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中國整體房地產泡沫僅30%？
摘要
那麼，接下來樓市會怎麼走？中國房地產泡沫究竟有多大？
當前樓市正處在一個關鍵時期。
自7月至今，從國家住建部到各個地方住建委，幾乎每周都有新政出爐：租售同權、購租並舉、共有產權……越來越多的樓市新名詞、新方案正躍然報端。
樓市調控持續，那麼，接下來樓市會怎麼走？中國房地產泡沫究竟有多大？
正當全國地產泡沫爭辯白熱化之際，8月3日，易居研究院發布的一份報告提出一個爆炸性的觀點：
報告指出，中國一線城市及周邊(也即四大都市圈，同時也可代表中國都市圈)的房地產泡沫化程度，大致相當於日本都市圈1990年前後(房地產泡沫高峰期)的70%.
但全國整體的房地產泡沫程度，應顯著低於日本1990年前後的水平，估計隻有30%左右。
地價增長率/GDP增長率絕對值偏高，
但偏離度略低於日本房地產泡沫高峰期
房價較為合理的1972到1986年，日本全國地價年均漲幅約6.5%，GDP年均增幅約4.8%，地價增長率/GDP增長率約1.35，地價增幅略高於GDP增速；而房地產泡沫期的1991年，日本全國地價增速與GDP增速間的比值達到最高峰的3.15，較房價合理年份偏離約133.3%。
2016年，我國地價增幅較上年同比增長24.1%，GDP增速為6.7%，地價增速與GDP增速的比值達到3.6；而在地價較為合理的2005-2013年間，該比值約為1.6。從絕對值來看，我國地價增速/GDP增速已高於泡沫時期日本的3.15，全國地價確實存在著偏熱；但我國地價增速/GDP增速的偏離度為125%，仍然略低於日本房地產泡沫期133.3%的水平。
圖1 我國土地成交均價增幅與 GDP增幅走勢
(數據來源：國家統計局、易居研究院)
地價指數增幅/家庭收入偏離度低於日本，
但地價增速整體高於家庭收入增長
在房價較為合理的1972-1986年間，日本全國地價平均漲幅約為6.5%，而同期的家庭收入增幅為8.6%，地價指數增幅/家庭收入增幅約為0.8。但在房地產泡沫期，地價的快速上揚並未伴隨收入的明顯增長，1987年地價指數增幅/家庭收入增幅達到3.2，高出房價合理年份約300%。
2016年，我國土地均價增幅24.1%，同期家庭收入增長7.8%，地價增幅/收入增幅約為3.1。地價較為合理的2005-2013年間，地價增幅與家庭收入增幅間的比值為1.3.2016年，我國地價增幅/家庭收入增幅的偏離度約為138.5%，不足日本房地產泡沫期的1/2，但地價增速整體上仍然快於家庭收入的增長。
圖2 土地均價增幅與家庭收入增幅走勢
(數據來源：國家統計局、易居研究院)
地價漲幅/CPI漲幅偏離度不及日本，
但房價地價增速已遠高於一般物價波動
房地產泡沫期的1987-1991年間，日本全國地價快速上揚，1991年的最高漲幅達到14.1%，而消費者價格指數增幅為3.3%，地價漲幅/CPI漲幅達到4.3；而房價合理期的1972-1986年間，該比值僅為1.1。日本全國市街地價格指數增幅/CPI增幅的偏離度達到了290.9%。
2016年，我國土地成交均價快速上漲，同比增長24.1%，而同期居民消費價格指數僅增長2.0%，地價增幅/CPI增幅達到12.1。從曆年土地均價增幅與CPI增幅間的關係來看，在地價合理期的2005-2013年間，土地成交均價增幅與CPI增幅間的比值為5.1.2016年該指標的偏離度為137.3%，盡管遠低於日本房地產泡沫期290.9%的水平，但我國的房價和地價增速已遠遠超過了一般物價的波動，應警惕房價和地價的過快增長。
圖3 我國土地成交均價增幅與 CPI 增幅走勢
(數據來源：國家統計局、易居研究院)
房價收入比偏離度接近於日本，
一線城市房價過快上漲值得警惕
在房價較為合理的1983-1986年間，日本首都圈公寓價格收入比均值為4.4，獨棟價格收入比均值為6.1。而在房地產泡沫期，日本首都圈公寓和獨棟的房價收入比在1990年分別上升至7.9和8.6，較房價合理期分別高出79.5%和41.0%。
2016年我國北上廣深房價快速上漲，房價收入比均值達到22.6，而房價較為合理的2007-2014年間房價收入比均值約為13.0，房價收入比偏離度達到73.8%，接近於日本房地產泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度，一線城市房價的過快上漲值得警惕。
圖3 北上廣深房價收入比均值走勢
(數據來源：易居研究院)
上述四項指標中的房價收入比指標為我國四個一線城市與日本東京都市圈的對比，而我國一線城市房價收入比偏離度要顯著高於全國平均水平。
此外，北上廣深等一線城市的經濟、人口占全國比重也遠不及東京都市圈在日本全國的占比，加之我國幅員遼闊，各地區在經濟發展、城市建設、樓市發展方麵的差異也遠大於日本。上述因素也都不同程度地隱含在其他三項指標中。
綜合考量之後，報告認為：
中國一線城市及周邊(也即四大都市圈，同時也可代表中國都市圈)的房地產泡沫化程度，大致相當於日本都市圈1990年前後(房地產泡沫高峰期)的70%。
但全國整體的房地產泡沫程度，應顯著低於日本1990年前後的水平，估計隻有30%左右。
房地產泡沫何時破滅？
經濟學家馬光遠表示，“地產行業作為支柱產業永遠會存在，因為大家永遠需要房子。”目前地產市場的大周期還沒有走完，短期走勢要看政策，中期走勢要看中國城鎮化的變化，長期走勢看人口轉折點，當人口轉折點到來時，房價不可能扛得住。
至於房價泡沫，馬光遠稱，我們隻知道房地產泡沫遲早有一天會破滅，隻是無法精準預測泡沫破滅的時間。
全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生表示，整個房地產行業的生態發生了明顯變化。長達14年的宏觀調控過後，房地產業已從支柱產業演變為體製改革的痛點，沉澱了大量資金。據其介紹，自2007年至今，我國M2(廣義貨幣)總量增加了120萬億。其中，房地產投資占比巨大。中國房地產業每年的平均投資在10萬億左右，十年就是100萬億。
聶梅生提出，全國金融工作會議對房地產業做出了指導，可分為三個方麵：
一是金融要服務於實體經濟。資本應該進入一帶一路、特色小鎮、大健康養老產業等等。
二是防範金融風險。聶梅生提出，防範金融風險，首當其衝就要防範房地產風險。但她認為，中國不會像日本一樣，出現房地產泡沫破裂的現象。
三是深化金融改革。通過基金、REITs等直接融資融資方式，支持民間資本。
麵對全新的行業和政策背景，聶梅生認為，家政、養老都可能成為房地產的未來天地。中國家政服務業市場已經晉級為萬億級市場，將來可能占GDP比例超過1%。聶梅生預測，家政行業年增速將達到30%，從業人員將達到8000萬人。
中泰證券李迅雷認為，就未來幾年而言，無論是樓市還是股市，趨勢性、整體性向上的可能性越來越小，因為資產過剩是大勢所趨。由於無論是散戶投資者、民營企業還是PE、VC，絕大多數都屬於趨勢投資者，也就是喜好追漲殺跌，故他們一定會對資產過剩這一趨勢起到推波助瀾的作用。
因此，配置核心資產、優質資產和稀缺資產將是今後投資時理性的選擇，但這很考驗人的眼力。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，當前房地產領域麵對交投過熱和庫存高企的局麵，其任務早已不局限於去庫存，而是同時需要有針對性地抑泡沫、去杠杆，這在從去年四季度起的調控政策中已有明顯體現。
房地產開發企業主要融資渠道將繼續呈現不同程度的限製和收緊，或倒逼部分房企將視野重移海外，不過這些渠道同樣麵臨著融資成本提升的現狀。
從房地產市場來看，克而瑞地產研究報告指出，樓市下半年不會出現大起大落，以便為建立長效機製預留較佳的時間窗口期。
預計熱點城市調控政策將貫穿較長的時間周期，短期內暫無退出的可能性，也沒有進一步加碼的必要；房價上漲壓力大的城市將加大土地供應，並將供地計劃真正落實到執行層麵；更多城市將著手培育租賃市場，供地、稅收等環節將給予一係列優惠政策，促進房地產市場由以售為主向租售並舉轉變。
海通證券薑超稱房價上漲高潮已過。
薑超稱，一、二線城市房價已經停止上漲甚至回落，目前已經全麵實施限購限售政策，並大力發展住房租賃市場；三、四線城市房價目前的大漲隻是去庫存的結果，但去庫存以後，三四線城市也將會跟進一、二線城市的步伐，全麵落實房子是用來住不是用來炒的思想。
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(原標題：中國整體房地產泡沫僅30%？ 這篇長圖文終於講透了)
(責任編輯：DF307)
最後更新：2017-08-08 09:30:43