77
卖掉县城资产，去省会买房，迅速！
今天财哥先从一个粉丝的一个问题说起，财哥后台收到一个财粉朋友的留言：
本人现在湖南一小县城开一小店(平时做做微商啥的），36岁，有一娃，日子平淡。目前手上40W。
想利用手上的资产，做一下投资。目前本人想有两个方案。如下
1）：本县房价大概4000左右，以买100平两套计算，总价80W，首付30W左右，可以买两套，贷款50W，每月还大概3000多，出租一套自住一套，压力还可以接受。
2）如果买在长沙，以8000-9000左右的价格，40W勉强可以付一套。自己就住父母家。
好纠结，望财哥给点建议。
财哥考虑再三，还是给出了如下的意见：如果我是您，我肯定选择方案2，肯定买长沙。大家要记住,有人气，有人口流入的城市，房子才会涨价!你看东北的房子为什么跌价？就是因为连年的人口流出，北上广的房价为什么连年上涨？就是因为人口长期流入。人口增长，商业就越好发展，我就是地铁口摆个煎饼摊，一个月少说也有几千块收入（听说北京某大妈月入3W也不一定），但是在小城市小县城，人口不温不火长期来说必然人口一直流出的城市，商业价值必然下降。所以从长远来说，房产必然跌值。如果买在省会，目前来说，一个月月供3000-5000的支出，有可能小有压力，但是过几年来看，也许压力就不会这么大了，况且，买在省城，你还可以出租（月供可能就只有2000-3000了），暂时就住在父母家就能咋样？从房产商品化以来，房子就不再是只居住的房子，他就变成了一个居住+投资属性的金融化的商品，你在省会的房子，可以很好的出租，你要做项目创业了，可以很快的抵押拿到现金，而你在人口流出的城市，价值只会越来越减弱。以后，3,4线城市的房子，就只是房子了，很少甚至没有金融属性了。
城市化，只会让资源的利用效率越来越高， 特别是地铁高铁开通以后，资源统筹会更加方便有效，更会把人吸引到大城市，往大城市去，为了自己，也是为了下一代的高起点. 也许你这一代可以过的休闲，但是下一代，随着县城的人口流入，注定你的下一代，很大概率上要在大城市里生活和工作，先在省会买个房，先占个坑，先有一个筹码，比什么都重要。你不想你的下一代，再从0开始一万一万的攒首付吧？ ----------以上是财哥的回复------------- 接来下，财哥和大家聊一聊。财哥身边也有一些朋友，从北上广闯了几年以后，就回到了县城发展，其实就这一辈来说，不管是生活水平，还是收入，也许并不差。有些朋友在县城，一年做做项目，开开店，也有个十几万的收入，还有父母也在身边。以这个收入水平，在小县城来说，有车有房，基本比较容易就实现了。但是我们不要忘记，世界如论哪个国家，都是在走超级城市化的道路，你可以网上查一下。日本基本等于东京法国基本等于巴黎韩国基本等于首尔英国基本就等于伦敦。。。为什么，因为一个国家的人口，基本30-50%，都集中居住在首都城市圈！我大中国地大物博，人口众多，地区发展差异较大，财哥大胆推测，以后中国就是五个城市群+省会城市，应该是，一：环渤海城市群，以北京为中心；二：长三角城市群，以上海为中心；三：珠三角城市群，以深圳、广州为中心；四：中部城市群，以大长沙、武汉、郑州，三点为中心五：西部城市群，以重庆、成都为中心六：加上各省省会。 以后一个省就基本等于一个省会，一个省会就等于一个省。也许过10年20年，我们说宁夏就等于银川，陕西就等于西安，甘肃就等于兰州，以全省之力，集中全省资源到省会， 集中分配，优化效率，统筹规划。 随着中国城市化进程的发展，财哥大胆推测，未来大部分人口（也许超过50%）都集中在以上二十个以内的城市中。 大部分县城+弱地级市，将迅速衰败。
农村萧条景象
人口和资金流，从乡镇，流入县城，再流入弱地级市，再流入三线城市，再流入省会，再流入一级城市圈。衰败先从乡镇开始，接着是县城，再接着是弱地级市，再接着是三线城市。省会作为一个省的资源集约地，作为一个省的枢纽，可以留住一部分人口和资源（由于文化和地域的原因），其他的资源和人口，都会流入上述的前五大城市群！ 城市化的核心是城市的资源集约化，以中国目前制度建设和国情趋势来说， 将来只会是超级城市化一条路可以走。让人们回农村，然后发展农村的公共服务，不管是从效率还是成本来说都是不可接受的。你说在一个乡镇建一个电影院，或是建一个体育场，能办得起来吗？投资个几千万上亿，有多少人去看去用？城市化的核心是，注定了某些大型的公共工程比如地铁、商业CBD、技术园区只能建在城市，相反来说，让人们集中在城市，利用现有资源基础上的追加投资，反而是最有效率和在成本上是可接受的。
县城萧条景象
任志强在上次的房产论坛上说过，一线城市的房价在接下来的十年，还会继续上海一倍，二线城市还会上涨两倍。财哥以为，房价高的城市，注定会掠夺房价低的城市居民的财产。比如说2016年，就有传闻说合肥有很多人来长沙炒房，合肥的房价，在前几年先长沙涨起来，引导了居民的房产投资意识。以一套合肥的100平房子来算，每平方2W计算，就是200万，2016年长沙的房产价格在6000-7000左右，一套总价在60-70W。 首付3成，一套的首付款在30W左右，200W用某些手段（比如传说中的BF），可以购入6套，然后随着房价的上涨，在2017年长沙的房价内五区涨到1W，就可以赚入600平*4000元/平=240W。 这个240万由谁来买单，当然是房价低的长沙人民来买单！还有，如果房价高，必然地价也高，ZZFF卖地可以卖更多钱，有了更多钱，就可以更好的投入到公共基础基础建设，城市也会越来越好。反之，房价低，地卖不了多少钱，也没有钱投入到城市建设，城市只会发展不前，陷入了恶性循环所以，适当的高房价，才是生产力！ 所以不同城市房价将会出现巨大的分化。从长远看，房价不会大涨。但五年之内还会翻翻。立贴为证，长沙最迟2022年，内五区均价过2万 (1)
未来一段时间城市化的进程将会提速，区域分化会越来越明显，各个区域的中心城市将会有较为快速的发展，同时呈现强者恒强的态势，房价的差距将会拉大，过个十年八年，你基本所以不用担心小城市的房价了，因为，人都来大城市了。 也许有人在问，国家不是一直在说要工域均衡发展吗？是的，财哥上面讲的
一：环渤海城市群，以北京为中心；二：长三角城市群，以上海为中心；三：珠三角城市群，以深圳、广州为中心；四：中部城市群，以大长沙、武汉、郑州，三点为中心五：西部城市群，以重庆、成都为中心六：加上各省省会。 也没有违反均衡发展的趋势，不是每个省，都有省会嘛？ 现在也许你会注意到，很多县城的人得了病，都是往省会或是北上广跑。比如财哥老家所在的南方小城，身边的朋友的父母辈有了什么病，有些开始是在县城医院看，有些直接就来省城了。但是县城医院的医疗技术和设备水平、还有部分医务人员的服务态度，财哥实在是不敢恭维。有些大城市医疗费用居然比小县城便宜。你会选择留在小县城受着高价低效的医疗，还是去大城市享受低价优质的医疗？用脚投票都知道去大城市还是留小县城。 农村，县城，是生我们养我们的故土，但是注定，我们回不去了！农村图片！
再接着，我们说说教育，县城的楼盘接盘者，大部分是外地务工的本地人，二手房交电基本是冻结状态的。县城或是乡镇的人，都有很重的一手情节！ 因为小孩要来县里读书，乡镇基本上没什么学校了！好多乡一个学校一个班，三个年级一起上课！一个老师一个校长。财哥记得读小学的时候，那时候一个班至少有五六十个人，学校都是满的，吃饭的时候都是一群人在排队，上次去镇上的一个小学，去接小外孙，看了一个班上才两三排座位，总共就十几20个学生，老师都是很老的老教师了，带了个大眼镜，看起来就比较萧条的景象。哎，一看财哥就心酸，这才过了十几年啊。
泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪泪。。。
财哥怀旧中ing 财哥怀旧中ing 财哥怀旧中ing 再怀旧3秒钟。。。 所以财哥想说，县城的人口，注定是输出的状态，给省会或是一线的城市输入人口，县城的房产长期（20年内），一定是慢慢贬值的，越早抛掉县城或是弱地级市的房产，越早进入更上一级的城市买房，就越早受益。无论如何，先占个坑再说。 写文不易，如果你觉得财哥的文章对你有参考价值， 请帮忙转发给朋友，如果有意见或是建议，请在文章后留言，财哥一定第一时间回复，谢谢。 
最后更新：2017-12-21 18:06:38