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地产调或控，A股危与机

"我们认为有两种房地产调控政策加码情形影响A股：1.结构性调控的政策加码（概率较大），对A股利略大于弊，在当前宏观背景下，分母端正面影响略大于分子端负面效应，房地产溢出资金或将支撑A股估值；2.总量性调控政策（概率较小），在盈利和估值方面对A股形成戴维斯双杀。"七月份政治局会议强调要防止资产泡沫，但8、9月房地产市场依然火爆，我们预期近期更加严格的房地产调控政策即将出台。2016年以来，全国楼市火热，“地王”频现，重点二线城市房价飞涨。目前，南京、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等城市房价已经超过上一轮房地产周期高点。从2015年330新政二套房首付比例最低降至40%，营业税征收期限从5年改为2年，不限购城市首套房首付款比例最低25%，公积金贷款首付比例20%，有资格的境外机构和个人可在中国境内购房等政策松绑后，房价开始V型反转，2016年2月财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，不限购城市原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，二套房首付比例降至最低三成，公积金存款利率上调，进一步助长了本轮房价的暴涨行情。

我们认为现在地产政策基本在土地和行政两个方向，从目前楼市升温的情况来看，效果不佳，有进一步加强的预期，货币政策的调控效果（信贷收紧等）影响较大，我们分为两个情形讨论对A股的影响。目前除了北上深一线城市的限购政策之外，合肥、苏州、杭州、南京等二线城市陆续颁布限购令，抑制房价过快上涨。我们认为一线城市和二线核心城市更加严格的调控政策预期出台。

我们从本轮的房价上涨趋势可以看出，一线城市对二三线城市有明显的带动作用。一线城市库存低，二三线城市库存相对较高。一线城市，以深圳、上海、北京为代表的，房价收入比明显高于二三线城市（一线城市在20左右，二三线城市的房价收入比在10左右）；房地产的销售面积与房地产待售面积之比从2010年开始走低，全国范围内去库存的压力犹在，但一线城市的存销比从2014年9月开始趋势性向下，并且与二线城市之差在2016年年中之后敞口变大。

2005年和2010年的两轮调整周期，政策出台节奏快，相对密集。2005-2007年新老国八条在一个月内陆续出台，要求商业银行加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，后建住房电33号文和国六条要求通过税收管理发挥调节作用，07年9月要求更加严格的商业用房购房贷款管理，即商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年。

2010年开始，出口增速明显下滑，国一十条、新国十条、新国八条等政策连续出台压制房地产市场，在新国八条中对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

当前楼市调控政策效果不佳，或将出台更加严厉的调控政策，从而引导房地产行业景气度下行。我们认为有两种政策情形影响A股：1.结构性调控的政策（概率较大），对A股利大于弊，在当前宏观背景下，分母端正面影响略大于分子端负面效应，房地产溢出资金或将支撑A股估值；2.总量性调控政策（概率较小），在盈利和估值方面对A股形成戴维斯双杀。

最后更新：2017-10-08 02:57:33

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