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業內人士熱議：房地產“金九銀十”到底還有沒有？
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盡管樓市成交量還在低位徘徊，但銀行貸款額度仍持續緊張，從整個8月份來看，全國首套房房貸平均利率再創新高。據融360大數據研究院選取的66家銀行位於全國35個重點城市的533家支行數據顯示，8月份全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當於基準利率1.04倍，環比上升2.47%，同比上升15.35%。
“從全國來看，目前首套房利率主要集中在基準上浮5%-10%的水平，當上浮情況相繼落地各城市後，利率將會趨於平穩狀態。受市場調節以及供求形勢的變化，預計房貸利率暫時不會再度出現大幅上升的情況。”融360分析分析師昨日告訴《證券日報》記者，若在無明確指導政策規定的情況下，首套利率過度上浮亦是不合理的，將會在一定程度上破壞市場平衡，引發市場新的不良反應。
易居研究院研究員賴勤昨日對《證券日報》記者表示，8月份市場延續降溫態勢，一方麵“五限”的嚴厲政策管控，引導此前過熱的樓市回歸正常，並且樓市調控政策沒有明顯放鬆跡象；另一方麵，以房貸利率上浮為代表的金融環境收緊，也使得成交量受到影響。預計9月份市場交易繼續趨弱，傳統的“金九銀十”盛況難再。
但在太平洋證券房地產行業分析師周炯看來，今年樓市“金九銀十”並不悲觀。
周炯認為，對於一二線城市來說，目前影響銷量最大的因素仍然是供應量，即房企的推貨量，而需求端依然強勁，且供求矛盾突出。雖然受製於限價政策調控影響房企獲取預售證仍存難度，但大部分主要布局於一二線城市的房企，或迫於上市公司業績壓力，或迫於自身現金流壓力，都將主動增加推盤，因此，一二線樓市的成交量將獲得一定支撐；對於三四線城市來說，這輪主要受益於一二線需求外溢的成交高峰，在一二線城市政策暫時不會放鬆的背景下，仍將持續一段時間。也就是說，樓市“金九銀十”期間仍能獲得成交量的支撐。
【監管嚴查】
監管層嚴查消費貸流入房地產 首付貸卷土重來
雖然房地產執行了史上最嚴的限購限貸政策，然而炒房者並沒有罷休，如今又一次找到了新途徑，那就是通過銀行消費貸套出資金，用於購房首期款，輕鬆突破樓市調控政策，“首付貸”再出江湖。
今年以來，銀行的消費貸款呈現勐增，今年前7個月新增已經超過去年全年，對此，海通證券首席經濟學家薑超稱，短期消費性貸款的爆發式增長可能與地產銷售密不可分，去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成。
這引起了監管部門的高度關注，《華夏時報》記者獲得一份中國人民銀行深圳支行的風險提示，稱“近期轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的風險，可能對房地產金融調控造成負麵影響”，並要求加強個人消費貸款管理。此外，《華夏時報》記者還了解到，9月5日北京銀監局也發文，要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。
按規定購房首付款應為自有資金，防止買房杠杆過高造成風險，但首付貸通過銀行消費貸再次卷土重來。中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼認為，首付貸需要綜合整治，不僅僅是銀行做好入口管理，還要對P2P平台、地產中介、房地產商共同加強管理。
消費貸流向房地產
不久前，北京的張先生從3家銀行申請到了多筆消費貸，合計100多萬元。“都是銀行主動與我所在的單位聯係的，上門來辦理消費貸，今年以來上單位推銷消費貸的有一家國有大行、一家股份行和三家城商行，單位很多同事都申請了貸款。”
張先生說，從他周圍同事來看，買房是最常見的用途。“我申請的貸款有一部分借給了一位同事買房，當然同事自己也貸了消費貸用於買房。一般大家還是比較謹慎，除了買房，幾乎沒有把錢拿去做別的投資的。”
目前銀行房貸按揭利率為基準利率上浮5%、10%上下，但消費貸利率一般上浮20%、30%，利率要比房貸高出一大截，因此銀行個貸經理推銷起來更加賣力。消費貸包括信用貸和抵押貸，信用貸隻要有穩定的收入和工作即可，抵押貸則需要房子作抵押。
本報記者拿到一家城商行的產品宣傳頁，該行提供三類信用消費貸產品，主要麵向公務員、事業單位正式在編人員、金融、電信、煙草、電力等正式在編人員，申請時需要提供本人身份證，公積金查詢記錄以及其他輔助材料，三類產品的額度均在30萬-50萬元左右。張先生和其同事正是通過這種信用貸款，獲取了每筆數十萬的貸款，且基本上都是用於購房款。
除了張先生申請的信用類消費貸款，另外一種就是炒房者已有房且房本在手，拿房本去做抵押貸，這種消費貸金額更大，一線城市的房子可以做到數百萬甚至上千萬。
記者到銀行谘詢如何用房子抵押貸款，並用作二套房“首付貸”。一家國有銀行深圳某支行個貸經理詳解道，“如果有房子的話，抵押貸很方便，一般可以貸到七成，比如1000萬的房子，可以貸到700萬。以個人房子作抵押，再以公司名義申請貸款，錢打到公司賬戶，再拿去用就可以了。”
對於消費貸用於購房，房地產中介則顯得更加隨便，深圳一家地產中介售樓經理對本報記者打包票，“銀行抵押貸、信用貸都可以做，很多客戶都這麼做，大部人都用作首付款。如果抵押貸首付款不夠的話，還可以將房子作‘高評’處理。”所謂“高評”，就是房子評估的時候，想辦法價格評高一些，這樣抵押貸款可以得到更多資金，從而買房、炒房不受資金掣肘。
消費貸暗中流向房地產，貸款數據已經給出了答案。今年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，累計同比多增7137億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億，今年前7個月新增貸款已超過了去年全年。
薑超進一步分析稱，消費性貸款和公積金貸款合計占了居民中長期貸款的八成以上，相應的經營性貸款比重在2014年以來則從17%降至當前的13%。居民消費性中長貸和公積金貸款的最主要用途均是購房。
監管層已經注意到這一風險，中國人民銀行深圳支行在上述金融風險提示中還稱，商業銀行應審慎發放個人其他消費貸款，要認真審核借款人申報的消費貸款用途。北京銀監局下發的《北京銀監局人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》也稱，下一階段北京銀監局、人行營業管理部將視銀行業金融機構自查情況，有針對性地開展專項檢查，對於檢查發現的問題，依法依規，從嚴處理。
“偷渡”路徑
銀行的消費貸有嚴格的審核規定以及資金流向監控，那麼是如何流向了房地產市場呢？
一家股份製銀行北京分行的個貸人士向《華夏時報》記者解釋，按照規定，消費貸是不允許被挪作他用的。銀行也有一係列的規定，比如大部分的消費貸都是委托支付，隻有在見到合同之後，銀行才直接轉賬給商家，用於裝修的就直接打給裝修公司，用於個人經營的貸款也必須是打給有業務關聯的企業。
然而，事實上又如何呢？“在這種情況下，有可能存在用戶偽造合同來套現。另一種情況下，消費貸款審批後直接打在用戶的銀行賬戶裏。這時，消費、轉賬等操作，包括ATM取現後，存入他行的同名賬戶等，也都可以監測到的，但如果ATM機取現後直接花掉，就無法監控了。”上述個貸人士稱。
上述深圳地產中介售樓經理進一步透露，“如果消費貸直接打到個人賬戶，A銀行申請的消費貸要把資金從A銀行取現，再存到B銀行去作首付貸，不在同一家銀行操作就可以了。”
而一家股份製銀行深圳個貸人士則建議，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭貸款審批下來之後，再去申請消費貸，把首付款還給別人。雖然這樣做兜了一大圈，但規避了監管審批，不過本質上還是將消費貸變成了首付貸。
“隻要覺得用戶有還款能力，有些時候為了業績，銀行對於用戶偽造合同等情況也是睜隻眼閉隻眼。”上述股份製銀行北京分行個貸人士稱。
目前，北京、深圳已經相繼掄起了消費貸監管的大棒，那麼究竟采用何種措施，才能更加有效地杜絕首付貸，從而防範房地產、金融風險的灰犀牛呢？
“商業銀行辦理住房按揭貸款的時候，要加強對購房首付資金的審查，盡量做好入口的把關，如果來自其他借貸領域要加強監管、審查，就不能審批通過。對於提供首付貸的互聯網平台，要加強監管、整治的力度；對於房屋中介機構、房地產開發商，總是明裏暗裏想做這樣的事情，也要加強對他們的管理。” 董希淼認為，必需打監管、整治的組合拳。
刀口舔血
按照規定，購房首付需自有資金，不允許從金融機構拆借，這是為了控製房地產的杠杆與風險。
一位深圳金融管理部門人士稱，一旦首付都是借貸而來，金融機構的風險大增，同時也容易助長房地產市場泡沫。同時，一般銀行的消費貸都是三、五年短期貸款，那麼購房者短借長用，容易造成個人流動性風險，最終風險也在銀行等金融機構。
2016年3月，深圳等城市也嚴厲打擊首付貸，控製杠杆加大的投機行為。當時首付貸主要從網貸平台等民間金融渠道流入，而今又從銀行撕開了一個口子，借消費貸之名行首付貸之實。
但是今非往昔，居民的杠杆已加無可加了。薑超在上述報告中稱，如果考慮到長短期貸款、住房公積金貸款，我國居民部門債務占GDP的比重2017年7月已經突破了53%，如果按照當前速度擴張，到2017年底預計將達到56%左右。
我國居民進一步加杠杆的空間還有多大呢？“衡量居民部門的償債能力，還要考慮居民部門分配到了多少可支配收入。美國收入分配主要傾向居民部門，但我們則傾向政府和企業部門，導致我國居民部門債務占居民可支配收入的比重已經達到了90%，美國當前僅有106%，日本的這一比例從上世紀90年代以來基本都低於100%，再考慮到中國居民部門從父母、親戚、朋友處獲得的隱性負債，我國居民加杠杆的空間已經不多。此外，目前我國居民淨存款比2016年初縮水了16%，已降至2013年初水平，也意味著居民舉債空間並不大。”薑超分析稱。
董希淼唿籲房地產信貸實施差別化政策，根據購房區域、主體不同，綜合運用手段，既調控總量又調整價格，一是合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調整貸款價格，提高或降低個人住房貸款利率水平；三是調整貸款條件，收緊或放鬆購房主體貸款資格條件；四是調整貸款首付，控製購房主體購房杠杆率。（來源：華夏時報）
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樓市去庫存：待售麵積下降14% 部分三四線城市庫存仍高
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中報房地產鏡像：1160家公司賣房套現 26家清倉式拋售
中報“房地產鏡像”
嚴格的限購疊加“租售同權”新政，2017年的房地產市場風向變得更加微妙。高位套現的上市公司，或許預示著產業資本的態度。“局中人”房企則在“去化”和“拿地”間拿捏著平衡。而租賃時代如何拿到入場門票，已成為其最新的挑戰。
近八成擁有投資性房地產的上市公司在上半年選擇了砍減等謹慎策略。進一步數據顯示，多達26家上市公司對房地產進行了清空式處理。（推薦閱讀>>>118家房企存貨逼近4萬億 跌價準備最高增幅達3倍）
在樓市漲得正嗨之際，昔日的購房大軍——上市公司正在悄悄步入“賣方陣營”。隨著中報的披露完結，上市公司對所持房地產的一舉一動也暴露出來。
當賣房保殼、賣房增業績成為一種熱流，越來越多的上市公司選擇這種簡單直接的方式。數據顯示，1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產數據。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投資性房地產較2016年末有不同程度的減少，占比高達78.5%。
這也意味著，近八成擁有投資性房地產的上市公司在上半年選擇了砍減等謹慎策略。進一步數據顯示，多達26家上市公司對房地產進行了清空式處理，不過21世紀經濟報道記者統計發現，上市公司清空總量絕對數並不大，僅有24億元。
近八成公司砍減
在房地產黃金時代，不少非專業地產上市公司將閑置資金甚至變更募資用途跨界投入波瀾壯闊的房地產。而眼下，隨著樓市步入白銀時代，無力承受資金壓力乃至虧損的上市公司紛紛賣房套現，以期高價套現改善經營。
數據顯示，有106家上市公司投資性房地產的砍減比例超過10%，有42家則超過50%。
比如海航基礎(600515.SH)、華鑫股份(600621.SH)、力帆股份(601777.SH)、摩登大道(002656.SZ)等去年末的投資性房地產分別為65億元、8億元、4.85億元和3.5億元，而今年年中分別驟降為14.75億元、3.6億元、1.9億元和0.29億元，降幅均超過50%。
從砍減的途徑看，多數上市公司是通過出售子公司股權的方式進而連帶將投資性房地產一起剝離，比如摩登大道、*ST嘉陵(600877.SH)(600877.SH)、東方市場、浙數文化等，而這些被剝離的子公司多數並非專門從事地產業務。
昔日的“買房大軍”為何成為今日的“拋售主力”？
“從房地產市場趨勢來看，近兩年樓市異常火爆，房價持續上漲，買房的上市公司受益匪淺，相關資產價值快速上升。”9月7日，同策谘詢研究總監張宏偉指出，不過樓市也是瞬息萬變，在嚴格的調控下，今年下半年進入了新一輪調整期，因此上市公司持有的房產麵臨價值縮水的風險。從資產保值的角度講，上市公司拋售房產是為了保證資產價值不會受到樓市調整的影響。
從上市公司給出的賣房理由看，五花八門，主要是重組置出資產、改變用途、戰略升級、優化主業結構、政府征收、改善經營狀況、降低財務風險、緩解短期經營壓力等。比如華鑫股份等是以重組賬麵投資性房地產置出及子公司減少，力帆股份則是因北碚梨園村房屋被征收所致。
“這輪上市公司大部分賣房的明麵理由是盤活存量資產、優化資源配置，其實暗含的動機是保殼、保業績，手頭緊的則想賣房保命。”張宏偉指出。
比如*ST嘉陵上半年通過出售嘉陵車業等子公司股權進而導致投資性房地產減少80%，上半年實現盈利7529萬元暫時成功保殼；S*ST前鋒上半年則出售了北京一套投資性房地產，導致這項指標減少34%，今年上半年其微虧166萬元；而摩登大道則是因為戰略升級考慮、改善經營狀況、緩解短期經營壓力、降低財務風險等出售了控股子公司股權，導致投資性房地產大減超90%。
“嚴格講，我們不算直接出售房產，而是處置子公司股權的同時導致投資性房地產減少，產生的投資收益已在半年報體現。”摩登大道證代劉潔表示。
去年，摩登大道大虧2.87億元，今年上半年通過出售連卡福(衡陽)商業廣場有限公司等子公司股權，淨利潤驟增至1.05億元，但其扣非後淨利潤僅有144.85萬元。
26家公司清空
值得注意的是，一些上市公司清空式減持了手中的投資性房地產。
數據顯示，今年上半年，共有26家上市公司清空投資性房地產，比如紅豆股份(600400.SH)、浙數文化(600633.SH)、聞泰科技(600745.SH)等清空規模均超過3億元；天壇生物(600161.SH)、新奧股份(600803.SH)等清空房產的規模也均超過3000萬元。
其中，紅豆股份2017年上半年末的投資性房地產從2016年末的9.56億元驟降為0，主要是因為出售控股子公司紅豆置業股權後產生的影響。2017年3月，紅豆股份將紅豆置業60%股權轉讓給紅豆集團，轉讓價款為8.2億元。通過該重大重組，紅豆股份從“服裝+地產”雙主業結構變為服裝。
值得注意的是，今年上半年，紅豆置業男裝營業收入為7.74億元，而房地產業務營業收入高達7.77億元，占據了其整個營業收入的半壁江山。
“我們對紅豆置業的處置是基於長遠的角度考慮，未來將專注於男裝業務。地產業務的營收雖然目前占比較重，不過土地成本趨高、宏觀調控趨緊、資金壓力較大，因此出售紅豆置業減輕了公司流動資金的壓力，而且這麼多年來地產和服裝的雙主業模式沒有產生有效的協同，所以未來將集中優勢資源發展服裝業務。”紅豆股份證券辦人士表示。
另外，浙數文化2017年年中的投資性房地產也歸為0，而2016年末這一指標為3.5億元，歸零的主要原因是公司上半年完成21家一級子公司股權出售，接盤方為其控股股東浙報控股；聞泰科技2017年年中的投資性房地產從2016年末的7.5億元降為0，原因是處置6家子公司，其是通過重組地產商中茵股份上市。
不過，雖然很多上市公司對房產進行了砍、減甚至清空式處置，不過整體減少的金額並不大。
21世紀經濟報道記者根據數據統計，投資性房地產減少的1160家上市公司今年年中合計金額為2962億元，較去年末減少227億元，減幅7%。其中，26家清空式減持房地產的上市公司減額總計24億元。
“因為角色特殊，上市公司集體拋售房地產的舉動會加速樓市深度調整，因為公司層麵拋售房產讓利幅度比個人要大很多，並且拋售的欲望比較強烈。如果總量大的話，對市場衝擊較大，但目前看總量並沒有太大。”張宏偉指出。
成交量銳減加劇樓市分化 上市房企為何耗資萬億拿地？
連續近半年的成交量走跌，使得不少此前涉足房地產市場的上市公司不得不拋售手中現房，試圖通過套現改善經營數據。
上海易居房地產研究院9月4日發布《8月住宅成交報告》。該報告顯示，8月份50城新建商品住宅成交麵積環比減少1%，同比減少26%。從數據來看，目前已經出現了連續5個月的環比下跌，連續6個月的同比下跌。包括北京、上海和南京等8個城市市場交易相對冷淡，屬於跑輸大市的類型。
但同樣值得注意的是，一方麵部分上市公司在拋房求生，另一方麵，上市地產商則在瘋狂拿地備糧。統計數據顯示，房地產上市公司(含港股)前8個月已經耗資超萬億用於拿地。
事實上，樓市調整的變化直接影響著房價的走勢，而當前房地產市場前景未明，也使得房企在加劇分化和集中。
成交量連續半年走跌
樓市調控已經數月，當前的房地產市場走勢究竟如何？9月4日，易居研究院發布的《8月住宅成交報告》顯示， 8月份50城新建商品住宅成交麵積環比減少1%，同比減少26%。從數據來看，目前已經出現了連續5個月的環比下跌，連續6個月的同比下跌。三類城市市場分化，包括北京、上海和南京等8個城市市場交易相對冷淡，不過部分三線城市熱度依舊。
8月份，易居研究院方麵監測的50個典型城市新建商品住宅成交麵積為2207萬平方米，環比減少1%，同比減少26%。易居研究院研究員賴勤表示，從數據來看，連續多月的環比和同比下跌，說明樓市在逐漸降溫，這得益於各地“因城施策”的調控政策，隨著政策效應的繼續釋放，樓市將進一步回歸理性。
樓市銷售低迷，使得部分上市公司麵臨較大的資金周轉壓力，甚至不得不以拋售手中現貨為代價來換取現金。
數據顯示，1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產數據。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投資性房地產較2016年末有不同程度的減少，占比高達78.5%。
這也意味著，近八成擁有投資性房地產的上市公司在上半年選擇了砍減等謹慎策略。
據統計上市公司財報， 砍減旗下地產資產的原因主要是重組置出資產、改變用途、戰略升級、優化主業結構、政府征收、改善經營狀況、降低財務風險、緩解短期經營壓力等。
業內專家認為， 此輪上市公司拋售房產的背後的動機其實是保殼、保業績，手頭緊的則想賣房保命。
近日，南京麒麟一個樓麵價22353元/平米的“地王”樓盤傳出將於本月上旬首次開盤的消息。令人意外的是，其領取的銷售許可顯示，物價部門核準的均價為2.5萬元-2.7萬元/平米，這一價格僅比地價高出3000元/平米左右。江寧一家樓盤上周也領取了新一批房源的銷售許可，毫無意外，房價“停滯不前”，沒有上漲。據最新統計，因限價力度不減，南京至少有13家樓盤一年多來處於“零漲幅”狀態。
去年4月15日，經61輪瘋狂競價後，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創新園中心地區G09地塊，樓麵價高達22353元/平方米，溢價率163%，成為該區域最高地價。其時業內人士估算，其未來房價很可能會衝破4萬元/平米，不久後，開發商也放出“打造科技生態豪宅，精裝豪宅價格要賣到4萬元”的口風，而當時該樓盤周邊房價不過1.7萬元-2.2萬元/平米。
拋售與拿地
一方麵是上市公司在拋售房產，另一方麵，又有不少開發企業仍在瘋狂拿地備糧。
中國指數研究院發布的統計數據顯示，今年1月至8月，全國300個城市土地出讓金總額為22032.6億元，同比增長達到34%。這一數據，足以表明開發商們對未來中國房地產業的樂觀心態。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，僅僅是7、8兩個月，萬科拿地數量已經有44個，耗費金額超500億元。萬科隻是開發商們拿地的一個縮影。雖然自去年以來，房地產調控非常嚴厲，但是部分開發商們仍對中國房地產業很樂觀，拿地熱情不減。
另據統計，今年前8個月60家房地產上市公司(含港股)已經耗資10327億元拿地，遠超去年同期的6817億元，同比大幅增長逾五成。其中，碧桂園和招商蛇口拿地耗資均超過1000億元，兩者均較去年同期增長近一倍。
從拿地宗數來看，碧桂園為286宗、萬科143宗、恒大105宗、保利92宗、華夏幸福71宗、中國海外60宗，這6家房企屬於拿地數第一軍團。
此外，華潤置地48宗、新城發展47宗、龍湖地產46宗、榮盛發展46宗，這4家房企屬於第二軍團。綠地控股32宗、中南建設28宗、金科股份26宗、招商蛇口24宗、金地集團24宗、大連萬達24宗，旭輝地產20宗，這7家公司屬於第三軍團。
而就在南京地王降價銷售的同時，隔壁的蘇州正展開著土拍大戰。10宗地塊共吸金110.25億元，其中8宗住宅地塊拍出了109.94億元的價格，4個新地王產生。這8宗住宅地塊拍賣過程中，最短進入一次性報價用時37秒，最長進入一次性報價用時50分鍾；單地最高總價33.15億元，最低4.86億元；最高成交樓麵價28861元/平米，最低9142元/平米；最高溢價47.61%，最低13.8%，最多一塊地參與一次性報價房企數有41家，戰況激烈。
穆迪分析師黃哲指出，嚴格的調控措施將影響下半年住宅銷量，並導致銷售增速放緩，預計未來6-12個月中國房地產業的運營環境仍將麵臨挑戰。
而北京創高助新會計師事務所分析師黃華認為，房企的分化已經非常明顯，中小房企麵臨生存危機，而資源正在進一步向規模型大房企匯集，這些房企的瘋狂拿地行為也彰顯了他們對樓市的樂觀。（來源：華夏時報）
(原標題：業內人士熱議：房地產“金九銀十”有沒有？)
最後更新：2017-09-09 11:17:43