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A股“物業第一股”將誕生 差異化競爭成行業趨勢
12月5日，證監會網站消息顯示，南都物業服務股份有限公司(以下簡稱南都物業)首發獲通過。
根據南都物業10月31日更新後的招股書(申報稿)，公司擬公開發行不超過1984.127萬股，計劃募集資金4.11億元，用於物業管理智能化係統、公寓租賃服務等項目。
並非所有企業都適合上市
“首發過會，即獲得發行審核委員會通過，按照一般流程，首發通過後就剩等待證監會批文的最終核準發行了。”12月6日，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴《每日經濟新聞》記者。
南都物業IPO順利過會，預示其將成為首家成功登陸A股的物業公司。此前，國內已有多家物業公司登陸港股市場。2015年以來，中海物業和中奧到家先後成功登陸港股，綠城服務也在2016年7月登陸港股。
來自中國指數研究院的數據顯示，截至2017年6月31日，內地已有5家物業企業登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計劃衝刺A股，5家準備登陸香港主板，10餘家在排隊等待新三板審查。
上市對物業企業的助推也頗為明顯。以花樣年的物業板塊為例，自彩生活2014年6月30日上市之後，其市值一度超過了母公司花樣年。
“分拆物業謀獨立上市已經成為大型開發商的標配。”業內人士告訴記者，物業管理行業作為輕資產運營的新業務模式，收入結構簡單，利潤水平穩定，但由於受到資產規模的限製，主板的上市要求對於物業管理公司而言較難達到，因而新三板成為物業管理行業發展尋求的主要資本動力。
“但沒有企業是不想在主板上市的，尤其是物業公司，選擇上市的目的不僅限於融資。”安居客房產研究院首席分析師張波認為，之所以大多數物業企業選擇借道新三板，是因為直接謀求主板上市的成功率很低。
不過也有券商分析師告訴《每日經濟新聞》記者，並不是所有企業都適合上市。
對於很多社區服務公司而言，如果在上市之前不是公眾公司，財務規範、公司治理等方麵可能都存在不完善的地方。一旦成為了一個公眾公司，財務信息需要全部公開，對公司的運作是一個巨大挑戰。
“所以上市有好處也有壞處，必須針對不同公司和企業所處階段來看。而且目前港股估值偏低、A股排隊時間長，資本市場不一定適合所有企業。”
差異化競爭成趨勢
在業內觀點看來，目前樓市的發展已經進入“換檔期”，一線城市已然步入存量房時代；而眾多新一線城市也將在未來3~5年逐步過渡到存量房市場，品牌房企在物業管理服務的布局正是基於存量房市場的競爭。
廣發證券研報顯示，“在新技術的帶動下，物業管理公司能夠憑借自身的端口黏性優勢切入社區O2O市場，進行橫向的附加服務拓展，在基礎物業管理收入上疊加種類繁多的服務業務。隨著社區O2O市場逐步走向成熟，以及滲透率不斷提升，物業管理企業擁有巨大的業績提升潛力。”
張波表示，房地產開發主業的淨利潤率逐漸降到個位數，這是龍頭開發商紛紛劃出自有物業公司的一個重要原因。
據安居客房產研究院統計，目前物業公司中具有開發商背景的公司占比約78%，獨立物業管理企業在22%左右。
廣發證券研究認為，單純物業管理市場在2020年前後有望達到萬億，增量市場較高的基礎增速為行業帶來的廣闊的增長空間。
但隨著行業的火熱發展，基礎物業服務的同質性特征加劇了企業間競爭。因此，越來越多的物業服務企業采取差異化競爭戰略，探索更貼近業主需求的特色服務，以特定領域服務優勢謀求更多更好的市場資源。
根據中指院的《2017中國物業服務百強企業研究報告》指出，百強企業作為行業的領先者，已然踏上差異化發展的征程，根據城市發展階段、不同業態特征、業主年齡階段等需求差異，百強企業從高端服務、商業辦公、養老、旅遊、教育、健康、產業新城等多維度入手，製定差異化發展戰略，打造特色服務品牌，提升物業服務附加值，搶占市場份額。
張波表示，未來“做不成品牌物業的房企，不是好開發商”。“互聯網+”以及人工智能將在未來和物業管理行業實現深度融合，強者恒強的“馬太效應”必將出現在物業領略。未來品牌物業將通過兼並收購的方式快速擴大市場份額，快速淘汰落後企業，實現跨越式發展。
(原標題：A股“物業第一股”將誕生 差異化競爭成行業趨勢)
最後更新：2017-12-07 02:34:11