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馬雲PK任誌強 未來中國房價該往哪兒走？

【作者微信號】：bzzcaijing（也可輸入:平說財經）

據權威機構統計，自去年9月底以來，從限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”到“購租並舉”“租售同權”，已有超百城市發布150餘次樓市調控政策。 在輪番政策影響下，十一假期期間，以一線城市為代表的熱點城市房地產市場呈現“縮量下跌”的態勢。

國慶長假前6天，監控的熱點30城市網簽大幅下調，平均跌幅達到了8成。數據顯示其中，北京新建住宅前6日網簽78套，二手房網簽23套，同比跌幅達到了72%；上海前6日網簽新建住宅147套，同比跌幅達到了78%；廣州今年十一假期前後總推貨量2090套，比去年同比下降65%，總成交貨量872套，比去年同期下降78%。

對此，房地產界大佬任誌強認為，所謂最慘黃金周，8年來最低、3年來最低，統統是騙人的。是媒體為了騙取流量製造出來的噱頭。未來房價還要大漲，任何時間買房都是好機會。而阿裏巴巴的馬雲卻公開表示，他對未來房價預測，8年後房價如蔥一樣更便宜。

對此，廣大購房者卻陷入“迷茫”之中，如果聽了馬雲的話，等待房價跌成蔥一樣的價格，那萬一房價不跌該咋辦？要知道這些年來房價年年上漲，無數人在後悔中艱難度日。但同樣，全國樓市一年來先後出台了150餘次樓市調控政策，在這種情況下，要說完全相信任誌強房價還將大漲的論調，也不太靠譜。

實際上，這一年來各級政府出台了150餘次房地產調控政策，並且提出“房子是給人住的，不是用來炒的”。這些都說明了中國政府調控房地產市場空前的決心和意誌，並且希望經過房地產調控之後，房地產市場投機性需求被擠出。在這樣背景之下，任誌強之類的房地產看多論者，期盼房價還能翻番這是不可能的。

那麼問題來了，為什麼我們在之前十多年的時間裏，幾乎每年都有房地產調控新政出台，但每次結果都是“空調”，而唯獨這次政府卻下了決心，不僅房地產調控時間最長，甚至還不惜將GDP增速適當下調，即使維持在中速增長也要將房地產調控進行到底。這又是為了什麼呢？

首先，最近一輪房價上漲已經基本失控，如果再不降杠杆，就會存在係統性金融風險。從2015年初至2016年10月期間，國內各熱點城市的房價開始飆升，特別是深圳在2016年1-10月間大漲了70%。而這一輪房價的上漲，與之前曆次房價上漲相比，居民和房企的杠杆率大幅攀升了。

截止到2016年12月份，個人中長期貸款（主要是房貸）餘額高達23.44萬億。2016年居民買房的房貸占比已經超過50%，意味著首付比例不到一半，已經低於美國金融危機前2006年平均50%的首付比例，中國居民的購房杠杆率已經超過了次貸危機之前的美國。

隨著各地房價的快速爆漲，還有一些連3成房貸首付都付不出的人也想入市炒房，他們與商業銀行、開發商（或房產中介）聯手，通過首付貸來降低首次購房的壓力，如此的加杠杆行為，則會給我國金融體係帶來隱患。

之後，首付貸被政府部門叫停，但又有人開僻出消費貸取代首付貸進入房地產新途徑。本來3成首付貸款是銀行貸款安全的保障，杠杆率逐步升高，對於我國金融體係未來的安全造成衝擊。可以預見，金融機構的“降杠杆，控風控”將長期執行下去。

再者，中國房地產的崛起，與美聯儲量化寬鬆政策是分不開的。2008年為了應對突如其來的金融危機，美聯儲宣布了量化寬鬆，隨後中國也推出了中國版的量化寬鬆，美聯儲的QE對美國經濟的幫助很有限，但是中國式的量化寬鬆，造就了國內房地產市場的虛假繁榮。

於是乎，中國的廣義貨幣從2008年的47.5萬億元到2016年超過144萬億元，增長了200%，其增速位居全球第一。這十年的周期，也是房地產行業價格非理性上漲周期。而現在美聯儲開始縮表，中國政府為了“保匯率，控風險”也隻能與美聯儲一起降杠杆。不過，美聯儲量化寬鬆退出，最先受到衝擊的將是以人民幣計價的房地產業。所以，從這個角度來分析，本輪房地產周期已經結束了。

再次，實體經濟的振興才是經濟可持續發展的關鍵。10月1日央行突然宣布定向降準，這次“定向降準”的目標主要是“中小微企業”、“三農”領域、個體工商戶、大眾創業等普惠金融領域。

本輪定向降準與過去不同之處在於，過去是散胡椒麵的全麵降準，而這次卻是更有針對性的扶持普惠金融領域。這期中也釋放出二大信號：一是未來的銀行信貸將向普惠金融領域傾斜，資金流向房地產領域將會減少，投機炒作者被驅離市場。另一個是，國家鼓勵發展實體經濟，扶持普惠金融，資本進入這些領域有前途，再在房地產市場炒作已無勝算。

最後，建立健全房地產的長效機製，滿足不同階層民眾的住房需求，更好促進房地產的長遠發展。我們發現近期很多熱點城市拿出了期限不等的限售政策，這主要是將房地產市場暫時冷凍起來，為建立房地產長效機製預留出時間。

未來政府部門與開發商一起合作，將推出更多的共有產權房、廉租房。在房地產長效機製建立後，房價將會慢慢回歸理性。各城市居民，富裕階層可以住商品房，中產階層將住“共有產權房”，而低收入群體可住“廉租房”，而在這樣的一個長效機製沒有建立的情況下，既滿足了不同層次的市民的住房需求。

針對“十一”黃金周熱點城市房地產交易冷淡，各方爭論不休，任誌強為代表認為，房地產數據不實，未來熱點城市房價還將會有新的突破，但是馬雲為代表的看空派認為，房地產泡沫將被擠淨，若幹年後房價不如蔥價。而筆者認為，從各種因素綜合分析，本輪房地產調控效果開始顯現，而隨著長效機製的建立，未來房地產市場將逐步回歸以居住為主屬性，投機性購房將會逐漸淡出。

最後更新：2017-10-14 18:32:07

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