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美國搶房現金為王：賣一套房隻要三周 房價68個月上漲
摘要
美國房地產經紀人協會(NAR)統計發現，該出手速度創下30年來的最快紀錄。
在美國出手一套房子需要多長時間？3周。
美國房地產經紀人協會(NAR)統計發現，該出手速度創下30年來的最快紀錄。而在5年前，當美國房地產市場還未完全從金融危機中走出來的時候，這個中位數是11周。
位於西雅圖的巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋房地產服務公司(下稱“伯-哈房地產”)經紀人鄒子捷(Becco Zou)告訴第一財經記者，過去一兩年裏，基本上100萬美元以下的房子都是加價搶購的。
“有個客戶看上了一套70萬美元的房子，他加價了1萬美元，結果最後卻是出價排名的最後一個，有12名買家的出價都超過了75萬美元。”鄒子捷說。
根據美國商務部於11月27日公布的最新數據，美國10月份新房銷售量經季節性調整後，年化值為68.5萬套，大幅高於市場預期的62.5萬套，環比增長6.2%，創下2007年10月份以來的最高水平。
而中信證券研究部發布的報告顯示，美國房屋庫銷比處於4~5個月的良性區間，30年抵押貸款利率自去年12月底的高點緩步下滑至4.2%附近，預計美國房地產市場仍可維持溫和擴張，不過高速增長期已經過去。
有意思的是，由於房市供不應求，現金全款成為搶房一大優勢。當地市場也因此出現反轉：越來越多美國人開始用全款現金買房以增加競價中的優勢；以中國人為主的外國購房者則由於外匯管製和投資考量，越來越多選擇貸款購房。
庫存緊張，房價上漲
整體來說，美國房地產如此搶手的原因，是緊張的庫存和相對不錯的經濟表現。
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NAR的數據顯示，美國庫存同比去年10月下降了3.3%，已經連續29個月出現下降。NAR首席經濟學家勞倫斯·雲(Lawrence Yun)表示，房地產供應端的短缺和不斷增長的經濟及就業數據是購房意願高漲的主要動因。據他稱，過去幾年裏，美國每年都會有大約120萬套新住房推向市場，但今年到目前為止，隻有80萬套新房建設完成，和過去相比萎縮不少。
美國榮富地產公司(Long & Foster)CEO戴特威勒(Jeffrey S。 Detwiler)也表示，公司主要覆蓋的東海岸房地產市場均存在短缺情況，供應量同比去年下降了13%~35%，“即使現在的供應量增加10%，市場也能快速消化”。
全球中文國際房產平台居外網CEO勞(Carrie Law)表示，最近美國房市之所以如此火熱還受到哈維颶風的影響，尤其是在休斯敦地區。這場颶風摧毀了當地大量房屋，進一步加劇了供求不平衡的嚴重程度。
由於美國房地產市場的供不應求狀態，在一些熱門的地區，3周的出手時間甚至可被稱為“漫長得異常”。“如果我們3周才賣出一套房子，那麼肯定是哪裏出錯了。”美國波士頓地區的房產經紀人烏米納(Darlene Umina)說，“最近，往往在第一周就可以知道賣家出的價格合不合適。”
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今年9月，卡斯普裏茲克(John Kasprzyk)不到1周就出手了自己在馬薩諸塞州沃爾瑟姆的房子。不到4天，他就收到了11份購房意向書，其中還有一份全款支付的購房意向書，出的價格比他最初的報價高出了4.1萬美元。
根據居外網的統計數據，中國買家最感興趣的投資地區前五位分別是西雅圖、洛杉磯、紐約、休斯敦和波士頓。就購房目的而言，自住的比例占62.4%，投資的比例占51.1%，教育則占14.7%，為了移民而購房的比例僅占3.2%。
雖然總體走勢向上，但美國各地房市冷熱不均的現象依然顯著。熱門的地方呈現長時間的賣方市場，而其他多數州市的市場則按照賣方和買方市場交替的趨勢發展，演繹著美國房地產的慣常周期。
NAR的數據顯示，今年10月美國房價中位數同比去年上升5.5%。居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧告訴第一財經記者：“房價漲幅在4%~6%是穩健上漲區間，目前已經連續68個月上漲。”
美國榮富地產亞太業務總監陳宏明(Eric Chen)告訴第一財經記者，在西雅圖和舊金山等地，市場上的庫存相對緊張，買房的時候加價就很平常。這些地方也向來是華人熱衷買房的地點。根據他的經驗，在北卡羅來納州，一個房子出售通常在24小時內就會收到7~8個買家的報價並支付定金。
“雖然美國整體房地產市場是上揚的，但中部的一些地方就沒有搶房的現象。隨著華人對美國市場的了解，將來這些價格較低的城市可能也會逐漸進入華人的視野。”陳宏明表示，美國總統特朗普上台後，不少人都覺得房地產業不會往下走，因為總統本人就擁有很多房地產，目前對房市樂觀的態度比較普遍。
現金為王
除了支付更高的房價，要想成功獲得心儀的房子，買家還須提前準備好貸款預審批信等資料，並且做好犧牲周末和晚上的準備，隨時投入搶房大戰。但資料準備得再好，也敵不過現金全款支付的競爭力。
過去半年，弗裏曼(Meagan Freeman)和她的男友一直在西雅圖地區尋找價格合適的房子，但她看中的房子幾次都被現金全款買房者搶走。她說，最近2周裏，這種“被搶”情況就發生了3次。這對27歲的年輕情侶表示，他們特地在當地房市已經沒那麼火熱的11月以及不太熱門的郊區選了一處房子，但還是被全款買房者捷足先登。
帶著孩子從北京移民到美國休斯敦，這是嶽華(化名)今年做出的選擇。她告訴第一財經記者，當時在看房的階段，她的出價並不是最高的，但最終憑借全款現金的優勢從十幾個家庭中成功買到了心儀的房子。
今年早些時候，上述波士頓地區的房產經紀人烏米納在賣房的時候不得不站在屋外接待有意向的購房者，因為房子裏擠滿了看房的人。那套房子，她總共收到了18份購房意向書，其中3份為全款支付。
美國房地產數據提供商Attom Data Solutions的數據顯示，2017年美國人現金買房的比例達28.8%，高於去年的28.6%，高出2000年以來20%左右的水平。不過在2011年~2012年，現金買房比例更高，達到了40%的頂峰。
現金買房的情況不隻發生在熱門的地區，還滲透到了那些相對冷清的市場。在美國西北部的愛達荷州首府博伊西，當地中介的數據稱，今年10月有超過20%總價在25萬美元以下的房子通過現金交易，同比去年的15%上漲明顯。博伊西的房產經紀人布朗(Mike Brown)說自己今年看到了大量來自外地的買家：“不少人賣掉了加州、華盛頓、猶他州等地的高價房，然後帶著現金來買價位更低的房。”
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外國人貸款買房增多
維爾馬(Sanjeev Verma)是位於加州中北部的伯-哈房地產經紀人。從印度的軟件工程師轉型成為美國的房產經紀人，維爾馬的客戶和多數華人經紀人一樣，90%也是外國買家。
在最近的上海國際高端房產展會上，維爾馬告訴第一財經記者，他的外國客戶中有印度人、俄羅斯人和西班牙人，但很少有中國人，因此也想通過中國的展會尋找中國買家。他所在的薩克拉門托並非中國買家最喜歡的熱門地點，市場也相對冷清，基本是賣家市場和買家市場交替的情況，並沒有加價或排隊的搶購情況。但他說，自己的業績每年都在以20%以上的速度增長，這兩年的年收入更是達到了6位數美元(約數百萬元人民幣)，是此前軟件師的兩倍。秘訣是，他提供為外國買家申請貸款的服務。
陳(Keith Chen)是位於洛杉磯的加州房產經紀人，他的客戶95%是中國人。他告訴第一財經記者，這兩年業務增長的速度和2015年相比是下降的，原因是外匯管製“錢出不來”。由於貸款受限等原因，95%的中國買家隻能全款買房。
佛羅裏達州的房產經紀人譚雯月(Lena Tan)的客戶同樣以華人買家為主，並且多數買家用全款買房，但她的生意並沒有受到外匯管製的影響，反而增長明顯。她對第一財經記者說，原因主要是兩個，第一，當地的房價和加州、紐約等熱門地點相比較低，租金回報率卻較高，對投資者而言存在機會；第二，她有辦法幫助買家解決外匯的難題。
伯-哈房地產國際事業部高級副總裁塗碩(Peter Turtzo)在上述展會上告訴第一財經記者，受到外匯管製的影響，越來越多的中國人在美國買房時開始申請貸款。目前從外國買家的整體數據來看，差不多是一半貸款買房，一半現金全款支付。為了幫助他們獲得貸款，伯-哈房地產從今年開始與其姐妹公司Homeservice Landing合作，專門為外國人提供貸款服務。
根據特朗普政府目前推出的稅改計劃，未來將限製房屋貸款利率的稅收減免。目前帶息貸款在100萬美元以下的個人能享受稅收減免，但新法案可能把可享受稅收優惠的貸款額度上限調整為50萬美元。因此有人擔心，稅改一旦通過，將對美國房地產高端市場產生負麵影響。但記者接觸的上述經紀人均表示，談及稅改的影響還為時過早，畢竟稅改細則現在還未最終確定，從確定到落實也還會給市場一段反應的時間。
(責任編輯：DF307)
最後更新：2017-12-19 20:09:14