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巨變！“國家隊”進場，馬雲重磅殺入，樓市最狠的顛覆來了？

文章來源：網絡

最近，樓市重磅消息接二連三，“租購同權”、“ 共有產權房”......

每隔幾天就會有一個新措施出來，目標都直指樓市，而邏輯都圍繞著強化房子的居住屬性。

最勁爆的是，不甘寂寞的馬雲也殺入房屋租賃市場，攜手杭州市政府打造全國首個政府背景的智慧租房平台。

一直以來，馬雲幾乎就是“破壞之王”的代名詞，馬雲走到哪，哪個產業的規則就要完蛋，不得不遭遇徹底的洗牌。

那麼，對於國民最大痛點的房地產，這一次，是否會被徹底顛覆呢？

馬雲來了！

馬雲曾經說過一句話：如果銀行不改變，那我們就改變銀行！所以，銀行先後被支付寶和餘額寶革了命！

再想想這些年發生的事：淘寶革掉了實體店命；微信革了中國移動的命；自媒體革了報紙的命；滴滴革了出租車的命；直播革了電視的命……

而這一次，馬雲瞄向了房地產這個體量最大的傳統行業！馬雲來整合租房市場了！

作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，杭州住房租賃行業正在推動一場意義非凡的創新，阿裏係的介入無疑令業界對此舉給整個住房市場可能帶來的影響預期頗高。

8月9日，在杭州市政府主導下，杭州市房管局和阿裏巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作。

杭州市將借助阿裏的技術能力、生態資源，打造全國首個“智慧住房租賃平台”，把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平台管理。

同時，淘寶評價體係、芝麻信用體係的引入，有望讓杭州人率先過上“免押金”租房的生活，化解租房糾紛。

由此，杭州將率先進入信用租房時代。

具體功能上，租賃平台有七大亮點：

一是實人認證。租賃平台將通過實名身份驗證以及人臉識別等技術，確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性，從而提高房屋租賃業務的可靠性、安全性。

二是全方位核驗。租賃平台將通過住保房管局房屋權屬核驗與阿裏巴巴驗真服務相結合的方式，對掛牌房源均實行全方位核驗，從而實現房源“七真”，即真實產權、真實存在、真實委托、真實價格、真實圖片、真實信用、真實評價。

三是一站式服務。租賃平台注重管理與服務並舉，將與公安、工商、公積金、教育等相關部門互聯共享，實現人口流動備案、居住證辦理、住房公積金提取等在線辦理服務，為租賃各方提供一站式便民服務。

四是評價係統。租賃平台將結合“杭州市二手房交易監管服務平台”管理體係和阿裏提供的線上評價體係，租賃主體將在租前、租中、租後，進行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經紀人的服務評價、租客對房屋核驗情況的評價、租客對房東的服務評價、房東對租客的收房評價以及對租客的繳費行為評價等。

通過評價鼓勵租賃主體自覺履約，規範租賃行為。通過評價一方麵鼓勵租賃主體自覺履約，規範租賃行為；另一方麵將評價納入租賃主體的整體信用狀況，供平台用戶參考評估。

五是信用體係。租賃平台將結合“杭州市二手房交易監管服務平台”管理體係和芝麻信用，全新打造租客、房東及租賃機構的信用體係，未來，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體係。

信用好的房東，會獲得更多租客的青睞，信用好的租客，不僅可能免交押金，還有可能按月繳納房租。同時，愛護房源、履約交租都有助租客信用積累。而如果在租房過程中有惡意失信行為，也會影響其信用評估。

六是網上支付。租賃平台將利用螞蟻金服網上支付技術，實現租金、押金、傭金等完全線上化支付，同時嚴格保障資金支付安全。這一功能既體現了便民性，也實現了有效監管。

七是多通道在線簽約。租賃平台開放創新地打造“一個平台兩個服務通道”。房東、租客可以使用電腦或移動設備，通過住保房管局或阿裏巴巴其中任一通道實現智能網簽，極大提升效率、優化個人體驗。

有網友表示：“馬雲都殺入房屋租賃市場了，這是要有大變革啊，話說，我還要不要買房了？我可不相當接盤俠。”

從中央層麵的密集表態，到各部委大力推動，各地政府紛紛響應，再到如今互聯網巨頭高調加入，不難看出，租售並舉、建立雙軌製的房地產市場長效機製，已然成為中國房地產市場的必然趨勢。

樓市的天，真的變了！

深圳擁抱“住房公有製”

而就在同一日，深圳市住建局日前起草的《關於加快推進棚戶區改造工作的若幹措施(征求意見稿)》在網上流出。

本次文件最大的看點在於：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造後釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環節，都將由國家主導完成，大量改造住宅隻租不售。

深圳有望成為國內第一個實現“住房公有製”主導的城市。

此前，萬科董事局主席鬱亮在接受媒體采訪時打了個啞謎。他說，2017年對於中國房地產來說，意義堪比1998年。

1998年，中國樓市發生了什麼？這年是中國樓市走向市場化的分水嶺。

此前，樓市基本上是“公有製”，政府、國有企業建房，職工以極低價格租住。

市場化改革後，房子成為商品，開發商出現了。於是，“城鎮化+房地產+大基建”逐步成為中國經濟最重要的推動力量。

今天，這個模式有點玩不下去了。一是大多數中小城市，房屋已過剩，而人口增長緩慢；二是房價跑得遠比收入快，老百姓追不上；三是樓市積累了明顯的泡沫及民怨。

所以從去年起，國家開始提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，及醞釀建立“長效機製”。

雄安新區的出現，是第一個重磅炸彈。在雄安新區，商品房很有可能不出現，或被嚴格限製。

這些天，更具爆炸性的消息來了——國家圈定了廣州、深圳等12個城市，搞住房租賃試點。

即是說，國有企業、政府將強勢介入租賃行業、設立“住房租賃交易服務平台”。之前，這些領域是完全市場化的。

“國家隊”也進場了

這不，剛剛過去的7月，從中央到地方，各級政府不斷發布政策文件，推進住房租賃市場建設。

7月17日，廣州市政府發布方案，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

7月18日，九部委聯合印發文件，要求推進在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場。

地產龍頭萬科披露了發展長租公寓的新目標，其他房企也紛紛嚐試。買地建房模式已基本到頭，越來越成為行業共識。

市場一致預判中國房地產即將進入前所未有的租賃大時代。

長租公寓作為城市租房市場的新業態，再次站上政策風口，被萬眾矚目。在長租公寓的跑道上已經匯集了房地產商、互聯網資本創投平台、地產中介、酒店係先行者，他們正加速跑馬圈地，而具有資金和資源雙重優勢的“國家隊”也開始進場。

智信資產管理研究院研究員王磊認為，業內公認，目前長租公寓盈利模式主要是租金差，盈利關鍵點之一在於低成本房源的獲取。

某知名公寓品牌負責人指出，很多長租公寓品牌還沒有意識到“國家隊”進場這一趨勢，與有房源的資產方比如地產商、地方政府下屬公司談合作時，固守自有公寓品牌，在今後的發展競爭中將處於劣勢。

綜合來看，“國家隊”入場長租公寓行業，眼下有三大趨勢性表現：

其一，集體建設用地建租賃房是政策鼓勵方向。

以北京為例，作為國土資源部批準的首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市，從2011年起，先後在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺等5個集體土地地塊，建設租賃住房1.28萬套，由所在區政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，麵向中低收入家庭按公租房價格出租，今年下半年將迎來交用入住高峰期。

據了解，今年底國土資源部牽頭的農村土地製度改革試點任務將完成，之後將進入試點成果的推廣期，利用集體建設用地建租賃房將是大勢所趨。而手握集體建設用地租賃房源的地方政府，可指定合作的公寓運營企業，這對於長租公寓品牌企業來說，是挑戰也是機遇。

其二，國有住房租賃公司入市。

7月底，成都關於開展住房租賃試點的實施方案被住建部批複，計劃到2017年年底，將組建或改建3到4家國有住房租賃公司，以建設一批租賃住房，到2020年培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

8月9日，上海張江科學城規劃正式出爐，擬新增住宅建築麵積約920萬平方米，其中890萬平方米用於租賃住宅。這意味著，上海將新增一個租賃城區。而在半個月前，上海市專門公開出讓了兩塊住房用地用於租賃，分別被上海張江（集團）有限公司、上海嘉定新城發展有限公司拍得，兩家公司均為地方政府平台公司。

其三，央企、國企開發商拿自持地塊被動入場。

在土地供應方麵，北京、上海、廣州、杭州、成都等多個城市土地出讓政策改革為競自持麵積，保利、葛洲壩、中冶、電建等大型央企都有競得含有自持比例的地塊，長租公寓將是自持地塊未來開發運營的重要選擇方向。

無論是主動還是被動，代表國有資金的央企或國企開發商，通過拿自持地塊參與到住房租賃市場發展當中已是必然趨勢。

有業內人士分析，央企、國企在不動產資源、資金實力方麵原本有著先天優勢，再加上和外部資源的合作也更加通暢，在這場長租公寓市場競爭中，對中小長租公寓企業的生存空間必定造成擠壓。

一切都隻是剛剛開始

從頭梳理國家的調控政策，從限售限購等五限手段，再到價格管控，以及現在推行的租購同權。

然而，這一切都隻是剛剛開始，國家另有後招。

北京市住建委主任徐賤雲稱，北京樓市調控“穩定房價的決心不會變。”原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。

央行也明確表態，定調了樓市的未來方向。

近日，央行發布了最新的中國區域金融運行報告。其中房地產被重點提及，而在談及金融對房地產支持的時候，明確了兩條底線：嚴格限製貸款用於投資和投機性買房。

國民經濟研究所所長樊綱也是震撼發聲，他唿籲要趕快實行房地產稅，促進合理需求；並且表示為打擊炒房，“天下沒有不起作用的價格，隻有不夠高的價格”。

新時代，真的要來了

樓市正在變革， 新時代，真的要來了。

十年前中國富豪榜，前4位都來自房地產行業。而如今，以互聯網科技企業為代表的馬化騰和馬雲已經衝到了榜單前兩名。

中國房地產市場已經在潛移默化的發生著變革！

而馬雲早已看清了未來樓市發展的趨勢，在房屋租賃的新風口上，為阿裏巴巴邁出了堅實的一步！

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，

“通過和阿裏巴巴進行合作，杭州租賃市場的發展或機製建設不斷導入了大數據的概念。這個是創新點。

過去的租賃市場交易也有很多，但是零碎的。而此類平台給予了信息和資源的整合，是有積極作用的。

從杭州地方政府的動作來看，類似的動作也充分說明了一點，即租賃市場需要通過創新來引導發展。尤其是租賃市場背後的房源和各類租客信息，通過此類平台，則有助於後續更好地分析租賃行為，對於發展租賃市場是有積極的作用的。

從企業角度看，阿裏巴巴後續或許在此類業務方麵也可以進行全國市場的拓展和開拓，屬於互聯網+概念下的一個創新。”

國泰君安證券首席經濟學家林采宜認為，

在過去的15年，驅動中國房地產市場暴漲主要來自三方麵的因素：

一是婚育人口，就是結婚然後有了孩子，這是剛性需求的最根本的根源，也是能支持過去十幾年一個長周期的地產增長的最核心的動力；

二是收入增長，從2000年到2016年，城鎮居民的可支配收入從6200元增加到3.3萬元，也就是說居民的可支配收入增加了5.5倍，這意味著每年它的複合增長率是超過10%；

三是寬鬆的貨幣條件，2014年我們的M2隻有13萬億，但是到了2016年，我們的M2是150萬億。在這樣一個環境下，我們的地產是高歌勐進15年。

在林采宜看來，未來10年房地產市場已經進入拐點，主要由於過去15年支撐房地產高速增長的條件均已經不存在：

首先看人口，她表示，計劃生育給中國的人口結構和人口數量所造成的影響是巨大的，是一個斷崖式的下跌。90年代開始趨嚴的計劃生育使得未來10年中國進入婚育人口的數量會遞減40%。受計劃生育的影響，90年代以後出生的人下降了很多，2013年中國的結婚對數是1300萬對，但是到了2020年隻有800萬對，婚育的人口在下降。

她表示，中國放開二胎以後，我們的生育率比較大的可能性是從目前計劃生育下的1.04增長到1.22，這個增長幅度不會超過20%。基於這樣的假設，未來10年每年平均的出生人口隻有960萬。比起過去10年少了40%，這就是我們的城市的出生率對房子的需求是這樣一個數字，40%的下降。

其次，林采宜認為，收入高增長的時代結束了。她表示，從2000年到2016年，年均居民收入複合增長率是11%以上，但是2016年和2015年，我們的居民可支配收入的增速明顯的下降。這個趨勢從2012年就開始了，目前大概是5.7%左右。從11%、12%的平均複合增長率降到6%以下，收入的增長降了一倍。

最後，林采宜進一步指出，利率下行的周期已經結束，現在進入上行。她認為，房地產需要有一個寬鬆的貨幣環境，而這個寬鬆的貨幣環境取決於你的利率水平。利率水平從去年開始進入一個拐點，現在大家都感覺到了，利率在上提，信貸成本增加是必然的。用來炒的這一點也不成立。

租房時代的到來，你選擇買房還是租房？歡迎下方留言探討~

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最後更新：2017-08-20 10:40:26

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