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從三千億衝到五千億隻用一年 龍頭房企的天花板在哪裏
2017年，房企規模加速集中，“萬保招金”的四強格局正式被“碧恒萬融”新四強所取代。與此同時，千億房企陣營不斷擴容，截至11月底，已有14家房企合約銷售金額突破千億，另有包括世茂、旭輝、萬達、魯能等房企距離千億僅一步之遙。
克而瑞預計，2017年碧桂園、恒大、萬科三家房企的合約銷售金額都將突破5000億元。而在2016年，碧桂園的銷售金額剛剛突破3000億元，達到3088億元。僅僅過了一年，房地產巨頭就從“三千億”時代跨入“五千億”時代。房企銷售的天花板在哪裏？業內人士認為，未來一家房企達到萬元銷售規模也是有可能的。對比國外，中國龍頭房企的規模還存在一定的上升空間。
2018年房地產行業將呈現怎樣的格局？房企的並購潮是否會頻繁上演？千億房企陳容會達到何種規模？中小房企的出路及對策是什麼？一連串的問題成為行業關注的焦點。
房地產跨入“五千億”時代
今年前11月，碧桂園合約銷售金額突破5000億元大關，達到5342.7億元，提前完成全年銷售目標，12月繼續向6000億元大關衝刺。恒大、萬科合約銷售金額分別為4704億元和4676.5億元，兩者正為行業第二名展開激烈的爭奪。融創則以黑馬之勢跨越3000億元大關，同比增長132%，全年行業第四的地位沒有懸念。
保利、綠地前11月也分別實現銷售金額2678億元和2464億元，全年有望邁入3000億元房企陣營。此外，龍湖和中海都將衝擊2000億元規模。值得注意的是，在千億規模的房企中，目前華潤和華夏幸福目前處於十強行列，與身後的綠城、金地差距都在三四十億之內。在今年的最後一個月這四家房企將爭奪前十強的最後兩席。
克而瑞數據顯示，在TOP11~20梯隊的房企中，目前綠城、金地、新城和招商都已邁過千億的門檻。除此之外，旭輝、世茂目前的規模在800~900億元左右，全年都有機會衝擊千億。富力、中南、陽光城也在衝千億的過程中，年底預計會在900~1000多億的規模。目前千億房企的數量已經達到了14家，全年可能達到16~18家。即使有些企業今年沒能實現千億目標，明年突破千億也沒有太大問題。
雖然每一年都強調馬太效應，今年房地產企業集中度提升速度已經兌現成亮眼的數字。以2017年前11月克而瑞數據來看，銷售額Top 50房企市場占有率已達到46.3%，較2016年提高了11個百分點，其中Top 10房企市場占有率提升6.5個百分點至25.2%。龍頭房企的集中度會達到多高的水平？中信建投研報認為，國際經驗說明我國房企集中度仍有大幅提升空間，TOP3、TOP10、TOP50房企的集中度未來將逐步向20%、40%、60%以上靠攏。
為獲得規模優勢，房企紛紛在土地市場積極攻城略地。克而瑞數據顯示，2017年1~11月，百強房企共新增土地貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。未來這些項目入市後將產生溢價，未來百強的銷售金額門檻將繼續提升。
其中，融創中國前11月以14352.6億元新增土地貨值排名行業第一，碧桂園、恒大、萬科緊隨其後，新增土地貨值分別為9943.7億元、8411.5億元以及5637.8億元，均高於同期合約銷售金額。不斷崛起的閩係房企同樣表現出強烈的規模擴張欲望，其中福晟集團前11月新增土地貨值達到2980.9億元，約為同期銷售金額的8.6倍。
龍頭房企還有上升空間
易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，房地產下半場最激烈的就是規模之戰。目前房地產行業仍處於劇變中，新的地產四強格局看起來並不穩固，誰上誰下，拚的就是眼光和勇氣。
克而瑞數據顯示，2017年1~11月份，商品房銷售麵積146568萬平方米，同比增長7.9%；商品房銷售額115481億元，增長12.7%。從目前數據來看，2017年商品房銷售麵積、金額續創新高已成定局。
行業銷售的天花板在哪裏？丁祖昱認為，16億平方米銷售麵積和13萬億元銷售金額也許是中國房地產真正的天花板。銷售一旦達到16億平方米之後，再往上的空間愈加逼仄，並且2018年受政策以及市場雙重因素影響，“小年”將是大概率事件，市場壓力會更大。
同策集團副總經理張任遠告訴《每日經濟新聞》記者，5000億元的銷售金額在房地產全行業的占比也是個位數，約為3.8%，未來這個占比達到10%也是有可能的，萬億元銷售規模也是有可能的。
目前約3.8%的行業占比與美國、日本相比仍較為低，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%~8%。對比國外，中國龍頭房企的規模還存在一定的上升空間。
為獲得加速規模擴張的砝碼，房企除了在公開招拍掛市場積極拿地外，大規模的並購也是行業規模加速集中的重要原因，比如中海地產、保利地產、中交地產等房企通過大規模的並購重組實現規模的跨越式發展。不具備央企和國企資源整合優勢的民營企業則通過公開招拍掛、二級市場收並購、股權合作等方式擴大布局，提升市場占有率。張任遠表示，2018年房企並購潮流將繼續上演。
並購大潮下，中小房企的生存空間逐漸被壓縮，規模較小的房企將秉承怎樣的生存法則？
張任遠告訴記者，任何行業的發展都有兩個維度，一是越來越大，一個是越來越豐富和有特色，中小企業找到自己立足的核心能力，也是可以發展的。房企的核心能力未必是大規模，有些運營能力較強的房企規模不大，但是通過商業運營可以獲得豐厚的利潤，同樣具備發展優勢和競爭力。當然，運營能力隻是其中的一個方麵，也存在其他的出路來打造核心競爭力。
(原標題：從三千億衝到五千億隻用一年 龍頭房企的天花板在哪裏)
最後更新：2017-12-22 05:48:59