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房地產企業後院起火：身陷融資“生死劫” 求生通道能否逃出生天？
房企融資渠道收緊越發明顯。中國證券報記者了解到，近日有城商行叫停了房地產通道業務，令融資方折戟而返。
業內人士告訴中國證券報記者，目前機構對房地產融資項目非常謹慎，除開發性貸款隻麵向大型優質房企外，部分銀行甚至會要求通道類融資的客戶是前五強房企或項目位於市中心。
信托和券商渠道也不容樂觀，信托房地產融資利率由10%飆升至14%左右，出於風險顧慮機構多呈觀望態度；券商渠道更是全線收緊，物業收益權轉讓、資產證券化等融資方式難度加大且額度有限，有券商坦誠已經不接相關項目。
中國證券報記者了解到，這種情況下仍有少量的求生通道存在。例如部分中資在港券商利用自身優勢，大量幫助內地房企在海外發美元債，利率根據企業資質從5%到8%不等。更有民營信托攜手銀行翻新融資方案，將銀行作為通道將資金以12%-15%的利率借貸給房企，規避風控要求。
房企融資全線收緊
這周好幾個客戶來谘詢，要走通道做房地產融資，我們都隻能回複現在做不了。
某城商行對公貸款負責人透露。
他介紹道，其所在銀行剛剛暫停受理和審批券商、保險及基金子公司的房地產通道業務，還暫停了已終審未發生放款的房地產業務放款，這種情況下分行可向授信審批部門變更業務品種。
有業內人士指出，為規避對限定性行業信貸投放的種種限製，銀行借助券商、基金子公司、信托等通道以資管計劃進行投資的情況非常普遍。“這類通道業務現在明顯收緊，監管要求穿透資管計劃進行檢查，很多銀行已經暫停相應業務或在觀望，也有銀行受利潤驅使還在做，但對融資主體的資質要求在不斷提高，比如會要求融資房企要在十強甚至五強以內，項目要在市中心等。”
一位城商行內部人士告訴中國證券報記者：
一般房企走通道業務會比較多，主要是表內開發性貸款審核較嚴，對開發商資質、自有資金比例、貸款注入等都有明確要求。即使能夠滿足基本的資質要求，現在表內開發性貸款也很不好拿，銀行額度有限，利率不斷攀升。
銀行渠道受阻令不少房企尤其是中小房企轉投信托機構。某券商機構融資部人士告訴中國證券報記者：
“借道信托融資成本一向較高，在10%左右，所以一直以來隻是在房企融資中扮演補充角色，但在資金封鎖的情況下，著急要錢的房企隻能以這種方式引進資金，導致現在信托融資利率由原來10%上浮至14%。”
監管趨嚴情況下，大部分信托公司仍不敢“輕舉妄動”。此前，銀監會曾向各銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》，其中將違規開展房地產信托業務列入檢查要點。
一位信托機構內部人員指出：
即便收益很高，我們對這塊業務還是非常謹慎，項目安全是第一位，畢竟監管的劍懸在那裏。
相比之下，券商渠道更是全麵收緊。多位券商人士指出，現在券商能為房企提供的融資渠道非常有限。一位券商內部人士指出：
券商能提供途徑基本被堵住了，如果資質好一些的房企，我們還能幫忙做做中期票據、資產證券化、特定資產收益權轉讓，但額度很有限，但這樣賺錢少、又費勁，我們現在不接類似項目。
“求生通道”有限
中國證券報記者了解到，房地產融資普遍收緊態勢下，仍有機構或借助自身優勢，或通過花樣翻新提供少量的求生通道。
上述券商機構融資部人士告訴中國證券報(ID:xhszzb)記者：
自從去年國內房企發債逐漸被堵住，下半年以來，很多中資在港券商、五大行在香港的投行開始幫助房企在海外發美元債，美元債是永續債，可以借新還舊，資金最後可以回流到國內，利率要結合香港資金價格情況和發債企業資質來確定，目前從5%到8%都有。
另一股份製券商內部人士告訴中國證券報記者，香港發債受熱捧的部分原因是即使沒有三大評級機構評級，隻要綜合條件合適，也能夠得到機構認可。“香港美元債配置主題是保險機構、銀行或者其他類型機構投資者，隻要他們認可發債企業資質並認為利息合適，就會認購，不一定需要有國際評級，”該人士指出，“但如果企業不在一百強內或評級不再aa之上，除非有擔保，否則發美元債還是比較困難。”
數據顯示：
今年房企海外債發行規模已達137.85億美元，增幅達60.1%，創同期曆史新高。但其中一季度發債規模99.2億美元，二季度以來明顯“腰斬”，發債規模僅為17.45億美元。
“從房地產行業來看，境外發債規模下跌部分原因是為配合境內房地產調控政策，房地產海外發債批文發放趨緩，境外融資受境內外相對融資政策和環境的影響，這一融資途徑的風險還是比較大。”某大型券商房地產分析師指出。
另一“求生通道”來自信托機構。一位私募機構融資部門負責人透露：“信托有資本充足率的考核，風險資產在一定規模上受到限製，加強監管之後，不論是給銀行做通道還是房地產信托，都有收緊的態勢。但現在也有一些比較激進的信托和銀行一起翻新融資手段。”
該負責人指出：
具體的做法是信托機構從外部企業、上市公司或金控平台等渠道募集資金後，以銀行作為通道將以12%至15%的利率借貸出去。有些房企的融資需求雖然符合不了信托的風控條件，但能夠滿足銀行風控，因此信托機構不直接放給房企，加了銀行這層通道來規避審查。各家信托尺度不一樣，敢這樣做一般是少數比較激進的民營信托。
中小房企受挫嚴重
克而瑞研究中心發布的數據顯示，5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%。
穆迪房地產分析師指出：
隨著國內融資條件收緊，融資成本會有所提高，但提高速度會比較溫和。從目前國內通脹水平和貨幣政策帶來的壓力都不會太大，加上過去兩年一些房企已經融了很多成本較低的資金，因此短期來看，房企融資成本提升帶來的影響不會很明顯。但2018年部分國內發的債券可能會麵臨投資人要求公司提高利率來延長期限，加上國內債發行緊縮，房地產公司需要增加成本進行再融資或者尋求債券延期，將對房企構成一定壓力。
上述大型券商房地產分析人士指出：
房地產是資本密集型行業，從開發供給到樓盤銷售都嚴重依賴外部金融杠杆，資金緊縮時，前期激進融資擴張的開發商容易遭遇資金鏈斷裂的流動性風險。此外，房企最重要資金來源於樓盤銷售後現金回流，房地產調控政策下，一二線城市交易減少，中小房企相對較差的銷售能力會加大其回款難度。
該分析師指出，融資普遍收緊情況下，金融機構青睞優質大型房企的趨勢將更加明顯，中小房企融資難問題難以得到緩解。這種情況下，將手頭上項目轉手賣給資金情況比較良好的公司，以緩解資金壓力會是比較多中小房企的選擇。會更明顯大型房企由於具備多元融資金融機構對於放貸中小房企的資金渠道。
最後更新：2017-06-25 23:17:05