷售麵積和銷售金額同比下滑，但三四線城市去庫存成效顯著，銷售額和銷售麵積同比上升，不少房企從中受益。

房企銷售數據也喜報頻傳。據興業證券統計數據顯示，主要上市地產公司 1-8月份的銷售表現依然好於行業平均水平，累計合約銷售金額和銷售麵積的同比增速為51.7%和32%， 遠高於行業的17.2%和12.7%。在本輪港股行情中漲幅較高的融創中國、碧桂園和龍湖地產，合約銷售金額同比增幅分別為118%、112%和105%，合約銷售麵積分別同比增長99%、89%和101%。

恒大、融創緣何領漲

內資地產股獨領風騷，值得注意的是在港上市的近百家內房股中，融創中國、中國恒大等漲幅近500%，萬科、綠地等漲幅尚未翻倍，甚至有部分個股出現下跌，是哪些因素造成了個股表現差異巨大？

通過研究個股漲幅和估值、業績、成長性等變量之間的關係，得出以下結論：

一、港股通標的表現優異。據不完全統計，內地在港上市近百家房企中，占比約4成的港股通標的幾乎全線上漲，近三分之一個股漲幅翻倍，平均漲幅為108%。非港股通標的平均漲幅約為20%，僅有眾安房產、時代置業等幾隻個股漲幅翻倍，約三分之一的股票下跌。

二、龍頭企業備受青睞。從個股漲幅來看，上半年營收規模在百億以上的內房股更受資金青睞，平均漲幅為168%，遠超過板塊整體漲幅。數據分析也證明這一結論，個股漲幅和上半年營收、淨利潤規模強相關。一方麵龍頭個股穩定性好，抗風險能力強。另一方麵，在嚴格限購限貸的政策下， 中大型上市地產公司逆勢擴張，資金、品牌優勢明顯， 以遠高於行業平均水平的增速擴充規模，行業集中度大幅提升 。

三，盈利能力越強漲幅越高。從相關係數來看，個股漲跌幅和淨資產收益率水平強相關，且在統計意義上顯著。具體到個股來看，中國恒大上半年淨資產收益率水平高達25.92%，佳兆業、碧桂園、龍光地產等也在10%以上。港股市場機構投資者占比較高，換手率居全球低位，投資理念較為理性，業績是其關注的主要因素。

四、高成長性地產股受關注。如上文提到，地產行業進入白銀時代後加速洗牌，龍頭企業市占率不斷提升，最終體現在業績增速上。因此業績增速越高的公司，意味著較強的擴張潛能，在上半年股價獲得較高漲幅。同時，高成長性也是機構投資者關注的重要指標之一，分享企業增長的紅利也是投資收益的重要來源。如明星股融創中國近年來擴張迅勐，通過兼並、收購殺入一線城市，上半年淨利同比暴增近16倍。中國恒大也是激進型房企的典型代表，上半年淨利同比暴增近7倍。

同港股地產股大漲形成鮮明對比的是，A股的地產板塊年內一直沉寂，直到近一個月才開始小幅反彈。申萬地產板塊近1個月上漲約13%，萬科A最高上漲近5成左右。除萬科A之外，其餘漲幅居前個股都是中小型地產公司，保利地產、綠地控股等龍頭漲幅都在個位數。

值得注意的是，目前國內龍頭房企估值都在十幾倍左右，已具有一定優勢。與此同時，內房股在港股的估值已得到不小的提升，如融創中國最新動態市盈率已漲到35倍，中國恒大也增至15倍，和內地地產股相比優勢不再。伴隨著基本麵的改善，A股地產股有望迎來一波升勢。

總體來看，兩地市場加速互聯互通，為內地資金投資港股提供了合理、暢通的渠道。隨著國內財富增加，加大境外資產配置比例是大勢所趨。港股低估值、高股息率的優勢是內地資金出海的首選之地。而內資地產股作為估值窪地，更是受到資金青睞，開啟波瀾壯闊的升勢。經過上半年的大漲，內資地產股已積累一定漲幅，和A股龍頭個股相比，估值優勢已不明顯。

未來隨著兩地市場進一步開放，機構資金有望進一步南下增大港股配置，價值窪地將逐漸縮小。值得警惕的是，內地資金投資手法長期較為激進，或將在一定程度上推升部分港股估值。

最後更新：2017-10-08 09:20:08

  上一篇： A股主題投資機會多多，險資密集調研謀布局，中小創意外頗受青睞！

  下一篇： A股吸金妖王已現，主力資金千億搶籌，目標價65元，開啟漲停潮