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建長效機製穩房價 堅持“房子是用來住的”定位
房產調控這五年
這個秋天，樓市傳統的“金九銀十”如約到來。不過，在嚴調控效果逐漸顯現的背景下，業內人士大多持審慎態度，認為此次“金九銀十”很可能出現成色不足的情況。
9月中旬，北京再次提高首套房貸利率，部分銀行上浮5%~10%，個別銀行甚至上浮20%，而這已經是年內第6次上調了。政策的持續收緊不外乎透露出穩定樓市，平穩發展的基調。
根據各機構統計的數據來看，8月，商品房成交同比繼續維持較大幅度的下滑，一二三線城市成交增速全麵下降。其中，30 大中城市商品房成交套數138970 套，同比下降38.92%，跌幅基本與7月持平；成交麵積1454.47 萬平方米，同比下降40.69%，跌幅擴大0.86 個百分點。值得注意的是，一二線城市成交套數與麵積同比增速比上月有所下降，但三線城市跌幅有所收窄，且一線城市成交同比跌幅遠高於二三線城市。
同時，申萬宏源發布數據顯示，8月房地產板塊雖然單月漲幅0.22%，相比7 月略有提升，但仍舊繼續跑輸大盤。“這說明了政策調控的效應還在繼續顯現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“金九銀十”強勁反彈的可能性不大，但開發商在壓力較大的情況下，可能會采取加快推盤節奏或者降價的做法來完成年度銷售目標。
《中國經營報》記者參考此前的幾輪調控，發現房地產行業由上漲過快進入平穩周期時房價一般經曆“漲得快、漲得慢、略有回調”三個階段，而目前尚處於第二階段。這也意味著，調控政策持續不放鬆，價格的滯後效應開始顯現。
房子是用來住的
去年底，中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製，既抑製房地產泡沫，又防止出現大起大落。
有業內人士分析，這是繼“930新政”關於對首套房再啟“認貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年水平而導致房價再次暴漲之後的有利回調。
的確，去年以來，陸續有媒體爆料稱，有不少公司將上市時募集的資金改變用途或把超募資金用於炒房，還有的將上市公司資金投向房地產私募基金，甚至有些公司直接收購房地產企業或向原先持股的房企增資。樓市高燒不退，炒房賺到手軟，有數據統計，超三分之一的上市公司半年利潤竟不如炒房收益。
業內人士分析，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一具有現實針對性和指導性的口號頒布之後，無疑將房地產業定位為支撐經濟社會發展的民生產業，有助於擠出泡沫，促進市場健康平穩發展。
對此，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《中國經營報》記者，“這意味著決策層進一步明晰了我國房地產市場的定位，強調房地產發展的首要目標是實現‘住有所居’，讓住房回歸其居住屬性。”
在春節前後全國房價迎來的又一輪暴漲之後，一係列調控效應開始出現端倪，隨後，北京出台了“317新政”，堪稱“史上最嚴”房地產調控政策，基本將所有市場化住房都納入到限購範圍內，並使商品住房限購政策得到進一步完善。
“317新政”開啟了新一輪的調控風暴，自此，全國各地的樓市調控政策都持續發力，甚至掀起三輪四輪的政策加碼。多維度的政策組合拳，不僅招招劍指投資投機炒房，讓投資客再無政策漏洞可鑽，樓市顯現出大幅降溫趨勢，房子也終於向著居住屬性逐漸回歸。
五年持續調控目標：穩房價
十八大之後，“加速城鎮化進程”的信號為房地產發展堅定了信心，但保障房建設的完善和調控政策不鬆的信號又在一定程度上扼住房價上漲的咽喉。一方麵，中央政府堅持調控不鬆，另一方麵，市場出現了回暖跡象。
回望2013年樓市，可謂是調控政策步步升級。2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即“國五條”，這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新國八條”。
國家統計局2013年的數據顯示，當年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅價格同比漲幅超10%。而根據中國指數研究院發布的數據，到11月，北上廣深四大一線城市新建住宅樣本均價同比增幅分別為28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。但包括溫州、鄂爾多斯、東莞等在內的三四線城市，樓市卻呈現出另外一番情形，與最高點相比，溫州、鄂爾多斯等地房價已經“腰斬”。
到了2014年，“新常態”成為中國經濟發展的代名詞。2014年中國房地產市場以5月份為界，呈現迥然不同的“風景”：5月份之前，延續上年的高歌勐進；5月份之後，“新常態”的重要特征之一開始顯現，即從高速增長轉為中高速增長。
數據顯示，2014年1月~11月份，全國房地產開發投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速比1月~10月份回落0.5個百分點；全國房地產開發企業土地購置麵積29736萬平方米，同比下降14.5%。雖然房地產投資增速等核心數據出現放緩跡象，但實際的總體增量依然可觀。
2015年房地產政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬鬆政策頻出，改善行業運行環境促進市場平穩向好。中央多輪降準降息降首付，擴大需求、促進消費、去化庫存，並調控土地規模結構，加強保障房貨幣化安置。
在多輪政策組合刺激下，樓市持續回暖，但中小城市庫存壓力仍然嚴峻。直至年末，中央多次表態化解房地產庫存，未來政策仍有望繼續放鬆。同時隨著房地產長效機製的建立健全，戶籍製度改革、土地改革、房產稅等製度開始穩步推進，不斷激發房地產市場化活力，實現市場平穩健康發展。
而回顧2016年限購限貸不斷升級的政策，可以發現，原本“寬鬆”的一年變得越發收緊。前半年在經濟下行壓力和庫存水平較高的背景下，房地產政策相對寬鬆，降準、降息、降稅、降首付頻繁上演。在降庫存係列政策的刺激下，部分熱點城市出現樓市過熱現象。從四季度開始，房地產政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出台新政以控製房價、地價過快上漲。全年前鬆後緊的政策走勢明顯。
對此，倪鵬飛總結道，“調控一直在進行，總體上來看還要持續相當一段時間。可以先通過行政等方麵的措施使房價穩定下來，再逐步建立長效機製。”
長效機製逐漸形成
最近以來，北京、上海等一線城市紛紛公布五年供地計劃並大力增加年內供應，此外，熱點城市的住宅也在加速入市。
記者查閱統計數據獲悉，本輪調控以來房地產市場呈現銷售逐步降溫、房價增速放緩之勢，並未出現“大起大落”。而除了傳統的抑製需求的調控手段，租售並舉等代表的長效機製也開始起步，這將有助於穩定房價預期。
對此，業內人士表示，改變租售結構、增加長租房的政策如果能落實，真正建立起規範的租賃市場，長期來看能改變市場供需，將房價上漲衝動在未來三五年抑製住。
不過，也有資深地產業分析師認為，租售並舉政策還需要較長時間看到效果。“實際供應要量大到一定程度，大多數人能享受到，需要一定時間。另外政策落地，租售如何同權，實際能享受到權利需要落實。”
住房和城鄉建設部辦公廳原主任、中國房地產業協會原副會長朱中一亦看好租賃住房市場的發展，他對《中國經營報》記者表示，“今後隨著住房租賃市場的發展和規範，租房的比例也會提高，開發企業、中介機構，甚至物業管理企業都可以找到配套服務和運營的商機”。
對於如何建立長效機製，倪鵬飛則表示：“一方麵，三四線城市要繼續去庫存，另一方麵，一二線城市又要抑製投資投機，這從根本上也是要求完善長效機製。如此一來才能解決問題，實現房地產的穩健發展。”
(原標題：建長效機製穩房價 堅持“房子是用來住的”定位)
最後更新：2017-09-24 05:32:47