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业内人士热议：房地产“金九银十”到底还有没有？
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尽管楼市成交量还在低位徘徊，但银行贷款额度仍持续紧张，从整个8月份来看，全国首套房房贷平均利率再创新高。据融360大数据研究院选取的66家银行位于全国35个重点城市的533家支行数据显示，8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比上升2.47%，同比上升15.35%。
“从全国来看，目前首套房利率主要集中在基准上浮5%-10%的水平，当上浮情况相继落地各城市后，利率将会趋于平稳状态。受市场调节以及供求形势的变化，预计房贷利率暂时不会再度出现大幅上升的情况。”融360分析分析师昨日告诉《证券日报》记者，若在无明确指导政策规定的情况下，首套利率过度上浮亦是不合理的，将会在一定程度上破坏市场平衡，引发市场新的不良反应。
易居研究院研究员赖勤昨日对《证券日报》记者表示，8月份市场延续降温态势，一方面“五限”的严厉政策管控，引导此前过热的楼市回归正常，并且楼市调控政策没有明显放松迹象；另一方面，以房贷利率上浮为代表的金融环境收紧，也使得成交量受到影响。预计9月份市场交易继续趋弱，传统的“金九银十”盛况难再。
但在太平洋证券房地产行业分析师周炯看来，今年楼市“金九银十”并不悲观。
周炯认为，对于一二线城市来说，目前影响销量最大的因素仍然是供应量，即房企的推货量，而需求端依然强劲，且供求矛盾突出。虽然受制于限价政策调控影响房企获取预售证仍存难度，但大部分主要布局于一二线城市的房企，或迫于上市公司业绩压力，或迫于自身现金流压力，都将主动增加推盘，因此，一二线楼市的成交量将获得一定支撑；对于三四线城市来说，这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰，在一二线城市政策暂时不会放松的背景下，仍将持续一段时间。也就是说，楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。
【监管严查】
监管层严查消费贷流入房地产 首付贷卷土重来
虽然房地产执行了史上最严的限购限贷政策，然而炒房者并没有罢休，如今又一次找到了新途径，那就是通过银行消费贷套出资金，用于购房首期款，轻松突破楼市调控政策，“首付贷”再出江湖。
今年以来，银行的消费贷款呈现猛增，今年前7个月新增已经超过去年全年，对此，海通证券首席经济学家姜超称，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分，去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成。
这引起了监管部门的高度关注，《华夏时报》记者获得一份中国人民银行深圳支行的风险提示，称“近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响”，并要求加强个人消费贷款管理。此外，《华夏时报》记者还了解到，9月5日北京银监局也发文，要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
按规定购房首付款应为自有资金，防止买房杠杆过高造成风险，但首付贷通过银行消费贷再次卷土重来。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，首付贷需要综合整治，不仅仅是银行做好入口管理，还要对P2P平台、地产中介、房地产商共同加强管理。
消费贷流向房地产
不久前，北京的张先生从3家银行申请到了多笔消费贷，合计100多万元。“都是银行主动与我所在的单位联系的，上门来办理消费贷，今年以来上单位推销消费贷的有一家国有大行、一家股份行和三家城商行，单位很多同事都申请了贷款。”
张先生说，从他周围同事来看，买房是最常见的用途。“我申请的贷款有一部分借给了一位同事买房，当然同事自己也贷了消费贷用于买房。一般大家还是比较谨慎，除了买房，几乎没有把钱拿去做别的投资的。”
目前银行房贷按揭利率为基准利率上浮5%、10%上下，但消费贷利率一般上浮20%、30%，利率要比房贷高出一大截，因此银行个贷经理推销起来更加卖力。消费贷包括信用贷和抵押贷，信用贷只要有稳定的收入和工作即可，抵押贷则需要房子作抵押。
本报记者拿到一家城商行的产品宣传页，该行提供三类信用消费贷产品，主要面向公务员、事业单位正式在编人员、金融、电信、烟草、电力等正式在编人员，申请时需要提供本人身份证，公积金查询记录以及其他辅助材料，三类产品的额度均在30万-50万元左右。张先生和其同事正是通过这种信用贷款，获取了每笔数十万的贷款，且基本上都是用于购房款。
除了张先生申请的信用类消费贷款，另外一种就是炒房者已有房且房本在手，拿房本去做抵押贷，这种消费贷金额更大，一线城市的房子可以做到数百万甚至上千万。
记者到银行咨询如何用房子抵押贷款，并用作二套房“首付贷”。一家国有银行深圳某支行个贷经理详解道，“如果有房子的话，抵押贷很方便，一般可以贷到七成，比如1000万的房子，可以贷到700万。以个人房子作抵押，再以公司名义申请贷款，钱打到公司账户，再拿去用就可以了。”
对于消费贷用于购房，房地产中介则显得更加随便，深圳一家地产中介售楼经理对本报记者打包票，“银行抵押贷、信用贷都可以做，很多客户都这么做，大部人都用作首付款。如果抵押贷首付款不够的话，还可以将房子作‘高评’处理。”所谓“高评”，就是房子评估的时候，想办法价格评高一些，这样抵押贷款可以得到更多资金，从而买房、炒房不受资金掣肘。
消费贷暗中流向房地产，贷款数据已经给出了答案。今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。
姜超进一步分析称，消费性贷款和公积金贷款合计占了居民中长期贷款的八成以上，相应的经营性贷款比重在2014年以来则从17%降至当前的13%。居民消费性中长贷和公积金贷款的最主要用途均是购房。
监管层已经注意到这一风险，中国人民银行深圳支行在上述金融风险提示中还称，商业银行应审慎发放个人其他消费贷款，要认真审核借款人申报的消费贷款用途。北京银监局下发的《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》也称，下一阶段北京银监局、人行营业管理部将视银行业金融机构自查情况，有针对性地开展专项检查，对于检查发现的问题，依法依规，从严处理。
“偷渡”路径
银行的消费贷有严格的审核规定以及资金流向监控，那么是如何流向了房地产市场呢？
一家股份制银行北京分行的个贷人士向《华夏时报》记者解释，按照规定，消费贷是不允许被挪作他用的。银行也有一系列的规定，比如大部分的消费贷都是委托支付，只有在见到合同之后，银行才直接转账给商家，用于装修的就直接打给装修公司，用于个人经营的贷款也必须是打给有业务关联的企业。
然而，事实上又如何呢？“在这种情况下，有可能存在用户伪造合同来套现。另一种情况下，消费贷款审批后直接打在用户的银行账户里。这时，消费、转账等操作，包括ATM取现后，存入他行的同名账户等，也都可以监测到的，但如果ATM机取现后直接花掉，就无法监控了。”上述个贷人士称。
上述深圳地产中介售楼经理进一步透露，“如果消费贷直接打到个人账户，A银行申请的消费贷要把资金从A银行取现，再存到B银行去作首付贷，不在同一家银行操作就可以了。”
而一家股份制银行深圳个贷人士则建议，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭贷款审批下来之后，再去申请消费贷，把首付款还给别人。虽然这样做兜了一大圈，但规避了监管审批，不过本质上还是将消费贷变成了首付贷。
“只要觉得用户有还款能力，有些时候为了业绩，银行对于用户伪造合同等情况也是睁只眼闭只眼。”上述股份制银行北京分行个贷人士称。
目前，北京、深圳已经相继抡起了消费贷监管的大棒，那么究竟采用何种措施，才能更加有效地杜绝首付贷，从而防范房地产、金融风险的灰犀牛呢？
“商业银行办理住房按揭贷款的时候，要加强对购房首付资金的审查，尽量做好入口的把关，如果来自其他借贷领域要加强监管、审查，就不能审批通过。对于提供首付贷的互联网平台，要加强监管、整治的力度；对于房屋中介机构、房地产开发商，总是明里暗里想做这样的事情，也要加强对他们的管理。” 董希淼认为，必需打监管、整治的组合拳。
刀口舔血
按照规定，购房首付需自有资金，不允许从金融机构拆借，这是为了控制房地产的杠杆与风险。
一位深圳金融管理部门人士称，一旦首付都是借贷而来，金融机构的风险大增，同时也容易助长房地产市场泡沫。同时，一般银行的消费贷都是三、五年短期贷款，那么购房者短借长用，容易造成个人流动性风险，最终风险也在银行等金融机构。
2016年3月，深圳等城市也严厉打击首付贷，控制杠杆加大的投机行为。当时首付贷主要从网贷平台等民间金融渠道流入，而今又从银行撕开了一个口子，借消费贷之名行首付贷之实。
但是今非往昔，居民的杠杆已加无可加了。姜超在上述报告中称，如果考虑到长短期贷款、住房公积金贷款，我国居民部门债务占GDP的比重2017年7月已经突破了53%，如果按照当前速度扩张，到2017年底预计将达到56%左右。
我国居民进一步加杠杆的空间还有多大呢？“衡量居民部门的偿债能力，还要考虑居民部门分配到了多少可支配收入。美国收入分配主要倾向居民部门，但我们则倾向政府和企业部门，导致我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，美国当前仅有106%，日本的这一比例从上世纪90年代以来基本都低于100%，再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，我国居民加杠杆的空间已经不多。此外，目前我国居民净存款比2016年初缩水了16%，已降至2013年初水平，也意味着居民举债空间并不大。”姜超分析称。
董希淼呼吁房地产信贷实施差别化政策，根据购房区域、主体不同，综合运用手段，既调控总量又调整价格，一是合理确定银行个人住房贷款总量；二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平；三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件；四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。（来源：华夏时报）
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中报房地产镜像：1160家公司卖房套现 26家清仓式抛售
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严格的限购叠加“租售同权”新政，2017年的房地产市场风向变得更加微妙。高位套现的上市公司，或许预示着产业资本的态度。“局中人”房企则在“去化”和“拿地”间拿捏着平衡。而租赁时代如何拿到入场门票，已成为其最新的挑战。
近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。进一步数据显示，多达26家上市公司对房地产进行了清空式处理。（推荐阅读>>>118家房企存货逼近4万亿 跌价准备最高增幅达3倍）
在楼市涨得正嗨之际，昔日的购房大军——上市公司正在悄悄步入“卖方阵营”。随着中报的披露完结，上市公司对所持房地产的一举一动也暴露出来。
当卖房保壳、卖房增业绩成为一种热流，越来越多的上市公司选择这种简单直接的方式。数据显示，1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%。
这也意味着，近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。进一步数据显示，多达26家上市公司对房地产进行了清空式处理，不过21世纪经济报道记者统计发现，上市公司清空总量绝对数并不大，仅有24亿元。
近八成公司砍减
在房地产黄金时代，不少非专业地产上市公司将闲置资金甚至变更募资用途跨界投入波澜壮阔的房地产。而眼下，随着楼市步入白银时代，无力承受资金压力乃至亏损的上市公司纷纷卖房套现，以期高价套现改善经营。
数据显示，有106家上市公司投资性房地产的砍减比例超过10%，有42家则超过50%。
比如海航基础(600515.SH)、华鑫股份(600621.SH)、力帆股份(601777.SH)、摩登大道(002656.SZ)等去年末的投资性房地产分别为65亿元、8亿元、4.85亿元和3.5亿元，而今年年中分别骤降为14.75亿元、3.6亿元、1.9亿元和0.29亿元，降幅均超过50%。
从砍减的途径看，多数上市公司是通过出售子公司股权的方式进而连带将投资性房地产一起剥离，比如摩登大道、*ST嘉陵(600877.SH)(600877.SH)、东方市场、浙数文化等，而这些被剥离的子公司多数并非专门从事地产业务。
昔日的“买房大军”为何成为今日的“抛售主力”？
“从房地产市场趋势来看，近两年楼市异常火爆，房价持续上涨，买房的上市公司受益匪浅，相关资产价值快速上升。”9月7日，同策咨询研究总监张宏伟指出，不过楼市也是瞬息万变，在严格的调控下，今年下半年进入了新一轮调整期，因此上市公司持有的房产面临价值缩水的风险。从资产保值的角度讲，上市公司抛售房产是为了保证资产价值不会受到楼市调整的影响。
从上市公司给出的卖房理由看，五花八门，主要是重组置出资产、改变用途、战略升级、优化主业结构、政府征收、改善经营状况、降低财务风险、缓解短期经营压力等。比如华鑫股份等是以重组账面投资性房地产置出及子公司减少，力帆股份则是因北碚梨园村房屋被征收所致。
“这轮上市公司大部分卖房的明面理由是盘活存量资产、优化资源配置，其实暗含的动机是保壳、保业绩，手头紧的则想卖房保命。”张宏伟指出。
比如*ST嘉陵上半年通过出售嘉陵车业等子公司股权进而导致投资性房地产减少80%，上半年实现盈利7529万元暂时成功保壳；S*ST前锋上半年则出售了北京一套投资性房地产，导致这项指标减少34%，今年上半年其微亏166万元；而摩登大道则是因为战略升级考虑、改善经营状况、缓解短期经营压力、降低财务风险等出售了控股子公司股权，导致投资性房地产大减超90%。
“严格讲，我们不算直接出售房产，而是处置子公司股权的同时导致投资性房地产减少，产生的投资收益已在半年报体现。”摩登大道证代刘洁表示。
去年，摩登大道大亏2.87亿元，今年上半年通过出售连卡福(衡阳)商业广场有限公司等子公司股权，净利润骤增至1.05亿元，但其扣非后净利润仅有144.85万元。
26家公司清空
值得注意的是，一些上市公司清空式减持了手中的投资性房地产。
数据显示，今年上半年，共有26家上市公司清空投资性房地产，比如红豆股份(600400.SH)、浙数文化(600633.SH)、闻泰科技(600745.SH)等清空规模均超过3亿元；天坛生物(600161.SH)、新奥股份(600803.SH)等清空房产的规模也均超过3000万元。
其中，红豆股份2017年上半年末的投资性房地产从2016年末的9.56亿元骤降为0，主要是因为出售控股子公司红豆置业股权后产生的影响。2017年3月，红豆股份将红豆置业60%股权转让给红豆集团，转让价款为8.2亿元。通过该重大重组，红豆股份从“服装+地产”双主业结构变为服装。
值得注意的是，今年上半年，红豆置业男装营业收入为7.74亿元，而房地产业务营业收入高达7.77亿元，占据了其整个营业收入的半壁江山。
“我们对红豆置业的处置是基于长远的角度考虑，未来将专注于男装业务。地产业务的营收虽然目前占比较重，不过土地成本趋高、宏观调控趋紧、资金压力较大，因此出售红豆置业减轻了公司流动资金的压力，而且这么多年来地产和服装的双主业模式没有产生有效的协同，所以未来将集中优势资源发展服装业务。”红豆股份证券办人士表示。
另外，浙数文化2017年年中的投资性房地产也归为0，而2016年末这一指标为3.5亿元，归零的主要原因是公司上半年完成21家一级子公司股权出售，接盘方为其控股股东浙报控股；闻泰科技2017年年中的投资性房地产从2016年末的7.5亿元降为0，原因是处置6家子公司，其是通过重组地产商中茵股份上市。
不过，虽然很多上市公司对房产进行了砍、减甚至清空式处置，不过整体减少的金额并不大。
21世纪经济报道记者根据数据统计，投资性房地产减少的1160家上市公司今年年中合计金额为2962亿元，较去年末减少227亿元，减幅7%。其中，26家清空式减持房地产的上市公司减额总计24亿元。
“因为角色特殊，上市公司集体抛售房地产的举动会加速楼市深度调整，因为公司层面抛售房产让利幅度比个人要大很多，并且抛售的欲望比较强烈。如果总量大的话，对市场冲击较大，但目前看总量并没有太大。”张宏伟指出。
成交量锐减加剧楼市分化 上市房企为何耗资万亿拿地？
连续近半年的成交量走跌，使得不少此前涉足房地产市场的上市公司不得不抛售手中现房，试图通过套现改善经营数据。
上海易居房地产研究院9月4日发布《8月住宅成交报告》。该报告显示，8月份50城新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比减少26%。从数据来看，目前已经出现了连续5个月的环比下跌，连续6个月的同比下跌。包括北京、上海和南京等8个城市市场交易相对冷淡，属于跑输大市的类型。
但同样值得注意的是，一方面部分上市公司在抛房求生，另一方面，上市地产商则在疯狂拿地备粮。统计数据显示，房地产上市公司(含港股)前8个月已经耗资超万亿用于拿地。
事实上，楼市调整的变化直接影响着房价的走势，而当前房地产市场前景未明，也使得房企在加剧分化和集中。
成交量连续半年走跌
楼市调控已经数月，当前的房地产市场走势究竟如何？9月4日，易居研究院发布的《8月住宅成交报告》显示， 8月份50城新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比减少26%。从数据来看，目前已经出现了连续5个月的环比下跌，连续6个月的同比下跌。三类城市市场分化，包括北京、上海和南京等8个城市市场交易相对冷淡，不过部分三线城市热度依旧。
8月份，易居研究院方面监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2207万平方米，环比减少1%，同比减少26%。易居研究院研究员赖勤表示，从数据来看，连续多月的环比和同比下跌，说明楼市在逐渐降温，这得益于各地“因城施策”的调控政策，随着政策效应的继续释放，楼市将进一步回归理性。
楼市销售低迷，使得部分上市公司面临较大的资金周转压力，甚至不得不以抛售手中现货为代价来换取现金。
数据显示，1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%。
这也意味着，近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。
据统计上市公司财报， 砍减旗下地产资产的原因主要是重组置出资产、改变用途、战略升级、优化主业结构、政府征收、改善经营状况、降低财务风险、缓解短期经营压力等。
业内专家认为， 此轮上市公司抛售房产的背后的动机其实是保壳、保业绩，手头紧的则想卖房保命。
近日，南京麒麟一个楼面价22353元/平米的“地王”楼盘传出将于本月上旬首次开盘的消息。令人意外的是，其领取的销售许可显示，物价部门核准的均价为2.5万元-2.7万元/平米，这一价格仅比地价高出3000元/平米左右。江宁一家楼盘上周也领取了新一批房源的销售许可，毫无意外，房价“停滞不前”，没有上涨。据最新统计，因限价力度不减，南京至少有13家楼盘一年多来处于“零涨幅”状态。
去年4月15日，经61轮疯狂竞价后，北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区G09地块，楼面价高达22353元/平方米，溢价率163%，成为该区域最高地价。其时业内人士估算，其未来房价很可能会冲破4万元/平米，不久后，开发商也放出“打造科技生态豪宅，精装豪宅价格要卖到4万元”的口风，而当时该楼盘周边房价不过1.7万元-2.2万元/平米。
抛售与拿地
一方面是上市公司在抛售房产，另一方面，又有不少开发企业仍在疯狂拿地备粮。
中国指数研究院发布的统计数据显示，今年1月至8月，全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元，同比增长达到34%。这一数据，足以表明开发商们对未来中国房地产业的乐观心态。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，仅仅是7、8两个月，万科拿地数量已经有44个，耗费金额超500亿元。万科只是开发商们拿地的一个缩影。虽然自去年以来，房地产调控非常严厉，但是部分开发商们仍对中国房地产业很乐观，拿地热情不减。
另据统计，今年前8个月60家房地产上市公司(含港股)已经耗资10327亿元拿地，远超去年同期的6817亿元，同比大幅增长逾五成。其中，碧桂园和招商蛇口拿地耗资均超过1000亿元，两者均较去年同期增长近一倍。
从拿地宗数来看，碧桂园为286宗、万科143宗、恒大105宗、保利92宗、华夏幸福71宗、中国海外60宗，这6家房企属于拿地数第一军团。
此外，华润置地48宗、新城发展47宗、龙湖地产46宗、荣盛发展46宗，这4家房企属于第二军团。绿地控股32宗、中南建设28宗、金科股份26宗、招商蛇口24宗、金地集团24宗、大连万达24宗，旭辉地产20宗，这7家公司属于第三军团。
而就在南京地王降价销售的同时，隔壁的苏州正展开着土拍大战。10宗地块共吸金110.25亿元，其中8宗住宅地块拍出了109.94亿元的价格，4个新地王产生。这8宗住宅地块拍卖过程中，最短进入一次性报价用时37秒，最长进入一次性报价用时50分钟；单地最高总价33.15亿元，最低4.86亿元；最高成交楼面价28861元/平米，最低9142元/平米；最高溢价47.61%，最低13.8%，最多一块地参与一次性报价房企数有41家，战况激烈。
穆迪分析师黄哲指出，严格的调控措施将影响下半年住宅销量，并导致销售增速放缓，预计未来6-12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战。
而北京创高助新会计师事务所分析师黄华认为，房企的分化已经非常明显，中小房企面临生存危机，而资源正在进一步向规模型大房企汇集，这些房企的疯狂拿地行为也彰显了他们对楼市的乐观。（来源：华夏时报）
(原标题：业内人士热议：房地产“金九银十”有没有？)
最后更新：2017-09-09 11:17:43